Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI ựã thông qua Luật ựất ựai mới, Luật ựất ựai năm 2003 thay thế Luật ựất ựai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chắnh về ựất ựai và thị trường bất ựộng sản ựã ựược quy ựịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy ựịnh ựó ựã ựược sửa ựổi theo hướng.
- Giá ựất ựảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ựất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh ựược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật ựất ựai năm 2003 quy ựịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ựất ựể thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng ựất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29 - Bổ sung quy ựịnh về ựấu giá quyền sử dụng ựất và ựấu thầu dự án trong ựó có quyền sử dụng ựất. Quy ựịnh này là nhằm tạo ựiều kiện cho quan hệ ựất ựai ựược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá ựất và cơ chế xin - cho; Huy ựộng ựúng và ựủ nguồn thu từ quỹ ựất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp ựể Nhà nước quản lý ựất ựai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất ựộng sản.
Căn cứ Luật ựất ựai 2003 ựược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP về hướng dẫn thi hành Luật ựất ựai; Nghị ựịnh ựã quy ựịnh các trường hợp ựất ựược tham gia thị trường bất ựộng sản, các hoạt ựộng ựược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản và giải quyết một số vấn ựề cụ thể về ựấu giá quyền sử dụng ựất như sau:
điều 61 qui ựịnh các trường hợp ựấu giá và không ựấu giá QSDđ:
- đấu giá quyền sử dụng ựất ựược áp dụng khi Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ựến quyền sử dụng ựất, trừ các trường hợp qui ựịnh tại khoản 2 ựiều 61.
- đấu giá quyền sử dụng ựất không ựuợc áp dụng khi Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ựến quyền sử dụng ựất trong các trường hợp sau:
- Sử dụng ựất qui ựịnh tại khoản 1 ựiều 60 của Luật ựất ựaị
- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê ựất sang giao ựất có thu tiền sử dụng ựất.
- Người sử dụng ựất ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất.
đất ựể ựấu giá mà không có người tham gia hoặc ựấu giá không thành. Về trình tự ựấu giá quyền sử dụng ựất, ựấu thầu dự án có sử dụng ựất ựối với quỹ ựất ựược sử dụng ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30 điều 62 ựã qui ựịnh cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ đấu giá quyền sử dụng ựất tạo nguồn vốn bằng tiền ựể sử dụng trực tiếp cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ đầu thầu xây dựng công trình và ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn xây dựng công trình ựó trong cùng một gói thầụ
- Trường hợp sử dụng hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất tạo nguồn vốn bằng tiền ựể sử dụng trực tiếp cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì ựược thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Việc ựấu giá quyền sử dụng ựất và ựấu thầu xây dựng công trình ựược tiến hành ựộc lập.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ựịnh rõ mục ựắch và cơ cấu sử dụng ựất ựối với ựất ựưa ra ựấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức ựấu thầu xây dựng công tình và ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn xây dựng công trình ựó trong cùng một gói thầu thì ựược thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang ựiểm như sau:
+ Thang ựiểm ựể chấm thầu xây dựng công trình và thang ựiểm ựể chấm ựầu giá quyền sử dụng ựất ựược xây dựng riêng.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ựịnh rõ mục ựắch và cơ cấu sử dụng ựối với ựất ựưa ra ựấu giá.
+ Khi sử dụng ựất trúng ựấu giá, người trúng ựấu giá phải lập dự án và dự án phải ựược Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
Ngoài ra Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP còn quy ựịnh thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ựồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựược sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn và diện tắch khu ựất ựược sử dụng ựể tạo vốn thực hiện các dự án ựó". Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ựất ựai, Chương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31 II Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT- BNV ựã quy ựịnh cụ thể việc thành lập văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựai nhằm mục ựắch sử dụng ựất, tổ chức phát triển quỹ ựất và tổ chức hoạt ựộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ựất ựai nhằm mục ựắch thúc ựẩy thị trường bất ựộng sản và tăng tắnh minh bạch khi người sử dụng ựất thực hiện các giao dịch.
để tại thêm "sân chơi" điều 66 nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP cũng ựã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất là nơi thực hiện các hoạt ựộng chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất.
Cho tới nay công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựã ựược thực hiện rộng khắp trên ựịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ựất bằng ựấu giá ựất vẫn còn mới và chưa ựược hướng dẫn cụ thể nhưng các ựịa phương ựã tiến hành thực hiện khác tốt và ựem lại những hiệu quả nhất ựịnh cho ựịa phương.