Cơ sở ra ựời của thị trường bất ựộng sản Việt Nam và diễn biến của thị trường BđS tại Việt Nam trong những năm qua
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ựộng qua lại lẫn nhau dẫn ựến khả năng trao ựổị Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao ựổi hàng hoá ựược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ựổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ựược phản ánh thông qua trao ựổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ựể từ ựó liên kết họ với nhaụ Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao ựổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Thị trường ựất ựai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ựổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước tạ Tại ựiều 5 Luật ựất ựai 2003 quy ựịnh Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữuỢ , do ựó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ựất ựai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường ựất ựai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng ựất (Quốc hội, 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường ựất ựai ở nước ta có thể chia thành 2 giai ựoạn sau ựây:
* Giai ựoạn trước năm 1992
Trước năm 1945, thị trường ựất ựai hầu như không tồn tạị Thời kỳ này giá ựất ựược thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi ựược quy ựổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân ựối với các tầng lớp ựịa chủ bóc lột (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Từ năm 1945 ựến trước 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ựã khẳng ựịnh có 3 hình thức sở hữu ựất ựai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân (Quốc hội, 1959); Trong ựó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ựược ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai, nhưng những loại ựất ựược phép mua bán bị hạn chế theo quá trình ỘCông hữu hoá ựất ựaiỢ, thị trường ựất ựai hầu như không ựược pháp luật thừa nhận.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý (Quốc hội, 1980).
Nhà nước giao ựất cho hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dàị Sau đại hội đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt ựầu chuyển ựổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa; Luật ựất ựai 1988, quy ựịnh người sử dụng ựất ựược Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng ựất nhất ựịnh phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về ựất ựai thời kỳ ựó, có một số chế ựịnh quan trọng như: Quy ựịnh về những ựối tượng ựược Nhà nước giao ựất ựể sử dụng ổn ựịnh lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng ựất, quy ựịnh nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm ựất ựai, chế ựộ quản lý, phân loại ựất và quy ựịnh cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16 kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về ựất ựai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực ựất ựai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mớị Giá ựất tăng cao, ỘHàng hoá quyền sử dụng ựấtỢ không ựược ựánh giá ựúng và nhất quán, việc giao, cho thuê ựất không ựược ựiều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thực hiện trì trệ, các vấn ựề chuyển dịch, thừa kế về ựất ựai chưa rõ, chưa có quy ựịnh việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, chuyển nhượng ựất ựai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao ựất cho các doanh nghiệp quốc doanh ựể góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tắn dụng nhân dân bị ựổ bể, ựất ựai, nhà cửa ựược phát mại ựể trả nợ.
Tỷ giá ựồng tiền Việt Nam so với ựồng ựô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, ựồng thời các nước xã hội chủ nghĩa ở đông Âu tan vỡ, người lao ựộng Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có ựược ựã làm cho thị trường bất ựộng sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt ựất ựai, với mức giá nhẩy vọt ựã ựể lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho ựến nay vẫn chưa giải quyết ựược như giao dịch phi chắnh quy, quỹ ựất bị lạm dụng và lãng phắ, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận ựội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất ựộng sản, kiện tụng của dân liên quan ựến nhà, ựất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
* Giai ựoạn từ 1992 ựến nay:
đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước ựã có những chắnh sách giảm dần chế ựộ phân phối nhà, nhưng không ắt các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 ựể phân cho các ựối tượng (Kèm theo diện tắch ựất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện( Hồ Thị Lam Trà, 2005. Trước tình hình ựó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ựược ban hành là cơ sở pháp lý ựể ựiều chỉnh các mối quan hệ giao dịch
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17 về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuê kinh doanh nhà ở. Việc sửa ựổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương ựúng ựắn, sáng tạo của đảng và Nhà nước. Trên cơ sở ựó, Luật ựất ựai năm 1993 ựược Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật ựất ựai năm 1988.
Trong hoạt ựộng của Thị trường ựất ựai trong ựó có quyền sử dụng ựất chuyển sang một giai ựoạn mới ựánh dấu sự ựổi mới của chắnh sách pháp luật ựất ựai, Luật ựất ựai 1993 ựã cụ thể hoá điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng ựất (Khoản 3- ựiều 5), theo ựó các quyền năng của người sử dụng ựất ựược xác ựịnh, hộ gia ựình, cá nhân ựược nhà nước giao ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ựất (Quốc hội, 1993) , xuất phát từ 5 quyền này, ựất ựai ựược xác ựịnh là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất. Trên cơ sở quy ựịnh của Luật ựất ựai 1993, Bộ luật dân sự 1995 ựã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựối với hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất từ ựiều 690 ựến ựiều 744 và các hình thức hợp ựồng chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng ựất.
Sau 5 năm thi hành Luật ựất ựai 1993, sự phát triển của hoạt ựộng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ựòi hỏi phải có những chắnh sách mới ựiều chỉnh các quan hệ pháp luật về ựất ựai, cùng với việc cần thiết phải có các quy ựịnh bổ sung, sửa ựổi về khắc phục những hạn chế của Luật ựất ựai 1993. Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Luật ựất ựai 1993 ựược Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng ựược bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân ựược Nhà nước cho thuê ựất cũng ựược thực hiện các quyền sử dụng ựất , theo ựó các Nghị ựịnh hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật ựất ựai sửa ựổi bổ sung như Nghị ựịnh 17/1999/Nđ-CP ngày 29/3/1999; Nghị ựịnh 04/2000/Nđ-CP ngày 11/2/2000; Nghị ựịnh 10/2000/Nđ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị ựịnh số 38/2000/Nđ-CP ngày 23/8/2000 quy ựịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ựất; Thu tiền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18 thuế sử dụng ựất, có thể ựánh giá Nghị ựịnh 17/1999/Nđ- CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó ựáp ứng ựược những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng ựất ựai lúc bấy giờ; Nghị ựịnh số 17 quy ựịnh các thủ tục chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ựất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựã tạo lập ựược khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng ựất vận hành (Chắnh phủ, 1999).
đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - ựất trong tình hình mới, ựồng thời ựể tăng cường tắnh ựồng bộ giữa chắnh sách pháp luật, đất ựai ựối với các ựạo luật khác. Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Luật ựất ựai lần 2 ngày 29/6/2001.
Ngoài việc bổ sung các chế ựịnh về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chắnh quyền ựịa phương các cấp. Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng ựất tại các tổ chức tắn dụng hoạt ựộng tại Việt Nam, quy ựịnh các ựiều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng ựất, một số Nghị ựịnh mới liên quan ựến lĩnh vực ựất ựai ựược ban hành như Nghị ựịnh 79/2001/Nđ-CP sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 17, Nghị ựịnh 81/2001/Nđ-CP về việc người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
Tiếp tục hoàn thiện Luật ựất ựai 1998, Luật ựất ựai 2003 tại ựiều 5 quy ựịnh về sở hữu ựất ựai Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữụ.... Nhà nước thực hiện quyền ựiều tiết các nguồn lợi từ ựất ựai thông qua các chắnh sách tài chắnh về ựất ựai như sau: Thu tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất; Thu thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ ựất mà không do ựầu tư của người sử dụng ựất mang lạiỢ (Quốc hội, 2003).
Nhà nước trao quyền sử dụng ựất cho người sử dụng ựất thông qua hình thức giao ựất, cho thuê ựất, công nhận quyền sử dụng ựất ựối với người ựang sử dụng ựất ổn ựịnh; Quy ựịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựấtỢ (Quốc hôi, 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 để thực hiện Luật ựất ựai 2003, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ựất ựai, quy ựịnh những việc cụ thể liên quan ựến công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai (Chắnh phủ, 2004)
Tuy nhiên cho ựến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy ựịnh về thị trường quyền sử dụng ựất nói riêng và thị trường bất ựộng sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chắnh sách pháp luật ựất ựai hiện hành ựã tạo ra ựược một khung thể chế nhất ựịnh, tạo ựiều kiện cho các thị trường này hoạt ựộng (Chắnh phủ, 2004)
- Thị trường quyền sử dụng ựất ựược công nhận;
- Nhà nước quản lý, quyết ựịnh hàng hoá quyền sử dụng ựất cho thị trường hoạt ựộng thông qua việc giao ựất, cho thuê ựất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao ựất, cho thuê ựất có thu tiền sử dụng ựất.
- Giao ựất cho các tổ chức kinh tế ựầu tư, xây dựng nhà ở ựể bán, cho thuê, ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chắnh phủ phê duyệt ựể ựấu giá quyền sử dụng ựất, ựấu giá dự án có sử dụng ựất.
Cáckhuvựccủa thịtrườngựấtViệtNam
Theo quy ựịnh của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại ựất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường ựất ựaị Như vậy các Chủ sử dụng ựất trước tiên phải có ựược quyền sử dụng ựất, muốn vậy họ phải ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất hoặc công nhận quyền sử dụng ựất (Thị trường sơ cấp); Bước tiếp theo họ phải ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng ựất (thị trường thứ cấp).
Việc phân ựịnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về ựất ựai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban ựầu (Nhà nước - Người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (Người sử dụng - Người sử dụng).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20 Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là ựại diện chủ sở hữu toàn dân về ựất ựai tiến hành việc giao ựất và cho thuê ựất ựối với các tổ chức, hộ gia ựình và cá nhân trong xã hội (Gọi tắt là các chủ sử dụng ựất).
Về phắa Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất và chấm dứt quyền sử dụng ựất của các chủ sử dụng ựất; Xác lập quyền sử dụng ựất và quyền thuê ựất cho các chủ sử dụng ựất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Về phắa người sử dụng ựất: Người sử dụng ựất tham gia thị trường này gồm: Các hộ gia ựình và cá nhân ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất ựể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Hộ gia ựình, cá nhân ựược giao ựất làm nhà ở; Tổ chức kinh tế ựầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế ựầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chắnh phủ quyết ựịnh.
* Thị trường thứ cấp về ựất ựai:
đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng ựất của các chủ sử dụng ựất ựược pháp luật quy ựịnh như chuyển nhượng, chuyển ựổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất. Thị trường này, về mặt pháp lý ựã ựược công nhận, tuy nhiên quy mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về ựất cho các chủ sử dụng ựất một cách hợp pháp (Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất) (Bộ tài chắnh, 2001).
Do nhu cầu nhà ở, ựất ở của dân cư và ựất ựể sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các ựô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán ựất ựai trong dân cư ựã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật ựất ựai (1993).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21 Trong thời gian này quyền sử dụng ựất của tổ chức, hộ gia ựình và cá nhân chưa ựược luật pháp quy ựịnh và việc chuyển nhượng, mua bán ựất ựai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ựất ựai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm.
Sau khi Luật ựất ựai có hiệu lực, Nhà nước ựã ban hành các văn bản pháp quy ựể cụ thể hoá các quy ựịnh của Luật, trong ựó việc thừa nhận ựất ựai có giá trị và quy ựịnh khung giá ựất có một ý nghĩa quan trọng.
Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ngày càng phổ biến, sôi ựộng và trở thành một lĩnh vực hoạt ựộng kinh doanh; Thị trường ựất ựai hình thành ngày càng rõ nét.(Bộ tài chắnh, 2005).