- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
h) Đánh giá S.W.O.T dự án
1.5.2. Những hạn chế và nguyên nhân còn tồn tạ
Bên cạnh những kết quả đã đạt được ở trên, công tác thẩm định các dự án kinh doanh BĐS tại Techcombank vẫn còn một số những hạn chế nhất định
• Các dự án kinh doanh BĐS tỉ lệ còn chiếm quá ít
Mặc dù trong những năm gần đây, nhu cầu về BĐS ngày càng tăng, các phân tích trong báo cáo thẩm định dự án xây dựng tòa nhà Pacific Place cũng cho thấy hiện nay cung không đủ cầu và số lượng người đi vay để đầu tư vào các dự án kinh doanh BĐS ngày càng nhiều song Techcombank vẫn khá dè dặt trong lĩnh vực này (tỷ lệ dư nợ chiếm quá ít)
Thêm vào đó, các Ngân hàng khác hiện cũng đang có những chính sách thu hút các dự án kinh doanh BĐS (đến cuối năm 2007, dư nợ bất động sản của Ngân hàng An Bình lên đến 1.200 tỷ đồng, chiếm trên 20% tổng dư nợ. Tương tự, các ngân hàng như Sài Gòn Thương Tín (Sacombank), Á Châu (ACB)... cũng có tỷ lệ dư nợ trong bất động sản từ 20% trở lên), điều này có thể sẽ làm giảm tính cạnh tranh của Techcombank trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS.
• Về nội dung thẩm định các dự án kinh doanh BĐS
Có thể thấy các chuyên viên thẩm định của Techcombank đã tiến hành thẩm định rất chi tiết các nội dung của hồ sơ vay vốn song mỗi nội dung có những yêu cầu nhất định về sự am hiểu của người phân tích mà cán bộ thẩm định lại không thể có sự am hiểu sâu về tất cả các lĩnh vực và nội dung được do đó vẫn dẫn đến những nội dung có thể vẫn chưa được đi sâu phân tích thỏa đáng. Ví dụ điển hình, không chỉ ở Techcombank mà ở các Ngân hàng khác cũng vậy, thông thường phần thẩm định hiệu quả tài chính hồ sơ được tiến hành rất tốt song phần thẩm định về kỹ thuật (đặc biệt là về thiết kế kỹ thuật, đọc bản vẽ…) thường phải dựa vào phần thẩm định của cơ quan Nhà nước chuyên trách như Sở xây dựng, văn phòng kiến trúc sư…
• Về đội ngũ cán bộ thẩm định
- Các cán bộ thẩm định chỉ có thể có được sự hiểu biết ở một số lĩnh vực nhất định trong khi đó, việc thẩm định lại yêu cầu phải có kiến thức tổng hợp
về rất nhiều ngành (pháp luật, xây dựng, kiến trúc, tài chính, đất đai, thuế…). Đây thực sự là một thách thức lớn đối với công tác Thẩm định.
1.5.2.2.Nguyên nhân:
Những hạn chế kể trên bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân (nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan) trong đó có thể kể đến một số nguyên nhân sau:
• Nguyên nhân chủ quan:
- Về chính sách cho vay đối với các dự án kinh doanh BĐS
Chính sách tín dụng của Techcombank với các dự án này rất rõ ràng: Techcombank không cho vay hoặc rất hạn chế cho vay để sử dụng vào mục đích giải phóng mặt bằng, hay cho tái định cư vì đây là những khía cạnh khá nổi trội ở Việt Nam trong việc làm ứ đọng vốn của chủ đầu tư, Techcombank chỉ cho vay với mục đích xây dựng cơ bản hoặc xây lắp hoàn thành công trình. Các dự án Techcombank cho vay cũng được thẩm định rất kỹ lưỡng từ năng lực của khách hàng đến tính khả thi của dự án. Nếu nhận thấy bất cứ dấu hiệu nào có thể làm ảnh hưởng tới khả năng trả nợ của dự án, Techcombank sẽ tăng thêm điều kiện trong hợp đồng, hoặc giải ngân một phần, hoặc từ chối không cho vay. Vì thế, mà tỉ lệ dư nợ của ngành này chiếm ít nhất trong tổng dư nợ của Techcombank.
- Quy trình thẩm định
Quy trình thẩm định mặc dù đã được xây dựng một cách cụ thể về phương pháp và trình tự các bước thẩm định nhưng vẫn còn một số điểm cần phải sửa chữa và bổ sung. Thêm vào đó, các dự án kinh doanh BĐS với những đặc điểm riêng có của một hàng hóa đặc biệt, rất cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể ở từng khâu, để hỗ trợ thêm cho công tác thẩm định
Một phần lí do khiến cho Techcombank còn dè dặt với các dự án liên quan đến BĐS là do công tác thu thập thông tin về ngành này chưa tốt. Công tác dự báo vẫn đang là một vấn đề cần giải quyết.
- Công nghệ, trang thiết bị và phương tiện của Ngân hàng
Trong lĩnh vực Ngân hàng, ngân hàng nào nắm bắt và ứng dụng được kịp thời các công nghệ tiên tiến hiện đại thì càng nhanh chóng thành công. Techcombank đang từng bước thay đổi và hoàn thiện dần công nghệ ngân hàng để có thể nắm bắt được một cách nhanh nhất các thông tin phục vụ cho công tác thẩm định dự án. Thay vì việc phải dùng các máy tính điện tử để tính toán thì hiện nay việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đã được các cán bộ thẩm định thực hiện trên máy vi tính. Điều này giúp cho việc tiến hành thẩm định trở nên nhanh chóng và tiết kiệm thời gian hơn rất nhiều so với trước. Tuy nhiên hầu hết các cán bộ vẫn phải dùng phần mềm Exel trên máy tính để tự tính toán nên hiệu quả về thời gian và chất lượng sẽ không thể nâng cao bằng nếu như công tác thẩm định tài chính dự án có được một phần mềm riêng.
