Cụng trỡnh: Tổ hợp văn phũng thương mại và nhà ở cao tầng (nhà văn phũng). - Thời gian đưa vào sử dụng: thỏng 08/2007
- Căn cứ vào kết cấu cụng trỡnh và thời gian đó sử dụng nhõn viờn định giỏ xỏc định chất lượng cũn lại: 85%
- Diện tớch sử dụng thực tế: 4.056,30m2
- Diện tớch sử dụng được cụng nhận: 4.056,30 m2
- Tổng giỏ trị cụng trỡnh: Tổ hợp văn phũng thương mại và nhà ở cao tầng theo Bảng tổng hợp quyết toỏn: 14.309.385.000 đồng (khụng tớnh cỏc chi phớ thiết bị) - Đơn giỏ xõy dựng theo bảng tổng hợp quyết toỏn: 14.309.385.000 đồng : 4.056,30 m2 ~ 3.527.000 đồng/m2.
=> Giỏ trị thẩm định hạng mục nhà văn phũng: 3.527.000 đụng/m2 x 4.056,30m2 x 85% = 12.100.000.000 đồng.
* Ghi chỳ:
+ 01 căn nhà 02 tầng, mỏi bờ tụng cốt thộp, diện tớch sử dụng khoảng 80 m2, sử dụng để nhõn viờn thay quần ỏo, nghỉ trưa và 02 căn nhà 01 tầng, mỏi tole, diện tớch sử dụng khoảng 60m2, sử dụng làm chỗ để xe nhưng khụng được cấp phộp xõy dựng, vỡ vậy nhõn viờn thẩm định khụng tớnh giỏ trị căn nhà 2 tầng và 02 căn nhà 1 tầng núi trờn.
- Tổng diện tớch đất mà khỏch hàng đang sử dụng là 615m2, bao gồm: + 595 m2 đất xõy dựng cụng trỡnh được cấp GCN quyền sử dụng đất;
+56m2 đất để làm hố đường theo quy hoạch khụng được cấp GCN quyền sử dụng đất
Vỡ vậy nhõn viờn thẩm định chỉ tớnh phần giỏ trị được cấp GCN quyền sử dụng đất là 595 m2.
b) Giỏ trị BĐS
1. Giỏ trị quyền sử được thuờ đất 4,632,960,000.00
V 8,425,200,000.00
F 2,634,000,000.00
N (12 thỏng) 0.80
2. Giỏ trị tài sản gắn liền với đất 12,100,000,000.00 Nhà xưởng
( diện tớch x đơn giỏ)
0.00 Nhà văn phũng
(diện tớch x đơn giỏ)
12,100,000,000.00 Cỏc cụng trỡnh phụ
(diện tớch x đơn giỏ)
0.00
Trị giỏ tài sản làm trũn: 16,733,000,000 VNĐ Bằng chữ: Mười sỏu tỷ bảy trăm ba mươi ba triệu đồng chẵn
ACB nhõn thế chấp quyền sử dụng đất thuờ và tài sản trờn đất thuờ ngoài khu CN, KKT, KCNC, tuy đó phõn chia hai trường hợp là quyền sử dụng đất được phộp thế chấp và quyền sử dụng đất khụng được phộp thế chấp nhưng trong cỏch tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất hai trường hợp vẫn như nhau và biến đổi cỏch diễn đạt (“giỏ trị quyền sử dung” đất đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuờ được phộp thế chấp và “giỏ trị quyền được thuờ đất” đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuờ khụng được phộp thế chấp). Để nõng khoản tiền được vay cho khỏch hàng lờn ACB đó dựng cỏch tớnh này để tớnh giỏ trị tài sản thế chấp và thu hỳt khỏch hàng,.
4.2.3 Định giỏ quyền sử dụng đất nụng nghiệp
a) Giỏ trị quyền sử dụng đất nụng nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất là giỏ đất do UBNDTinhr/ Thành phố trực thuộc trung ương quy định, khụng khấu trừ giỏ trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đó sử dụng.
b) Giỏ trị quyền sử dụng đất nụng nghiệp trong cỏc trường hợp khỏc:
• Trường hợp đó được phờ duyệt đơn gia đất thị trường thỡ ỏp dụng theo đơn giỏ đất thị trường.
• Trường hợp chưa được phờ duyệt đơn giỏ đất thị trường thỡ ỏp dụng đơn giỏ UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số K.
Trờn thực tế ACB chỉ nhận thế chấp đất nụng nghiệp là đất vườn, ao chăn nuụi gắn liền với đất ở hộ gia đỡnh, cỏc loại đất nụng nghiệp khỏc ACB khụng nhận thế chấp. Thụng thường, AREV tớnh đơn giỏ thế chấp đất vườn, ao bằng tối đa 40% đơn giỏ đất ở cựng vị trớ.
4.2.4. Định giỏ căn hộ chung cư