đƣợc quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của cỏc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005 được thực hiện thụng qua hỡnh thức ký hợp đồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai. Theo đú khi dự ỏn nhà ở đó đỏp ứng được những điều kiện nhất định theo quy định của phỏp luật thỡ chủ đầu tư dự ỏn nhà ở được phộp huy
động nguồn vốn từ tiền mua nhà ứng trước thụng qua việc ký kết hợp đồng mua bỏn nhà ở trong tương lai với cỏc bờn mua nhà.
2.2.5.1. Chủ thể cho vay vốn
Chủ thể cho vay vốn đến với hỡnh thức này phải là cỏc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2005. Cụ thể, theo quy định của phỏp luật nhà ở, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
(i) Tổ chức, cỏ nhõn trong nước khụng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trỳ;
(ii) Người Việt Nam định cư nước ngoài trong trường hợp đỏp ứng điều kiện quy định tại Điều 1, Luật 34/2009/QH12 của Quốc hội ngày 18 thỏng 06 năm 2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai;
(iii) Tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài đầu tư xõy dựng nhà ở để cho thuờ tại Việt Nam được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đú. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rừ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
(iv) Tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài theo quy định tại Điều 2, Nghị quyết 19/2008/QH12 của Quốc hội ngày 03 thỏng 06 năm 2008 về việc thớ điểm cho tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2.2.5.2. Thời điểm huy động vốn
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng khi đó cú thiết kế kỹ thuật nhà ở được phờ duyệt, đó xõy dựng xong phần múng của nhà ở, đó hoàn thành thủ tục mua bỏn qua sàn giao dịch bất động sản theo đỳng quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản và đó cú văn bản thụng bỏo cho Sở Xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết trước ớt nhất 15 ngày, tớnh đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
Việc quy định xong phần múng của nhà ở (kể cả cụng trỡnh nhà ở cú mục đớch sử dụng hỗn hợp được xỏc định là giai đoạn đó thi cụng xong phần đài giằng múng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu cú) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của cụng trỡnh nhà ở đú và được nghiệm thi kỹ thuật theo quy định của phỏp luật về xõy dựng.
Trong trường hợp chủ đầu tư ỏp dụng biện phỏp thi cụng top-down (thi cụng cỏc sàn trờn của cụng trỡnh nhà ở trước khi thi cụng phần đài giằng múng hoặc trước khi thi cụng mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của cụng trỡnh) theo phương ỏn thiết kế đó được phờ duyệt thỡ chủ đầu tư chỉ được bỏn nhà ở sau khi đó thi cụng xong mặt bằng sàn đầu tiờn của cụng trỡnh nhà ở nhưng phải cú biờn bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xõy dựng xong phần mặt bằng sàn theo quy định của phỏp luật về xõy dựng.
2.2.5.3. Nội dung thực hiện
Để huy động vốn theo hỡnh thức này, chủ đầu tư cần phải tiến hành cỏc bước sau đõy.
(i) Gửi văn bản thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở
Theo quy định của phỏp luật hiện hành, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng huy động vốn, chủ đầu tư phải cú văn bản thụng bỏo cho Sở Xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết trước ớt nhất 15 ngày, tớnh đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thụng bỏo phải nờu rừ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riờng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bỏn.
(ii) Tổ chức bỏn nhà thụng qua sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định của phỏp luật, đối với cỏc trường hợp phải tổ chức mua bỏn thụng qua sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư cú trỏch nhiệm gửi cho sàn giao dịch bất động sản 01 (một) bộ hồ sơ phỏp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện được giao dịch qua sàn bao gồm bản sao cỏc loại giấy tờ sau
đõy: văn bản cụng nhận chủ đầu tư dự ỏn của cơ quan cú thẩm quyền; quyết định phờ duyệt quy hoạch và bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đó được phờ duyệt hoặc bản vẽ tổng mặt bằng của dự ỏn (đối với trường hợp khụng phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500); quyết định phờ duyệt dự ỏn; quyết định giao đất, cho thuờ đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cả dự ỏn; giấy phộp xõy dựng đối với trường hợp nhà ở phải cú giấy phộp xõy dựng; bản vẽ thiết kế của từng loại nhà ở được bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua đó được phờ duyệt; biờn bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đó xõy dựng xong phần múng của cụng trỡnh nhà ở (cú đúng dấu xỏc nhận của chủ đầu tư vào bản sao) để sàn giao dịch bất động sản cú cơ sở tổ chức bỏn nhà theo quy định của phỏp luật. Sau khi chủ đầu tư đó hoàn tất thủ tục mua bỏn nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bờn mua nhà ở đó được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xỏc nhận giao dịch qua sàn theo quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản) và sau khi đó cú văn bản thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú bất động sản thỡ doanh nghiệp cú nhà ở mới được ký hợp đồng mua bỏn nhà ở với bờn mua nhà ở.
