3. Thực trạng hoạt động định giỏ BĐS thế chấp tại cụng ty thẩm định giỏ địa ốc Á Chõu
3.3. Nội dung thẩm định
Cỏc nội dung thẩm định BĐS bao gồm: - Chủ sở hữu, sử dụng BĐS
Căn cứ vào cỏc chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ phỏp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ phỏp lý của người được bảo lónh, nhõn viờn thẩm định cần phải xỏc minh được cỏc nội dung sau: người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, cựng sử dụng BĐS, năng lực hành vi dõn sự, năng lực phỏp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, người cú thẩm quyền quyết định việc thế chấp.
Căn cứ vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và cỏc nguồn thụng tin khỏc để xỏc định: nơi BĐS tọa lạc đó cú quy hoạch hay chưa, trường hợp đó cú quy hoạch thỡ quy hoạch như thế nào bằng cỏch đối chiếu quy hoạch đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt với vị trớ của BĐS đẻ xỏc định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa cú quy hoạch thỡ người thẩm định phải làm việc với cơ quan cú thẩm quyền để xỏc định. Ngoài ra người thẩm định cú thể phỏng vấn, trao đổi với cỏc cơ quan, tổ chức, cỏ nhõn khỏc để xỏc định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.
- Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS
Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xỏc định được BĐS cú dễ chuyển nhượng hay khụng. Căn cứ vào tỡnh trạng thực tế của BĐS và cỏc nguồn thụng tin khỏc, trờn cơ sở đỏnh giỏ kiến trỳc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tỡnh hỡnh an ninh, kinh tế, xó hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trớ của BĐS, thụng tin về cỏc giao dịch chuyể nhượng trờn thị trường và cỏc yếu tố khỏc để đỏnh giỏ khả năng chuyển nhượng của BĐS.
- Tỡnh trạng phỏp lý, tỡnh trạng thực tế của BĐS
Nhõn viờn thẩm định cần phải đối chiếu cỏc chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với cỏc quy định của phỏp luật, của ACB, thẩm định thực tế BĐS, trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cỏ nhõn khỏc để cú thờm thụng tin nhằm xỏc định:
Tớnh đầy đủ, tớnh hợp lệ, tớnh phự hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS; Diện tớch thực tế, diện tớch được ghị nhận trờn chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS; BĐS cú được phộp thế chấp hay khụng theo quy định của phỏp luật, BĐS đó cú đầy đủ cỏc điều kiờn để được thế chấp hay chưa;
BĐS cú đang được thế chấp, chuyển nhương, gúp vốn, liờn doanh với cỏ nhõn, tổ chức khỏc hay khụng;
BĐS cú đang bị kờ biờn, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay khụng;
Mục đớch sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS cú đang cho thuờ, cho mượn hay khụng.
- Định giỏ BĐS
Việc định giỏ BĐS phải đảm bảo xỏc định được giỏ trị bằng tiền VND của BĐS tại thời điểm định giỏ. Dựa trờn diện tớch BĐS và đơn giỏ BĐS. Diện tớch BĐS bao gồm diện tớch đất (SĐ) và diện tớch tài sản gắn liền với đất (ST), đơn giỏ BĐS bao gồm đơn giỏ đất (PĐ) và đơn giỏ tài sản gắn liền với đất (PT).