- Tổ chức điều hành quá trình thẩm định
Thẩm định dự án nếu được tổ chức điều hành một cách khoa học, hợp lý sẽ tạo điều kiện phát huy được khả năng của từng cá nhân, liên kết các cá nhân trong toàn ngành với nhau thành một khối đoàn kết thống nhất. Tuy nhiên, mỗi cán bộ thẩm định vẫn phải tiến hành thực hiện thẩm định nhiều loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau. Ngân hàng chưa có điều kiện phân công mỗi nhóm nhân viên tín dụng thẩm định các dự án cùng loại. Do đó, công tác Thẩm định các dự án kinh doanh BĐS vẫn chưa được quan tâm thỏa đáng.
- Trình độ kinh nghiệm của cán bộ thẩm định
Thị trường Bất động sản tuy đã có từ lâu song chỉ 5 năm trở lại đây, nó mới thực sự sôi nổi với sự đa dạng của các sản phẩm vì thế mà kinh nghiệm
của các cán bộ Thẩm định về thị trường này cũng không nhiều.Thêm vào đó, các cán bộ thẩm định chủ yếu tốt nghiệp từ các trường thuộc khối Kinh tế, Tài chính nên về phương diện kỹ thuật còn nhiều hạn chế.
• Nguyên nhân khách quan
Bên cạnh các nguyên nhân chủ quan tác động tới công tác thẩm định tại Techcombank còn phải kể đến một số nguyên nhân khách quan sau:
- Chủ đầu tư: Năng lực kinh doanh của các chủ đầu tư là yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án. Nhiều dự án sau khi thẩm định hiệu quả nhưng do năng lực và trình độ quản lý của các chủ đầu tư còn yếu kém nên khi dự án đi vào hoạt động thì gặp rất nhiều khó khăn và điều này cản trở việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án của cán bộ thẩm định.
Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản Việt Nam không đủ năng lực vốn để đáp ứng nhu cầu đầu tư. Theo các hồ sơ vay vốn bất động sản tại Techcombank, tỷ lệ tài trợ vốn thường ở mức 50-70% tổng nhu cầu vốn cho dự án, các nhà đầu tư thu xếp phần vốn còn lại bằng huy động vốn từ các cổ đông, vốn đặt cọc từ khách hàng mua, và chiếm dụng các nguồn vốn thương mại (các khoản phải trả).
- Thông tin do chủ đầu tư cung cấp
Mặt khác mỗi doanh nghiệp đều có những cách thức làm ăn riêng và không muốn tiết lộ thông tin về phương thức làm ăn mang tính cạnh tranh của mình ra bên ngoài. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ không cung cấp thông tin đầy đủ cho ngân hàng, gây cản trở đến quá trình phân tích thông tin trong công tác thẩm định của cán bộ thẩm định.
Ngoài ra, hiện nay tính trung thực các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp Việt Nam không được đảm bảo. Trên thực tế, có một số doanh nghiệp làm ăn thua lỗ nhưng khi lập báo cáo tài chính họ vẫn lập ra các báo cáo phản
ánh tình hình tài chính lành mạnh nhằm vay vốn của Ngân hàng một cách dễ dàng. Điều này thực sự là vấn đề phức tạp và ảnh hưởng rất lớn đến tính chính xác của các thông tin trong công tác thẩm định tài chính. Một số yếu tố nữa cũng ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng thông tin trong công tác thẩm định là trình độ báo cáo của các chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp mới thành lập, trình độ quản lý còn yếu kém, kiến thức về tài chính không đầy đủ nên các báo cáo lập thường không được rõ ràng, không được chính xác, gây khó khăn cho các cán bộ thẩm định trong việc tìm kiếm thông tin để phân tích.
- Thị trường BĐS mới hình thành nên thiếu tính chuyên nghiệp, từ hệ thống chính sách đến cả những người trực tiếp tham gia thị trường. Cơ chế chính sách, quy trình thủ tục đầu tư của Việt Nam có điều còn chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, làm cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam còn mất nhiều thời gian để nghiên cứu, thích ứng với thị trường. Các doanh nghiệp còn yếu, thiếu kinh nghiệm, đặc biệt là về vốn chưa thể cạnh tranh với các tập đoàn lớn đến từ nước ngoài.
- Tính minh bạch của thị trường chưa cao, do đó làm tăng tính rủi ro trong hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này. Công tác quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ khi triển khai dự án; cơ chế xin - cho đã làm nản lòng nhiều doanh nghiệp khi tham gia kinh doanh bất động sản… Chưa có cơ chế tài chính bất động sản phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông, làm giảm sức hút và quy mô của các nhà đầu tư…
- Thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường rất nhạy cảm với các chính sách vĩ mô, các thị trường tài chính, xây dựng, vật liệu xây dựng,..và tâm lý của các nhà đầu tư. Vì vậy, mặc dù khả năng sinh lời khi thị trường đang “nóng” rất cao, nhưng lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ khi thị trường hạ nhiệt đột ngột. Do đó, các quyết định tài trợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cần
phải hết sức thận trọng và cần có tầm nhìn chiến lược, cũng như những hiểu biết sâu sắc về toàn cảnh nền kinh tế để đưa ra những quyết định phù hợp theo từng thời điểm, thời gian, khu vực, đối tượng đầu tư
Tất cả các lý do này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam.