dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ựịnh của Luật ựất ựai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ựất trên thị trường.
Luật ựất ựai 1993 ra ựời với những quy ựịnh mới cho phép người sử dụng ựất ựược quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng ựất ựã tạo ra cơ sở pháp lý và ựặt nền móng cho sự hình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26 thành và phát triển thị trường bất ựộng sản chắnh thức ở nước tạ
Luật ựất ựai 1993 ựã có bước chuyển biến tắch cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ựất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng ựất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về ựất ựai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ựất, cho phép họ ựược chuyển quyền sử dụng ựất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ựộng sản, thừa nhận ựất có giá và Nhà nước xác ựịnh ựất ựể quản lý, từ ựó Nhà nước không chỉ quản lý ựất dai theo diện tắch, loại, hạng ựất mà còn quản lý theo giá trị ựất (Giao ựất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao ựất không thu tiền (đối với một số trường hợp phục vụ lợi ắch công cộng).
Với chủ trương Ộđổi ựất lấy cơ sở hạ tầngỢ của Chắnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố ựã chủ ựộng tiến hành giao ựất có thu tiền sử dụng nhằm huy ựộng nguồn vốn ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ựịa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ựất ựể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ựịa phương ựược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà ựầu tư có năng lực tài chắnh nhận làm các công trình. Sau ựó, các nhà ựầu tư này thuê các ựơn vị thi công ựể xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ựất cho nhà ựầu tư theo khối lượng thi công ựược nghiệm thụ
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố chỉ tuyển chọn các nhà ựầu tư vừa có năng lực tài chắnh, vừa có năng lực thi công ựể trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục ựược nhược ựiểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ thanh toán bằng ựất cho nhà ựầu tư theo khối lượng thi công ựược nghiệm thụ Song trên thực tế các nhà ựầu tư vừa có năng lực tài chắnh, vừa có năng lực thi công là rất ắt.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà ựầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ựể ựầu tư xây dựng một công
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27 trình thuộc danh mục công trình ựầu tư bằng quỹ ựất ựược Chắnh phủ cho phép và theo tổng mức ựầu tư ựược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ giao cho nhà ựầu tư một diện tắch ựất có giá trị tương ứng ựể thanh toán. Với số tiền thu ựược, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố tự tổ chức ựầu tư xây dựng công trình.
Dưới hình thức giao ựất có thu tiền sử dụng, nhiều ựịa phương ựã huy ựộng ựược nguồn thu lớn cho ngân sách, ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ựường trạm, từng bước góp phần cải thiện ựời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ựã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến ựộng về giá cả ựất ựai trên thị trường bất ựộng sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ựất do Nhà nước quy ựịnh, chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ựã bộc lộ những hạn chế, nhược ựiểm nhất ựịnh, cụ thể:
Thực tế tồn tại ở nhiều ựịa phương trong trường hợp giao ựất cho tổ chức kinh tế xây nhà ựể bán hoặc cho thuê. Nhà nước mới chỉ chú ý ựến giao mà chưa chú ý ựến kiểm soát. Khi giao ựất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chắnh phủ, giá này rất thấp.
Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản ựịa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh bất ựộng sản. Như vậy, phương thức giao ựất có thu tiền sử dụng ựã không huy ựộng ựược tối ựa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ựất khi Nhà nước giao ựất chênh lệch quá lớn so với giá ựất trên thị trường ựã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách (Viện nghiên cứu ựịa chắnh, 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28