3 KHÁT QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY NGOÀI QUỐC DOANH TẠI CHI NHÁNH NGÂN
1.12 Hoạt động cho vay cú bảo đảm bằng tài sản thế chấp của khỏch hàng vay:
bằng tớn chấp của tổ chức chớnh trị, xó hội.
Như đó đề cập ở chương I, việc lựa chọn khỏch hàng vay là biện phỏp quan trọng nhất trong việc thực hiện bảo đảm tiền vay. Do đú, bất kỳ khỏch hàng nào khi đến với ngõn hàng, cỏc cỏn bộ tớn dụng đều phải đỏnh giỏ khỏch hàng trờn cỏc khớa cạnh tài chớnh và phi tài chớnh, đồng thời thẩm định phương ỏn sử dụng vốn vay. Và tuỳ thuộc vào tỡnh hỡnh tài chớnh của khỏch hàng, uy tớn của khỏch hàng cũng như hiệu quả của dự ỏn mà chi nhỏnh quyết định hỡnh thức bảo đảm đối vật hay đối nhõn. Tuy nhiờn, một phần do hạn chế từ phớa khung phỏp lý, mặt khỏc do sự dố dặt của cỏc cỏn bộ tớn dụng nờn chi nhỏnh khụng ỏp dụng biện phỏp cho vay khụng cú bảo đảm bằng tài sản mà thường yờu cầu khỏch hàng sẵn sàng chấp nhận những điều kiện về tài sản kốm theo. Vỡ lẽ đú, cỏc điều kiện về tài sản mà khỏch hàng phải thực hiện khi vay vốn ngõn hàng bao gồm:
Cầm cố bằng tài sản của khỏch hàng vay
Thế chấp bằng tài sản của khỏch hàng vay
Bảo lónh bằng tài sản của bờn thứ 3
Bảo đảm bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay
Cho vay khụng cú bảo đảm bằng tài sản đối với cỏn bộ cụng nhõn
viờn.
1.12 Hoạt động cho vay cú bảo đảm bằng tài sản thế chấp của khỏch hàng vay: vay:
Cho vay cú bảo đảm bằng tài sản thế chấp của khỏch hàng vay là hỡnh thức bảo đảm tiền vay chủ yếu mà chi nhỏnh ỏp dụng đối với khỏch hàng tham gia vay vốn, đặc biệt là đối với cho vay trung dài hạn.
Cỏc tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp:
phộp thế chấp để bảo đảm cho khoản tiền vay của mỡnh bao gồm:
- Nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn với nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà phỏp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản cú vật phụ, thỡ vật phụ đú thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản cú vật phụ, thỡ vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu cỏc bờn cú thoả thuận.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt nam, tàu bay theo quy định của Luật hàng khụng dõn dụng Việt nam trong trường hợp được thế chấp.
- Cỏc tài sản khỏc theo quy định của Phỏp luật
Hoa lợi, lợi tức và cỏc quyền phỏt sinh từ thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu cỏc bờn cú thoả thuận hoặc phỏp luật cú quy định, trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thỡ khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Nhưng do đặc điểm của chi nhỏnh là hoạt động trờn địa bàn đụng dõn cư, là nơi tập trung nhiều trụ sở và cơ quan hành chớnh, nờn cỏc khỏch hàng cú nhu cầu vay vốn của ngõn hàng thường được ngõn hàng lựa chọn hỡnh thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp là nhà ở, mỏy múc, thiết bị và quyền sử dụng đất.
Điều kiện về tài sản:
Theo thụng tư 06/2000/TT-NHNN1, chi nhỏnh chỉ được lựa chọn tài sản làm tài sản thế chấp khi tài sản đú thoả món cỏc điều kiện sau: Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của khỏch hàng vay. Nếu phỏp luật cú quy định tài sản phải đăng kớ quyền sở hữu thỡ khỏch hàng vay phải cú giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, nếu tài sản là quyền sử dụng đất thỡ khỏch hàng phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của luật đất đai. Trờn thực tế, việc chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp phỏp của chủ tài sản là cụng việc làm mất nhiều thời gian của cỏc cỏn bộ tớn dụng, vỡ thường cỏc tài sản khụng nằm dưới quyền kiểm soỏt của chủ sở hữu đầu tiờn. Chi nhỏnh thường thu thập thụng tin về quyền sở hữu của khỏch hàng đối với tài sản tại cơ quan đăng kớ quyền sở hữu; quyền sử dụng đất ở Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương (đối với cỏc tổ chức sử dụng đất và
những đối tượng được Chớnh phủ giao đất) hoặc ở Uỷ ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh (đối với hộ gia đỡnh và cỏ nhõn). “ Trường hợp những tài sản được dựng làm tài sản thế chấp là mỏy múc, thiết bị gắn liền với nhà xưởng, cụng trỡnh xõy dựng, cỏc tài sản gắn liền với đất mà phỏp luật chưa cú quy định phải đăng kớ quyền sở hữu, ngõn hàng cú quyền yờu cầu khỏch hàng cung cấp những giấy tờ chứng minh tài sản đú thuộc quyền sở hữu hợp phỏp như: hợp đồng mua bỏn, tặng, cho tài sản, hoỏ đơn mua bỏn theo quy định của Bộ tài chớnh, chứng từ nộp tiền mua hàng, biờn bản nghiệm thu cụng trinh và cỏc giấy tờ khỏc phự hợp với quy định của phỏp luật” - theo thụng tư 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCéC.
Xỏc định giỏ trị tài sản thế chấp:
Giỏ trị tài sản thế chấp là cơ sở để chi nhỏnh cho vay đối với khỏch hàng, vỡ vậy việc định giỏ giỏ trị của tài sản thế chấp cú ý nghĩa rất lớn đối với khỏch hàng vay cũng như đối với ngõn hàng. Nếu giỏ trị của tài sản được định giỏ quỏ thấp so với giỏ trị thực của nú, khỏch hàng sẽ khụng thể nhận đủ lượng vốn cần thiết để theo kịp tiến độ sản xuất kinh doanh hoặc bỏ lỡ cơ hội sinh lời cao. éõy cú thể là một trong những nguyờn nhõn dẫn đến việc sử dụng tiền vay khụng đỳng mục đớch. Ngược lại, nếu định giỏ quỏ cao giỏ trị tài sản thế chấp hoặc khụng dự bỏo được xu hướng biến động giỏ của tài sản, khi rủi ro tớn dụng phỏt sinh, ngõn hàng phải phỏt mại tài sản để thu hồi nợ, lỳc đú, do giỏ trị tài sản được định giỏ cao hơn giỏ trị thực, ngõn hàng sẽ gỏnh chịu tổn thất do giỏ trị bảo đảm khụng đủ bự nợ vay. Vậy, việc đỏnh giỏ chớnh xỏc tớnh khả mại của tài sản cú liờn quan trực tiếp đến những mất mỏt mà ngõn hàng phải chịu khi rủi ro tớn dụng xảy ra.
Hiện nay, chi nhỏnh vẫn đang sử dụng khung giỏ nhà đất do Chớnh phủ xõy dựng từ năm 1997, trờn cơ sở tham khảo giỏ thị trường và dự bỏo xu hướng biến động để định giỏ giỏ trị tài sản cú lợi cho cả 2 bờn. Tuy nhiờn, trong một vài năm trở lại đõy, ở Hà nội cú hiện tượng sốt giỏ nhà đất. Cú nhiều người cho rằng, đõy là cơn sốt đất giả tạo, là hiện tượng bong búng trong mua bỏn nhà đất, và họ dự bỏo: cựng với sự ra đời của hàng loạt khu chung cư, nhu cầu nhà đất của người dõn Hà nội sẽ theo đú mà hạ nhiệt. Cựng chung nhận định về xu hướng biến động giỏ như vậy, ngõn hàng thường đưa ra mức giỏ nhà đất thấp hơn khỏ nhiều so với giỏ trị thực của tài sản. Theo kinh nghiệm của cỏc cỏn bộ
tớn dụng phũng tớn dụng ngoài quốc doanh, giỏ trị tài sản thế chấp khụng chỉ được định giỏ thấp so với giỏ trị thị trường, mà cũn nằm trong biờn độ giao động giảm khỏ rộng.
