- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
a) Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Thị trường tiêu thụ sản phẩm đầu ra đóng vai trò rất quan trọng, quyết định việc thành bại của các dự án kinh doanh BĐS. Vì vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ về phương diện này khi thẩm định dự án. Các nội dung chính cần xem xét đánh giá gồm:
• Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án .
- Phân tích quan hệ cung cầu đối với sản phẩm của dự án ( các sản phẩm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm: Nhà ở: nhà xây/ nhà chung cư; Văn phòng (cao ốc) cho thuê; Khu du lịch sinh thái, khách sạn, nhà hàng; Cơ sở hạ tầng; Khu đô thị; Khu công nghiệp; Trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; Quyền sử dụng đất; Các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản khác).
- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường.
Trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện như:
- Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay - Sự hợp lý của quy mô đầu tư.
- Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (các giai đoạn đầu tư, công suất thiết kế).
• Đánh giá về cung cầu sản phẩm
- Xác định năng lực cung cấp, đáp ứng nhu cầu hiện tại của sản phẩm dự án như thế nào, các đầu tư đã đáp ứng bao nhiêu phần trăm (%), thị trường còn trống bao nhiêu phần trăm.
- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm của dự án.
- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách khi Việt Nam tham gia với các nước khu vực và quốc tế (AFTA, WTO, APEC, Hiệp định thương mại
Việt - Mỹ) đến thị trường sản phẩm của dự án, đặc biệt là cầu về các văn phòng, cao ốc, căn hộ cao cấp.
- Đưa ra số liệu dự kiến khả năng tiêu thụ của dự án (xem xét xem dự án ra đời sẽ có tỷ lệ lấp đầy qua các năm như thế nào)
• Đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
- Hình thức, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không.
- Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụ hay không.
- Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập và khả năng tiêu thụ hay không.
• Phương diện tiêu thụ
Xem xét đánh giá trên các măt:
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào (để bán, hay cho thuê)
- Các chính sách Marketing, quảng bá về sản phẩm dự án - Các dịch vụ kèm theo cho khách hàng thuê, mua sản phẩm.
• Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Thị trường mục tiêu và khách hàng mục tiêu: Chủ đầu tư phải xuất trình phương án kinh doanh, trong đó, nêu rõ phân khúc thị trường của dự án, đối tượng khách hàng phù hợp với chất lượng, giá cả, điều kiện cung cấp sản phẩm của dự án. Chủ đầu tư phải xây dựng được tiến độ bán hàng, tiến độ thu tiền bán hàng, thu tiền tạm ứng, góp vốn…từ dự án. Ví dụ: với các căn hộ cao cấp thì đối tượng khách hàng phải là những người có thu nhập cao thường là người nước ngoài làm việc ở Việt Nam, hay các trung tâm
thương mại thì phải xây dựng ở những nơi trung tâm do ở đó, nhu cầu mua sắm của người dân cao hơn.
• Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án. - Các nhà cung ứng nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm.
- Chính sách nhập khẩu đối với các loại nguyên liệu đầu vào (nếu có) (thường là trang thiết bị nhập khẩu)
- Biến động giá mua, nhập khẩu nguyên liệu đầu vào, tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu. Đặc biệt là giá nguyên vật liệu xây dựng luôn luôn có sự biến động.
Nhằm kết luận được hai vấn đề chính sau:
+ Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không? + Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc vấn đề có thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào.