Cơ sở thực tiễn

6. Kết cấu đề tài

1.2. Cơ sở thực tiễn

1.2.1.Vài nét về thị trường bất động sản

1.2.1.1.Thị trường bất động sản ở Việt Nam

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng

trầm nhưng trên hết là sựnóng lại ngoạn mục sau một thời gian đóng băng của hầu hết các thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước vềphát triển nền kinh tế

thị trường xã hội chủnghĩa, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển cả vềquy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủthểtham gia thị trường.

Hiện nay, cả nước đã và đang triển khai thực hiện 5.000 dựán, với tổng vốn đầu

tư khoảng hơn 4,5 tỷ đồng (tăng gấp 3 lần so với năm 2009). Số lượng chung cư tăng trưởng mạnh. Theo số liệu năm 2010, dân số Hà Nội đạt khoảng 6,6 triệu người, toàn thị trường có hơn 20.000 căn nhà phố, chung cư chủ yếu là các căn hộ cũ, ước tính khoảng 73.000 căn. Đến năm 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người, khoảng 46.000

căn nhà phố và hơn 300.000 căn hộ chung cư.

Ngoài nhàở thương mại còn có nhàở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch (biệt thự, căn hộdu lịch), văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê. Tính

đến hết năm 2019, trong tổng số 5.000 dự án nhà ở thì có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; có 326 khu công nghiệp, có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú du lịch; có 6 triệu m2

văn phòng cho thuê (tăng gần gấp 3 năm 2009).

Giống như một quy luật chu kỳhình, thị trường bất động sản 10 năm qua đã trải

qua các giai đoạn phát triển: Nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trởlại.

Cụthể, giai đoạn 2009 -2010 là giai đoạn phát triển nóng của thị trường, hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng trưởng nóng chủyếu do nới lỏng tín dụng.

Giai đoạn 2011 -2013 là giai đoạn trầm lắng, đóng băng, do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản; coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất.

Giai đoạn 2014 -2019 là giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi và phát triển,

do trong giai đoạn này Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Tuy nhiên, từ cuối

năm 2019 đến nay có biểu hiện chững lại ở một sốphân khúc mất cân đối cung cầu và

điều kiện tín dụng.

(Nguồn: baoxaydung.com.vn)

Năm 2020 dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc, nhưng nhìn chung với các yếu tốtích cực của kinh tếvĩ mô, cơ bản thị trường này vẫn có sựphát triểnổn định.

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2020 phải đối mặt với vô

vàn khó khăn, thách thức. Trong khi những chính sách pháp lý còn chưa được tháo gỡ

thì đại dịch Covid-19 lại một lần đẩy thị trường lâm vào thế "khó chồng thêm khó". Theo ghi nhận, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị tác động rõ rệt, các sự

kiện đông người như quảng bá tiếp thị (PR), bán hàng đều bịhủy bỏ....

Một số doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi phương án kinh doanh, áp dụng công nghệhiệu quảtrong chiến lược kinh doanhnhư:

✓Triển khai các app bán hàng

✓Sử dụng tin đăng có video, 3D scanning

✓ Môi giới livestream để giới thiệu sản phẩm đến khách hàng để hỗ trợ đối tác người mua hàng.

Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đi xuống dần chứ chưa chạm điểm rơi,

vẫn có nhiều điểm sáng để kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục nếu dịch bệnh sớm được kiểm soát hoàn toàn.

Dịch Covid 19ảnh hưởng đến bất động sản ViệtNam như thếnào?

 Khó khăn:

Dịch Covid-19 tái bùng phát, đãảnh hưởng nặng nề đến tiến độ các dự án đang

triển khai. Đây đang là thách thức rất lớn bởi nếu chủ đầu tư có dự án đang triển khai theo tiến độthì vẫn phải trả chi phí cho nhà thầu. Nếu dòng tiền bị chậm lại do khách

hàng thanh toán gián đoạn thì chủ đầu tư sẽrất khó khăn.

Tình trạng này chưa được giải quyết thì sang đầu năm 2020, dịch Covid-19 ập

đến khiến giao dịch trên thị trường sụt giảm chưa từng thấy.

Thống kê cho thấy, quý 1/2020 nguồn cung mới và lượng tiêu thụthấp nhất kểtừ năm 2015 đến nay; khoảng 800/1.000 sàn giao dịch trên cả nước đã tạm ngưng hoạt

động; hàng loạt môi giới bất động sản mất việc…

Các doanh nghiệp gặp khó khăn hơn về dòng tiền nếu việc tổ chức mở bán bị

hoãn lại hoặc nhu cầu thị trường sụt giảm mạnh.  Giải pháp:

Đểtháo gỡ các khó khăn trên, từ đầu năm 2020 đến nay đã có rất nhiều giải pháp

được đưa ra. Những dựán nhà ở xã hội đang triển khai mà vướng mắc về vốn sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước đểcó giải pháp hỗtrợcho vay.

Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia

vào phân khúc căn hộ thương mại giá thấp diện tích dưới 75m2, giá dưới 20 triệu

đồng/m2. Dự kiến trong quý 3/2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ. Nếu nghịquyết này ra đời sẽgiúp thị trường phát triểnổn định, hài hòa.

Về phía doanh nghiệp: Thay đổi tiến độ đóng tiền theo nghĩa vụ hợp đồng với

khách hàng. Đây cũng là giải pháp của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản tìm cách chia sẻ khó khăn với khách hàng. Như vậy là doanh nghiệp đã chấp nhận giảm lợi nhuận đểgiữmặt bằng giá nhà ở ổn định sau dịch Covid-19.

Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và đầu tư vào bất động sản: Bằng ứng dụng công nghệ, khách hàng có thểbiết thông tin vềdự án, tham quan căn hộqua thực tế ảo chỉbằng một chiếc điện thoại thông minh, đồng thời giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, tạo sựlinh hoạt, chủ động cho khách hàng và hạn chếdi chuyển tiếp xúc đông người trong mùa dịch.

Đây là yếu tố thúc đẩy các giao dịch trực tuyến trong lĩnhvực bất động sản.

(Nguồn: batdongsanoline.vn)

 Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2021:

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, giá bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng, trong đó có những khu vực, dự án tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Thông sốnày là bức tranh đánh giá toàn cảnh thị trường, còn trên thực tế, trong

2 tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đã xảy ra những

cơn sốt đất cục bộ với mức tăng tới vài chục phần trăm, thậm chí vài phần trăm như: Lương Sơn ( Hòa Bình), Gia Viễn ( Ninh Bình), Thủ Đức ( Thành phố HồChí Minh), Hớn Quản ( Bình Phước).

Việc tăng giá bất động sản năm 2020 bất chấp tình hình khó khăn của dịch bệnh

đã tiếp niềm tin cho các nhà đầu tư và bức tranh tăng trưởng của thị trường năm 2021,

nhất là khi các điểm nghẽn được khơi thông và bức tranh kinh tếvĩ mô xuất hiện nhiều

gam màu tươi sáng hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định thị trường bất động sản đã có sự phục hồi đáng kinh ngạc. Gía

thúc. Năm 2021, giá nhà sẽ tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2020. ( Nguồn: baochinhphu.vn)

1.2.1.2.Thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huế

Số lượng dự án bất động sản tăng gấp đôi

Theo thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, từ năm 2016, thị trường bất động sản tại Huếghi nhận những bước phát triển vượt bậc. Đặc biệt giai đoạn năm

2018 và 2019, thị trường bước vào giai đoạn bùng nổ cả về số lượng dự án lẫn sản phẩm.

“Khu vực phía Đông Nam TP Huế được xem là tâm điểm của thị trường khi số lượng dự án tăng trưởng nóng chưa từng thấy. Đơn cử như khu An Vân Dương, thời

điểm năm 2015 chỉ có 32 dự án, thì nayđã tăng lên 64 dự án. Không những vậy, với sựphát triển của ngành du lịch, dịch vụtrong thời gian qua, thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huếhiện nay đã bắt đầu 'nóng' trở lại” - ông Nguyễn Phước Bửu Hùng -

Phó Giám đốc SởXây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế- cho biết.

Không chỉ các dự án bất động sản du lịch mà các dự án phát triển nhà ở thương

mại, đầu tư phát triển đô thịcũng phát triển không kém. Theo số liệu từSở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, hiện tại, toàn tỉnh đã có 10 dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị đãđược chấp thuận đầu tư, đã vàđang triển khai xây dựng với diện tích đất khoảng 230,1 ha, cùng khoảng 7.146 căn hộ, tương ứng khoảng 2,032 triệu m2 sàn. Một sốdự án bất động sản lớn thu hút nhu cầu như: khu đô thị Phú Mỹ Thượng, khu đô thịPhú MỹAn, khu phức hợp Manor Crown, dựán Joyal Park, dựán Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 2,… đã thúcđẩy thị trường tại đây phát triển.

Đặc biệt, thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huế ghi nhận sự sôi động của

phân khúc đất nền sau thời gian dài trầm lắng. “Trong khi đất nền khu vực phía Bắc, Tây Bắc khá trầm lắng thì khu vực phía Nam, Đông Nam tỉnh lại sôi động. Giá đất nền tại các dự án khu dân cư mới đã “ấm” lên do nhu cầu mua đất ở của người dân tăng.

Chính sự tăng trưởng thị trường đất nềnởkhu vực này tạo sức lan tỏa cho sựphát triển các dự án đất nềnởcác huyện, thịxã lân cận” –ông Hùng chia sẻ.

Cũng theo ông Hùng, nguyên nhân khiến khu vực phía Nam và đất tại các khu quy hoạch trở thành tâm điểm của thị trường đất nền là do hạtầng kỹthuật ban đầu tại

các khu này được đầu tư hoàn chỉnh, và định hướng dịch chuyển trung tâm hành chính tỉnh TP Huếvề hướng Nam đã thúcđẩy thị trường đi lên.

Đứng góc độ đầu tư, nhiều nhà đầu tưdựán bất động sản tại Thừa Thiên Huếcho biết, một yếu tốquan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế sôi động trở lại trong thời gian gần đây là do tính thận trọng của người dân Huế đã giảm xuống, giúp họ nhìn thấy cơ hội và niềm tin đối với thị trường bất động sản cao

hơn nhiều so với trước.

“Điều này thể hiện ở hàng loạt các dự án từ đất nền đến nhà ở xã hội, căn hộ

trung và cao cấp đều có chủ ngay sau khi mở bán hay tổ chức đấu giá” – anh Quân, một nhà đầu tư chia sẻ.

 Giá tăng gấp 2 lần so với trước

Mặc dù tâm lý người dân vẫn còn thận trọng nhưng sự gia tăng quy mô dân số

tại khu vực đã thúcđẩy nhu cầu bất động sản tại các khu vực phía Nam và Đông Nam tỉnh Thừa Thiên Huế gia tăng. Không những vậy, sự thay đổi về thị hiếu và xu hướng nâng cao chất lượng cuộc sống của dân cư đã tạo nên sựnhộn nhịp cho khu vực Đông

Nam này.

Ghi nhận giá đất nền tại khu quy hoạch Xuân Phú, Thanh Thuỷ, ThuỷVân, Phú

Vang,… đã có những chuyển biến mạnh, thậm chí giá đã tăng gấp 2 lần so với trước.

“Nếu như trước đây giá đất nền tại trục đường chính của khu quy hoạch Xuân Phú chỉ 16 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 35 triệu đồng/m2. Tại khu quy hoạch Thuỷ

Thanh, Thuỷ Vân từ 7-8 triệu đồng/m2 đã lên 12-16 triệu đồng/m2 hay đất khu quy hoạch Vinh Vệ, Phú Vang từ 3 triệu đồng/m2 lên 5,5 triệu dồng/m2.... Điều này cho thấy không chỉ giá trị bất động sản đã tăng lên đáng kể mà còn thểhiện cơ hội đầu tư

cho thị trường”-Phó Giám đốc SởXây dựng tỉnh Thừa Thiên Huếcho hay.

Đánh giá nguyên nhân khiến giá bấtđộng sản tăng trưởng mạnh, lãnhđạo SởXây dựng Thừa Thiên Huế cho biết, để tạo điều kiện cho thị trường phát triển, Sở Xây dựng tỉnh đã ủy quyền cho Hiệp hội bất động sản Thừa Thiên Huếtổchức các kỳthi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh và đến nay hoạt động hành nghề môi giới bất động sản đã đi vào nềnếp, tuân thủ quy định pháp Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhàở.

“Bên cạnh đó, việc định hướng phát triển đô thị Huếtrở thành một trong số các

đô thịlớn của Việt Nam đến 2025 là một trong các cực tăng trưởng tạo động lực phát triển đối với thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế. Đặc biệt, theo định hướng tại

Nghị quyết số54-NQ/TW của BộChính trị vềxây dựng và phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 thì địa giới hành chính đô thị Huế được mởrộng gấp 4 lần so với hiện tại đã thúc đẩy thị trường bất động sản địa phương phát

triển” –ông Hùng chia sẻ.

(Nguồn:https://viettimes.vn/bat-dong-san-thua-thien-hue-vao-giai-doan-bung-no- post141442.html)