Cho vay cú bảo đảm bằng tài sản thế chấp năm 2001
éơn vị: triệu đồng
Loại hỡnh tài sản Tỷ trọng (%) Cho vay Thu nợ Dư nợ
Cho vay trung dài hạn 39.2 12515 5250,27 9441,47
- Thế chấp nhà 29.8 9515 3281,25 6739,47
- Thế chấp ụ tụ 2.8 900 656.34 900
- Mỏy múc thiết bị 6.6 2100 1312.68 1802
Cho vay vốn lưu động 60.8 19410 7362,81 13009
- Thế chấp nhà 60.8 19410 7362,81 13009
Tổng cộng 31925 12613.08 22450.47
Nguồn: Bỏo cỏo của phũng tớn dụng ngoài quốc doanh Phần lớn cỏc khoản vay cú bảo đảm bằng tài sản thế chấp mà ngõn hàng cung cấp đều tồn tại dưới hỡnh thức thế chấp nhà (chiếm tỷ trọng 90% trong tổng doanh số cho vay cú bảo đảm bằng tài sản thế chấp). Mà theo nghị định 178/1999/Né-CP thỡ khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khỏch hàng vay phải thế chấp cả giỏ trị quyền sử dụng đất cựng với tài sản đú, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc. Như vậy, khi cho vay cú bảo đảm bằng nhà, ngõn hàng khụng chỉ phải xỏc định quyền sở hữu nhà mà cũn yờu cầu khỏch hàng vay chứng minh quyền sử dụng đất.
Nhưng hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang trong giai đoạn triển khai, nờn tỉ lệ đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũn rất khiờm tốn. Hơn nữa, trờn địa bàn hoạt động của chi nhỏnh, đó và đang cú rất nhiều cỏ nhõn sống ở khu chung cư cú nhu cầu vay vốn. Song, cỏc nhà ở cao tầng hiện nay hầu như khụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. éiều này tạo ra một rào cản rất lớn đối với khỏch hàng vay. Mặc dự vậy, cỏc cỏn bộ tớn dụng của phũng đó rất linh hoạt trong việc xử lý tỡnh huống này.
Việc cho vay cú bảo đảm bằng tài sản thế chấp là cỏc tài sản khỏc ngoài nhà ở và quyền sử dụng đất tại chi nhỏnh cũn rất hạn chế. Chỉ cú khoảng 4-5 mún vay trong năm, vay thế chấp bằng ụ tụ, vay thế chấp bằng mỏy múc thiết bị. Thường ngõn hàng rất thận trọng trong khi cho vay đối với những đối tượng vay vốn theo hỡnh thức bảo đảm này. Vỡ những tài sản thế chấp này, theo nghị định 178/1999/Né-CP, khỏch hàng cú thể giữ tài sản để khai thỏc, mà đặc điểm của những tài sản này là cú tớnh hao mũn nhanh, đặc biệt là hao mũn vụ hỡnh. Cho nờn, giỏ trị những tài sản này cú xu hướng biến động rất lớn. Khụng giống như sự biến động của đất đai, nhà ở - là những biến động cú thể dự đoỏn trong thời gian tương đối dài, sự biến động của mỏy múc, thiết bị phụ thuộc rất lớn vào sự ra đời của cỏc cụng nghệ mới. Mà với trỡnh độ kỹ thuật của cỏc cỏn bộ tớn dụng hiện nay, thỡ việc xỏc định giỏ trị của loại tài sản này rất khú cú thể thực hiện được.