(iii) Ký hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai với cỏc cỏ nhõn, tổ chức
Ngay sau khi tiến hành xong cỏc thủ tục mua bỏn nhà ở thụng qua sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai với cỏc cỏ nhõn, tổ chức để huy động vốn xõy dựng nhà ở. Tuy nhiờn, theo quy định của Luật Nhà ở 2005 cụ thể tại Khoản 1 Điều 39 thỡ tổng số tiền huy động vốn trước khi bàn giao nhà ở cho người cú nhu cầu khụng được vượt quỏ 70% giỏ trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
2.2.5.4. Đỏnh giỏ chung
(i) Ưu điểm
Khụng giống cỏc hỡnh thức huy động vốn được đề cập ở trờn, đối với hỡnh thức huy động vốn này, để đạt được mục đớch giải quyết cỏc vấn đề khú khăn về vốn đầu tư, chủ đầu tư sẽ phải ký kết hợp đồng mua bỏn nhà ở hỡnh
thành trong tương lai với bờn vay vốn, bờn vay vốn với tư cỏch là bờn mua nhà ở sẽ được hưởng những quyền lợi nhất định. Ưu điểm của hỡnh thức huy động vốn này được thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, huy động vốn theo hỡnh thức này cú tớnh chất phỏp lý cao,
bờn gúp vốn được đảm bảo quyền lợi theo hợp đồng mua bỏn. Điều này gúp phần thu hỳt nguồn vốn đầu tư dồi dào trong một thời gian ngắn và thủ tục thực hiện tương đối đơn giản. Thụng qua hợp đồng mua bỏn nhà ở, bờn gúp vốn cú thể nắm bắt được toàn bộ cỏc quyền và nghĩa vụ của mỡnh, do đú việc đúng gúp vốn được thực hiện một cỏch dễ dàng và nhanh chúng.
Thứ hai, việc ký kết hợp đồng mua bỏn nhà ở sẽ ràng buộc nghĩa vụ
của chủ đầu tư với bờn mua nhà ở, theo đú chủ đầu tư bắt buộc phải tuõn thủ cỏc quy định đó được cỏc bờn ghi nhận trong hợp đồng. Ngoài ra, theo quy định của phỏp luật thỡ mọi giao dịch mua bỏn, cho thuờ nhà ở phải được thực hiện thụng qua sàn giao dịch trước khi cỏc bờn tiến hành ký kết, do đú điều này sẽ giỳp hạn chế được cỏc rủi ro cho bờn mua nhà ở.
Thứ ba, số lượng nhà ở được mua bỏn khụng bị hạn chế trong mỗi dự
ỏn trong khi đú đối với cỏc hỡnh thức huy động vốn dưới dạng ký hợp đồng gúp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với tổ chức, cỏ nhõn, mỗi hộ gia đỡnh hoặc cỏ nhõn chỉ được tham gia gúp vốn theo hỡnh thức phõn chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, một thành phố trực thuộc trung ương. Điều này cú tỏc dụng kớch thớch lượng đầu tư của cỏc cỏ nhõn, tổ chức cú nhu cầu. Từ đú, chủ đầu tư cú thể bổ sung được nguồn vốn cũn thiếu tương đối lớn trong khoảng thời gian rất ngắn.
Thứ tư, số lượng căn hộ được bỏn cho cựng một đối tượng của cựng
một dự ỏn đối với hỡnh thức huy động vốn này khụng bị hạn chế. Khụng giống hỡnh thức huy động vốn này, đối với hỡnh thức huy động vốn từ việc ký kết hợp đồng gúp vốn với cỏc tổ chức, cỏ nhõn thỡ phỏp luật quy định nếu người tham gia gúp vốn là cỏ nhõn hộ gia đỡnh thỡ chỉ được tham gia gúp vốn theo hỡnh thức
phõn chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở; cỏc trường hợp cũn lại thỡ hộ gia đỡnh cỏ nhõn chỉ được phõn chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Rừ ràng việc khụng hạn chế số lượng nhà ở thương mại cho cựng một đối tượng sẽ giỳp chủ đầu tư cú thể dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn dồi dào từ cỏc cỏ nhõn, tổ chức cú nhu cầu, đồng thời bờn tham gia gúp vốn cũng được tạo điều kiện nhiều hơn trong việc mua căn hộ tại dự ỏn của chủ đầu tư.
Thứ năm, huy động vốn theo hỡnh thức này cho phộp bờn mua nhà ở
được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bỏn nhà ở cho tổ chức cỏ nhõn khỏc theo đỳng quy định của phỏp luật. Cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bỏn nhà ở được thực hiện theo Nghị định 71 và Thụng tư 16 rất linh hoạt. Theo đú đối với trường hợp nhà ở chưa được bàn giao, bờn mua nhà cú thể chuyển nhượng hợp đồng mua bỏn nhà ở cho bất cứ đối tượng nào miễn là phự hợp với cỏc quy định của phỏp luật.
Thứ sỏu, đối với hợp đồng mua bỏn hỡnh thành trong tương lai bờn gúp vốn với tư cỏch là bờn mua nhà ở cú nhiều quyền và lợi ớch hợp phỏp hơn so với cỏc trường hợp huy động vốn khỏc. Đối với trường hợp người mua nhà ký kết hợp đồng gúp vốn, lỳc này họ tham gia vào dự ỏn phỏt triển nhà ở với tư cỏch là nhà đầu tư gúp vốn. Với tư cỏch là người gúp vốn, họ chỉ được hưởng lợi nhuận khi việc kinh doanh cú lợi nhuận. Ngược lại, khi việc kinh doanh thua lỗ, dự ỏn khụng thực hiện đỳng tiến độ, thỡ người gúp vốn khụng được hưởng lợi nhuận. Với hỡnh thức huy động vốn này, thỡ tựy vào quy định cụ thể tại từng dự ỏn, trong trường hợp dự ỏn khụng thực hiện đỳng tiến độ, việc kinh doanh khụng hiệu quả thỡ người mua vẫn được đảm bảo bởi cỏc quyền lợi đó thỏa thuận trong hợp đồng như được hưởng lói chậm bàn giao, tiền bồi thường thiệt hại hợp đồng…
(ii) Một số hạn chế, bất cập
Mặc dự việc huy động vốn thụng qua việc ký kết hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai cú rất nhiều ưu điểm nổi trội, tuy nhiờn, cỏc quy định này vẫn cũn tồn tại một số hạn chế, bất cập sau:
Thứ nhất, thời điểm được tiến hành huy động vốn theo hỡnh thức này tương đối muộn so với cỏc hỡnh thức huy động vốn khỏc. Nếu như chủ đầu tư cú thể huy động vốn bất kỳ lỳc nào thụng qua việc ký hợp đồng vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng, nếu như chủ đầu tư cú thể huy động vốn sau khi đó giải phúng mặt bằng của dự ỏn và đó thực hiện khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật của dự ỏn thụng qua việc ký hợp đồng hợp tỏc đầu tư với chủ đầu tư cấp II thỡ đối với hỡnh thức này, chủ đầu tư chỉ cú thể huy động vốn sau khi đó cú thiết kế kỹ thuật nhà ở được phờ duyệt, đó xõy dựng xong phần múng của nhà ở, đó hoàn thành thủ tục mua bỏn qua sàn giao dịch bất động sản phự hợp với quy định của phỏp luật. Do đú, đối với cỏc trường hợp chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn mà vẫn chưa thể xõy xong múng thỡ khụng ỏp dụng được hỡnh thức huy động vốn này.
Thứ hai, số lượng vốn huy động theo hỡnh thức huy động vốn này bị
đặt trong hạn mức nhất định. Nếu như đối với cỏc hỡnh thức huy động vốn khỏc, chủ đầu tư cú thể huy động một lượng vốn tựy ý phụ thuộc vào sự thỏa thuận của cỏc bờn thỡ đối với hỡnh thức huy động vốn này chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khụng được vượt quỏ 70% giỏ trị hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai. Quy định này chớnh là một hạn chế lớn cho cỏc chủ đầu tư nếu muốn sử dụng hỡnh thức huy động vốn này. Tuy nhiờn, trờn thực tế cỏc chủ đầu tư vẫn cú thể sử dụng cỏc cỏch thức khỏc nhau để cú thể huy động vượt hạn mức luật định mà vẫn đảm bảo khụng vi phạm phỏp luật.
Thứ ba, việc quy định tổng số vốn đầu tư được huy động trước khi bàn
giao nhà ở cho người cú nhu cầu khụng được vượt quỏ 70% giỏ trị nhà ở ghi trong hợp đồng là chưa phự hợp trờn thực tế. Bởi lẽ, nếu tại thời điểm bàn giao nhà bờn mua nhà chỉ phải trả cho chủ đầu tư tối đa 70% giỏ trị nhà ở ghi trong hợp đồng như quy định hiện tại thỡ đối với 30% giỏ trị nhà ở cũn lại chủ đầu tư rất khú cú thể thu được từ khỏch hàng vỡ khỏch hàng cú thể kộo dài việc thanh toỏn nốt giỏ trị nhà ở cũn lại, trong khi đú nhà ở đó được bàn giao cho khỏch hàng.
Chương 3