- Bước kiểm tra, đánh giá thường tiến hành chậm chạp, gây ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ dự
d. Các quyền và nghĩa vụ Chủ đầu tư thực hiện
● Căn cứ theo Luật Xây dựng, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các Nghị định hướng dẫn của các Luật đó, Chủ đầu tư có các quyền sau :
- Chủ đầu tư được giao, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án.
- Được lựa chọn phương thức quản lý thực hiện dự án.
- Được kinh doanh các công trình của dự án theo các quy định của pháp luật. - Được phép huy động vốn ứng trước của khách hàng để thực hiện đầu tư dự án - Được phép vay vốn các tổ chức tín dụng để thực hiện đầu tư dự án
- Được phép liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để thực hiện dự án.
- Chủ đầu tư được lựa chọn các chủ đầu tư cấp 2 thông qua các quy định của pháp luật. - Chủ đầu tư được quyền và có nghĩa vụ giám sát việc thực hiện dự án đối với chủ đầu tư cấp 2 thuộc dự án.
- Chủ đầu tư được khấu trừ số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất do Chủ đầu tư đã trả cho việc giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất mà Chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước theo tiến độ đầu tư của dư án.
- Chủ đầu tư được Thành phố hoàn trả kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (theo kết quả thẩm định liên ngành được UBND Thành phố phê duyệt) cho phần diện tích đất 20% bàn giao thành phố phục vụ xây dựng quĩ nhà chính sách.
● Nghĩa vụ phải thực hiện của chủ đầu tư :
- Lập quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 trình cấp có thẩm quyền phê duyệt (đã thực hiện)
- Lập thiết kế cơ sở trình Sở Xây dựng thẩm định
- Lập cam kết bảo vệ môi trường, đăng ký với cơ quan quản lý môi trường có thẩm quyền - Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án đúng tiến độ đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận cũng như theo các cam kết trong hợp đồng với khách hàng.
- Thực hiện triển khai dự án theo đúng tiến độ. - Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình.
- Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án được duyệt.
- Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án khu đô thị.
- Tổ chức hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về chất lượng công trình thuộc dự án theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Lưu trữ hồ sơ dự án, thiết kế, hoàn công công trình theo qui định của pháp luật.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự thanh tra. kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện các nghĩa vụ đối với thành phố theo qui định của Thành phố theo như qui định tại Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ngày 31/8/2006:
+ Chủ đầu tư dành 20% quỹ đất xây dựng nhà chung cư, bàn giao cho thành phố để làm quĩ đất xây dựng nhà tái định cư, nhà ở xã hội, các đối tượng chính sách... Diện tích này được xác định là diện tích xây dựng ứng với một sàn ở điển hình của nhà Cl (476,68m2). Đối với diện tích này, Chủ đầu tư đề xuất thành phố chỉ định làm Chủ đầu tư dự án đồng thời là chủ đầu tư cấp 2 cho phần nhà xây dựng trên diện tích nảy của Thành phố.
+ Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng đồng bộ khối nhà trên diện tích này để đảm bảo sự thống nhất về kiến trúc cảnh quan và thực hiện bán lại phần nhà này theo một trong hai hình thức:
Hình thức 1 : Chủ đầu tư bán các căn hộ chung cư thuộc khối nhà này cho thành phố hoặc cá nhân theo danh sách do thành phố duyệt theo mức giá được cơ quan có thẩm quyền thẩm định phê duyệt (xây dựng trên cơ sở đơn giá, định mức theo qui định của nhà nước)
Hình thức 2: Chủ đầu tư chủ động bán các căn hộ chung cư thuộc khối nhà này với giá kinh doanh và thanh toán lại cho Thành phố phần chênh lệch giữa giá kinh doanh với giá thành được cơ quan có thâm quyền thẩm định phê duyệt (xây dựng trên cơ sở đơn giá, định mức theo qui định của nhà nước). Khuyến nghị thực hiện theo hình thức này.
+ Chủ đầu tư dành 30% quỹ nhà chung cư bán cho Thành phố theo giá kinh doanh của dự án
cho cán bộ công nhân viên các cơ quan theo danh sách giới thiệu của UBND Thành phố (nguyên tắc bán 1 giá).
1.3.2.5 Quản lý dự án theo các nội dung a. Quản lý chi phí dự án a. Quản lý chi phí dự án
Căn cứ trên quy định của pháp luật hiện hành và các công việc, hạng mục công trình của dự án, Công ty cổ phần tư vấn xây dựng công nghiệp và đô thị cùng với phòng Đầu tư, Ban quản lý dự án đã lập kế hoạch chi phí thực hiện dự án. Theo đó, chi phí đầu tư xây dựng dự án bao gồm :
- Chi phí đầu tư xây dựng toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật : Sân-Đường nội bộ; Hệ thống cấp điện, chiếu sáng ngoài nhà, hệ thống cấp thoát nước ngoài nhà; cây xanh cảnh quan; tầng hầm sử dụng chung
- Chi phí thiết bị là toàn bộ chi phí thiết bị về cấp điện, cấp thoát nước phục vụ cho vận hành dự án, chi phí thang máy cho nhà cao tầng.
- Chi phí xây dựng các tòa nhà
- Chi phí khác: đền bù hỗ trợ di dời giải phóng mặt bằng, các chi phí cần thiết cho chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư.
Việc tính toán vốn đầu tư được tính toán trên cơ sở đơn giá và chính sách tại thời điểm lập dự án. Tuy nhiên, sau khi lựa chọn phương án 1 (bán 20% quỹ văn phòng, cho thuê 30% trong 50 năm, còn lại cho thuê thu tiền hàng năm) cho dự án trong kết hợp quá trình thực hiện dự án, Ban quản lý dự án và các phòng, đơn vị liên quan đã điều chỉnh một số khoản mục chi phí cho phù hợp với điều kiện thực tế trong từng giai đoạn xây dựng, bao gồm các khoản mục chủ yếu sau : tăng chi phí di dời nhà xưởng hiện có, nộp thêm tiền sử dựng đất và chi phí hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tăng thêm chi phí cho công tác quản lý dự án, tư vấn xây dựng và khoản dự phòng.
Bảng biểu 1.15 : Tổng hợp vốn đầu tư dự án ban đầu
Đơn vị : đồng
Chi phí
No Hạng mục công trình VĐT trước thuế Thuế VAT VAT sau thuế Vốn cố định 901.358.021.674 80.101.227.927 981.459.249.601 A. Chi phí xây dựng 576.439.757.619 57.643.975.762 634.083.733.38 1 1 Phần móng + tầng hầm + nhà tạm 214.493.680.382 21.449.368.038 235.943.048.420 2 Phần thân 261.539.086.307 26.153.908.631 287.692.994.937 3 Phần hệ thống kỹ thuật 86.598.945.931 8.659.894.593 95.258.840.524 4 Hạ tầng chung 13.808.045.000 1.380.804.500 15.188.849.500 B. Chi phí thiết bị 70.447.086.764 5.997.336.156 76.444.422.920 Thiết bị dùng chung
cho toàn công trình 40.657.889.309 575.149.01 41.233.038.320 Thiết bị riêng cho
phần văn phòng (thang
+ điều hòa) 29.789.197.455 5.422.187.145 35.211.384.600