Trong quỏ trỡnh tạo lập và phỏt triển, mỗi doanh nghiệp cú thể sử dụng và huy động vốn đầu tư kinh doanh từ rất nhiều nguồn khỏc nhau thụng qua cỏc hỡnh thức huy động vốn. Đú cú thể là nguồn vốn huy động được thụng qua phỏt hành cổ phiếu, trỏi phiếu hay nguồn vốn thu được từ việc vay nợ ngõn hàng. Trong lĩnh vực nhà ở, theo quy định tại Điều 38 của Luật Nhà ở 2005, nguồn vốn để phỏt triển nhà ở thương mại bao gồm:
1. Vốn của chủ đầu tư.
2. Vốn liờn doanh, liờn kết với tổ chức, cỏ nhõn khỏc. 3. Vốn vay của tổ chức tớn dụng.
4. Vốn từ tiền ứng trước của bờn cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà ở. 5. Vốn huy động từ cỏc nguồn khỏc theo quy định của phỏp luật.
Việc tạo lập nờn cỏc nguồn vốn để phỏt triển nhà ở thương mại được quy định ở trờn được chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại thực hiện thụng qua cỏc hỡnh thức huy động vốn tương ứng. Theo đú, nguồn vốn để phỏt triển nhà ở thương mại sẽ được huy động thụng qua cỏc hỡnh thức huy động vốn sau:
Thứ nhất, đối với nguồn vốn của chủ đầu tư hay vốn chủ sở hữu
Theo cỏch hiểu khỏi quỏt nhất, vốn của chủ đầu tư hay vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp, bao gồm phần vốn chủ
doanh nghiệp bỏ vào đầu tư kinh doanh và phần hỡnh thành từ kết quả trong hoạt động kinh doanh. Vốn chủ đầu tư thường được huy động từ: vốn gúp ban đầu, lợi nhuận khụng chia và phỏt hành cổ phiếu mới.
Thứ hai, đối với nguồn vốn liờn doanh, liờn kết với tổ chức, cỏ nhõn khỏc
Vốn liờn doanh, liờn kết với cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc là nguồn vốn được hỡnh thành từ việc tham gia hợp tỏc đầu tư của cỏc tổ chức, cỏ nhõn thụng qua việc ký kết cỏc hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư, hợp đồng hợp tỏc kinh doanh giữa chủ đầu tư với cỏc tổ chức, cỏ nhõn này. Gúp vốn liờn doanh, liờn kết là hỡnh thức huy động vốn mà qua đú cỏc doanh nghiệp khụng những tăng được vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh mà cũn học tập được kinh nghiệm quản lý, tiếp thu được tiến bộ khoa học kỹ thuật và chuyển giao cụng nghệ từ cỏc bờn tham gia liờn doanh, liờn kết. Để đảm bảo quyền và lợi ớch hợp phỏp của bờn tham gia liờn doanh, liờn kết, việc ký kết cỏc hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc kinh doanh, hợp đồng hợp tỏc đầu tư cần phải được tuõn thủ chặt chẽ theo cỏc quy định của phỏp luật đầu tư, phỏp luật nhà ở và cỏc văn bản phỏp luật liờn quan.
Thứ ba, đối với nguồn vốn vay của tổ chức tớn dụng
Theo quy định của tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 4 Luật cỏc tổ chức tớn dụng số 47/2010/QH12 của Quốc hội ngày 16 thỏng 06 năm 2010 thỡ:
1. Tổ chức tớn dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả cỏc hoạt động ngõn hàng. Tổ chức tớn dụng bao gồm ngõn hàng, tổ chức tớn dụng phi ngõn hàng, tổ chức tài chớnh vi mụ và quỹ tớn dụng nhõn dõn.
…
4. Tổ chức tớn dụng phi ngõn hàng là loại hỡnh tổ chức tớn dụng được thực hiện một hoặc một số hoạt động ngõn hàng theo quy định của Luật này, trừ cỏc hoạt động nhận tiền gửi của cỏ nhõn
và cung ứng cỏc dịch vụ thanh toỏn qua tài khoản của khỏch hàng. Tổ chức tớn dụng phi ngõn hàng bao gồm cụng ty tài chớnh, cụng ty cho thuờ tài chớnh và cỏc tổ chức tớn dụng phi ngõn hàng khỏc.
Cụng ty cho thuờ tài chớnh là loại hỡnh cụng ty tài chớnh cú hoạt động chớnh là cho thuờ tài chớnh theo quy định của Luật này [45]. Như vậy, vốn vay của cỏc tổ chức tớn dụng như quy định tại Luật Nhà ở 2005 được hiểu là vốn vay của ngõn hàng, tổ chức tớn dụng phi ngõn hàng, tổ chức tài chớnh vi mụ và quỹ tớn dụng nhõn dõn. Nguồn vốn vay của tổ chức tớn dụng thường được huy động từ tớn dụng thương mại, tớn dụng ngõn hàng, và tớn dụng thuờ mua. Tớn dụng thương mại là quan hệ tớn dụng giữa doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xõy dựng nhà ở với cỏc doanh nghiệp khỏc, được thực hiện dưới hỡnh thức mua bỏn chịu, mua bỏn trả chậm hay trả gúp hàng húa. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xõy dựng nhà ở với tư cỏch là doanh nghiệp mua phải hoàn trả cả vốn gốc và lói cho doanh nghiệp bỏn dưới hỡnh thức tiền tệ khi đến thời hạn đó thoả thuận. Nguồn vốn này được hỡnh thành một cỏch tự nhiờn thụng qua việc mua bỏn mỏy múc, trang thiết bị và nguyờn nhiờn vật liệu. Huy động vốn từ tớn dụng ngõn hàng là việc doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở tiến hành đi vay vốn của cỏc tổ chức tài chớnh tớn dụng. Tớn dụng thuờ mua là cỏc quan hệ tớn dụng nảy sinh giữa cỏc cụng ty tài chớnh với cỏc doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở dưới hỡnh thức cho thuờ tài sản và thường được thực hiện dưới hai phương thức là cho thuờ vận hành và cho thuờ tài chớnh. Theo quy định tại Điều 2 của Quyết định số 731/2004/QĐ-NHNN ngày 15 thỏng 06 năm 2004 của Thống đốc Ngõn hàng nhà nước ban hành quy chế tạm thời về hoạt động cho thuờ vận hành của cỏc cụng ty cho thuờ tài chớnh thỡ cho thuờ vận hành (cho thuờ hoạt động) là hỡnh thức cho thuờ tài sản, theo đú bờn thuờ sử dụng tài sản cho thuờ của bờn cho thuờ trong một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đú cho Bờn cho thuờ khi kết thỳc thời hạn thuờ tài sản. Bờn cho thuờ giữ quyền sở hữu tài sản cho thuờ và nhận tiền cho thuờ theo hợp đồng cho thuờ.
Theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 16/2001/NĐ-CP ngày 02 thỏng 05 năm 2001 về tổ chức và hoạt động của cụng ty cho thuờ tài chớnh thỡ cho thuờ tài chớnh là hoạt động tớn dụng trung và dài hạn thụng qua việc cho thuờ mỏy múc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và cỏc động sản khỏc trờn cơ sở hợp đồng cho thuờ giữa bờn cho thuờ với bờn thuờ. Bờn cho thuờ cam kết mua mỏy múc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và cỏc động sản khỏc theo yờu cầu của bờn thuờ và nắm giữ quyền sở hữu đối với cỏc tài sản cho thuờ. Bờn thuờ sử dụng tài sản thuờ và thanh toỏn tiền thuờ trong suốt thời hạn thuờ đó được hai bờn thỏa thuận.
Thứ tư, nguồn vốn hỡnh thành từ tiền ứng trước của bờn cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà ở
Trong hoạt động kinh doanh nhà ở, nguồn vốn đầu tư thường đũi hỏi rất lớn. Do đú, để tạo điều kiện cho cỏc chủ đầu tư trong hoạt động đầu tư, Luật Nhà ở 2005 cho phộp chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại được huy động vốn để đầu tư xõy dựng nhà ở từ tiền ứng trước của bờn cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà ở. Hỡnh thức huy động vốn được xem là một trong những hỡnh thức huy động vốn đặc thự của hoạt động kinh doanh nhà ở. Thụng qua hỡnh thức huy động vốn này, doanh nghiệp sẽ thu được nguồn vốn lớn từ bờn cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà ở mà khụng phải trả lói cho bờn cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà ở đú; đổi lại bờn cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà cú thể mua được nhà ở với nhiều ưu đói. Mặc dự vậy, để đảm bảo tớnh minh bạch của hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở và hạn chế việc huy động vốn tràn lan gõy ảnh hưởng đến quyền lợi của bờn cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà ở, Luật Nhà ở 2005 quy định tại Khoản 1 Điều 39 như sau:
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người cú nhu cầu mua hoặc thuờ nhà ở thỡ chỉ được ỏp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đó được phờ duyệt và đó được xõy dựng xong phần múng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở
cho người cú nhu cầu khụng được vượt quỏ 70% giỏ trị nhà ở ghi trong hợp đồng [40].
Thứ năm, vốn huy động từ cỏc nguồn khỏc theo quy định của phỏp luật
Bờn cạnh cỏc hỡnh thức huy động vốn đó được đề cập ở trờn, trường hợp chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại cú nhu cầu huy động vốn để tạo lập và phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh của mỡnh, chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại cú thể sử dụng nguồn vốn được huy động thụng qua cỏc hỡnh thức huy động vốn khỏc phự hợp với quy định của phỏp luật như phỏt hành trỏi phiếu cụng ty, vay vốn từ cỏc quỹ đầu tư bất động sản…
Mặc dự Luật Nhà ở 2005 ghi nhận rất nhiều nguồn vốn khỏc nhau để phỏt triển nhà ở thương mại, tuy nhiờn liờn quan đến hoạt động huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở thương mại, phự hợp với cỏc quy định tại Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71 và Thụng tư 16 chỉ cho phộp chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại được phộp huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở thương mại theo cỏc hỡnh thức sau:
(i) Ký hợp đồng vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư hoặc phỏt hành trỏi phiếu theo quy định của phỏp luật để huy động số vốn cũn thiếu cho đầu tư xõy dựng nhà ở; bờn cho vay vốn hoặc bờn mua trỏi phiếu khụng được quyền ưu tiờn mua hoặc ưu tiờn đăng ký mua nhà ở;
(ii) Ký hợp đồng gúp vốn hoặc hợp đồng hợp tỏc đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đớch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
(iii) Ký hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với tổ chức, cỏ nhõn để đầu tư xõy dựng nhà ở và bờn tham gia gúp vốn hoặc bờn tham gia hợp tỏc đầu tư chỉ được phõn chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phõn chia sản phẩm là nhà ở trờn cơ sở tỷ lệ vốn gúp theo thỏa thuận phự hợp với quy định của phỏp luật;
(iv) Ký hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xõy dựng nhà ở và bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh chỉ được phõn chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phõn chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận phự hợp với quy định của phỏp luật;
(v) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của cỏc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thụng qua hỡnh thức ký hợp đồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai.
Việc huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở thương mại theo cỏc hỡnh thức huy động vốn nờu trờn phải đỏp ứng đủ cỏc điều kiện đó được phỏp luật quy định và phải được thực hiện phự hợp với cỏc quy định của phỏp luật. Thờm vào đú, chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở phải sử dụng vốn đó huy động vào đỳng mục đớch xõy dựng dự ỏn phỏt triển nhà ở đú, khụng được dựng số vốn đó huy động vào mục đớch khỏc hoặc sử dụng cho cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở khỏc. Những trường hợp huy động vốn khụng đỳng cỏc hỡnh thức và khụng đỏp ứng đủ cỏc điều kiện quy định của phỏp luật thỡ hợp đồng đó ký khụng cú giỏ trị phỏp lý và bờn huy động vốn sẽ bị xử lý theo quy định hiện hành. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chương 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HèNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM