3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CễNG TÁC BẢO éẢM TIỀN VAY éỐI VỚI TÍN
3.1.1 Về bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố,thế chấp và bảo lónh của bờn thứ 3:
bảo lónh của bờn thứ 3:
Cơ chế bảo đảm tiền vay cần đổi mới theo hướng bảo đảm bằng cỏc dự ỏn khả thi để lựa chọn cho vay khụng cần ỏp dụng biện phỏp bảo đảm bằng tài sản. Trường hợp cần ỏp dụng biện phỏp bảo đảm bằng tài sản thỡ cần tạo đủ cơ sở kinh tế và phỏp lý để chi nhỏnh cú thể thu hồi cỏc khoản cho vay, trỏnh tỡnh trạng tồn đọng tài sản thế chấp,cầm cố khụng xử lý được.
Về vấn đề giấy tờ sở hữu tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm: theo
quy định của Bộ luật dõn sự đối với tài sản cầm cố, thỡ bờn cầm cố phải giao tài sản cầm cố cho bờn nhận cầm cố, trừ tài sản cú đăng ký quyền sở hữu thỡ cỏc bờn thoả thuận bờn cầm cố vẫn giữ tài sản hoặc giao cho người thứ ba giữ (điều 329). Tài sản cầm cố, thế chấp cú đăng ký quyền sở hữu thỡ bờn nhận cầm cố, thế chấp phải giữ bản chớnh giấy tờ sở hữu tài sản. Nhỡn chung, đối với cỏc khoản vay cuả chi nhỏnh hiện nay, nếu thực hiện theo đỳng luật thỡ việc cầm cố, thế chấp để vay vốn bị ỏch tắc, nhất là tài sản dựng trong kinh doanh như nhà xưởng, thiết bị, dõy chuyền sản xuất.. khụng cú giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, việc kiểm tra tớnh hợp phỏp của tài sản bảo đảm mất nhiều thời gian và chi phớ và thực tế cỏc cỏn bộ tớn dụng cũng khụng thể cú khả năng thực hiện đầy đủ, kịp thời, gõy ra sự chậm chễ việc vay vốn của khỏch hàng.
Nờn sửa đổi khoản 3 điều 7 nghị định 178 như sau: “ Tổ chức tớn dụng
kiểm tra điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay. Khỏch hàng vay, bờn bảo lónh chịu trỏch nhiệm về tớnh hợp phỏp của tài sản bảo đảm tiền vay”
Xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm: là một nội dung rất quan trọng, làm cơ
sở để tổ chức tớn dụng quyết định mức cho vay so với giỏ trị tài sản và được quy định rừ trong khoản 1 điều 8 của nghị định này. Theo quy định thỡ việc xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm tiền vay bắt buộc phải lập thành văn bản riờng kốm theo hợp đồng bảo đảm là chưa phự hợp với thực tế, vỡ việc lập thành văn bản riờng hoặc ghi vào hợp đồng tớn dụng là tuỳ thuộc vào đặc điểm của cỏc loại tài sản bảo đảm và do cỏc bờn thoả thuận ( như cầm cố cỏc giấy tờ cú giỏ thỡ chỉ cần
ghi vào hợp đồng tớn dụng mà khụng cần lập thành văn bản riờng).
Kiến nghị sửa đổi Khoản 1, điều 8 như sau: “ Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xỏc định giỏ trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xỏc định giỏ trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xỏc định mức cho vay của tổ chức tớn dụng, khụng ỏp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riờng hoặc ghi vào hợp đồng tớn dụng”
Xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất: Cụng việc này do cỏc cỏn bộ tớn
dụng tiến hành và được quy định tại khoản 3 điều 8. éối chiếu với quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 và Nghị định 79/2001/Né-CP thỡ quy định về xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất thuờ, đất được Nhà nước giao khụng thu tiền sử dụng đất là khụng cú sự thay đổi. Vướng mắc nổi lờn là vấn đề xỏc định giỏ trị thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, đất ở, đất được chuyển nhượng hợp phỏp là giỏ đất UBND tỉnh, thành phố quy định hay cần cú quy định theo hướng thị trường phự hợp với quan hệ dõn sự.
Sửa đổi, bổ sung mục a) khoản 3 điều 8 của Nghị định như sau: “Giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lónh được xỏc định như sau:
a) éất do Nhà nước giao cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp; đất do Nhà nước giao cú thu tiền đối với tổ chức kinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lónh do tổ chức tớn dụng và khỏch hàng vay, bờn bảo lónh thoả thuận theo giỏ đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đú tại thời điểm thế chấp. Tổ chức tớn dụng xem xột quyết định mức cho vay và tự chịu trỏch nhiệm về rủi ro vốn cho vay”
Về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất phải thế chấp quyền sử dụng đất: nghị định 178 coi đõy là nguyờn tắc trong bảo đảm tiền vay bằng tài sản
thế chấp. Như vậy, khỏch hàng vay phải thế chấp đồng thời cả tài sản gắn liền với đất và giỏ trị quyền sử dụng đất. Quy định này hiện nay đang cú nhiều bất cập, vỡ trong thực tế, nhiều khỏch hàng vay cú tài sản phự hợp với quy định của phỏp luật, cú nhu cầu vay vốn và chỉ đủ điều kiện thế chấp tài sản gắn liền mà
khụng thế chấp được giỏ trị quyền sử dụng đất như: nhà ở cao tầng, nhà xưởng mỏy múc, thiết bị đó cú giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng, nhưng diện tớch đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Vỡ vậy, khoản 5, điều 6 cần phải được sửa đổi cho phự hợp với quy định của bộ luật Dõn sự, luật éất đai và nõng cao quyền chủ động và tự chịu trỏch nhiờm của chi nhỏnh. Cụ thể là: “ Giỏ trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cú đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của phỏp luật, thỡ việc thế chấp, bảo lónh đồng thời cả giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay tỏch rời là do cỏc bờn thoả thuận. Trường hợp cỏc bờn thoả thuận thế chấp, bảo lónh tỏch rời giữa tài sản gắn liền với đất và giỏ trị quyền sử dụng đất, thỡ tổ chức tớn dụng nhận thế chấp, bảo lónh phải cú khả năng quản lý tài sản trong quỏ trỡnh cho vay và xử lý được tài sản đú để thu hồi nợ, nếu khỏch hàng vay khụng trả được nợ”