- Căn cứ xác ựịnh giá khởi ựiểm (giá sàn): Trước khi ựấu giá quyền sử dụng ựất, Tổ ựịnh giá xác ựịnh giá ựất tiến hành xác ựịnh giá sàn và tham mưu cho UBND tỉnh gia quyết ựịnh giá sàn của khu vực ựất ựể tổ chức ựấu giá
Tổ xác ựịnh giá sàn bao gồm : ựại diện Sở Tài chắnh làm tổ trưởng, ựại diện Sở xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, thị trấn
Bước 2: Xác ựịnh giá sàn và bước giá
Bước 4: Tổ chức ựăng ký và nộp hồ sơ tham gia ựấu giá
Bước 5: Xác ựịnh ựủ ựiều kiện tham gia ựấu giá
Bước 6: Tổ chức ựấu giá công khai
Bước 7: Phê duyệt kết quả trúng ựấu giá
Bước 8: Lập thủ tục giao ựất và cấp GCNQSDđ cho người trúng ựấu giá
Bước 1: Thành lập hồi ựồng ựấu giá quyền sử dụng ựất
Bước 3: Ban hành quy chế và thông báo mời tham gia ựấu giá, bán hồ sơ mời ựấu giá
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 67 Việc xác ựịnh giá sàn ựược căn cứ vào các yếu tố sau:
+ Căn cứ vào khung giá ựất do Chắnh phủ qui ựịnh (Nghị ựịnh 87/CP và Nghị ựịnh 17/CP),
Thông tư số: 137 /2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 quy ựịnh việc xác ựịnh giá khởi ựiểm của tài sản nhà nước bán ựấu giá và chế ựộ tài chắnh của Hội ựồng bán ựấu giá tài sản
Bảng giá ựất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ựối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức ựấu giá.
Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Chi phắ bồi thường thiệt hạị
Hệ số sinh lợi của khu ựất.
Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc khu vực lân cận
* Giá sàn trong trường hợp giao ựất có thu tiền sử dụng ựất
- Với các khu ựất do Nhà nước GPMB ựầu tư xây dựng HTKT:
Giá tối thiểu làm căn cứ xác ựịnh giá sàn không thấp hơn tổng chi phắ GPMB, Suất ựầu tư xây dựng HTKT (nếu có) và Tiền sử dụng ựất theo khung giá quy ựịnh cho 01m2 ựất.
GSTT ≥ CGPMB + CXDHTKT + TSDđ
- Với các dự án đGQSDđ tổ chức từ năm 2005 ựến nay thì giá sàn tối thiểu ựược xác ựịnh như sau:
∑ T + TSDđ
GSTT ≥
∑ DT
Trong ựó:
GSTT: Giá sàn tối thiểu cho 01m2 (chưa tắnh ựến hệ số sinh lợi) ∑ DT: Tổng diện tắch khu ựất ựấu giá
∑ T: Tổng vốn ựầu tư, ựược xác ựịnh theo công thức:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 ( trong ựó: CXL, CTB, CK, CDP lần lượt là chi phắ xây lắp, chi phắ thiết bị, chi phắ khác và chi phắ dự phòng)
TSDđ: Tiền sử dụng ựất của tổng diện tắch ựất ựấu giá
TSDđ = GKG * ∑ DT
GKG: Giá ựất theo khung giá Nhà nước quy ựịnh
Căn cứ vào giá sàn tối thiểu, giá sàn của khu ựất ựấu giá ựược xác ựịnh như sau:
GS = GSTT*K
K: Hệ số sinh lợi ( K ≤ 2,7 )
Vắ dụ: Một khu ựất có 10 lô ựất mỗi lô 100 m2 qua các chi phắ ựầu xây cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng lần lượt là: CXL =1 tỷ ựồng; CTB= 5 tỷ ựồng; CK, + CDP =1 tỷ ựồng; Tiền sử dụng ựất theo giá nhà nước = 1 tỷ ựồng ta có 7 tỷ GSTT ≥ = 7.000.000 ựồng 1000 m2
Tùy theo ựiều kiện của dự án mà có thể ựiều chỉnh hệ số K sinh lời sao cho phù hợp ở lấy K = 1 thì giá sàn = 7 triệu x 1 = 7.000.000 ự/m2 giá hoặc không cần quy ựịnh việc xác ựịnh bước giá cho phù hợp.
Bước giá ựược quy ựịnh sao cho phù hợp với cuộc ựấu giá có hiệu quả cao và không cần quy ựịnh xác ựịnh bước giá và ựược áp dụng bước giá theo công thức sau: Giá dự ựấu giá = Giá sàn + Bước giá x N
Trong ựó: N là số lên của bước giá
Vắ dụ: Giá sàn là 1.000.000ự/m2 và tuy theo ựiều kiện của người tham gia ựấu giá mà hội ựồng ựấu giá giá quyết ựịnh bước giá là 200.000ự/m2 khi ựó giá dự ựấu giá lần 2 = 1.000.000ự/m2 + 1 x 200.000ự/m2 = 1.200.000ự/m2
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69