Để huy động số vốn cũn thiếu khi thực hiện cỏc dự ỏn xõy dựng nhà ở, phỏp luật cho phộp chủ đầu tư cú thể huy động lượng vốn này thụng qua việc phỏt hành trỏi phiếu. Khi mà việc tiếp cận nguồn vốn từ cỏc ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng gặp nhiều khú khăn thỡ huy động vốn thụng qua phỏt hành trỏi phiếu lại được cỏc chủ đầu tư đỏnh giỏ cao. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đó thành cụng trong việc vận dụng hỡnh thức huy động vốn này trong thực tiễn hoạt động của mỡnh. Cú thể kể đến một số vớ dụ điển hỡnh như trường hợp phỏt hành trỏi phiếu để huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở của cụng ty cổ phần đầu tư xõy dựng đụ thị và khu cụng nghiệp Sụng Đà (SJS) và cụng ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH). Cụng ty cổ phần đầu tư xõy dựng đụ thị và khu cụng nghiệp Sụng Đà (SJS) đó phỏt hành thành cụng 700 tỷ đồng trỏi phiếu cú kỳ hạn ba năm. Lói suất kỳ đầu của SJS lờn đến 22%/năm và cỏc kỳ sau thả nổi, bằng lói suất tiền gửi kỳ hạn 12 thỏng của Ngõn hàng Techcombank cộng 06%/năm. Đõy là loại trỏi phiếu cú tài sản bảo đảm nhằm huy động vốn bổ sung cho hoạt động đầu tư cỏc dự ỏn của SJS. Cụng ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền
(KDH) cũng phỏt hành thành cụng 50 tỷ đồng trỏi phiếu với lói suất cố định 21,5%/năm. Trỏi phiếu được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất thuộc dự ỏn Khu chung cư cao tầng Mega và dự ỏn Khu dõn cư cao cấp Khang Điền Long Trường. Thụng thường tương ứng với mỗi trỏi phiếu là một quyền mua căn hộ và trỏi chủ sẽ được giảm giỏ 8% khi mua căn hộ đú [23]. Khụng chỉ phỏt hành trỏi phiếu trong nước, cỏc chủ đầu tư hiện nay cũn huy động được nguồn vốn dồi dào từ cỏc nhà đầu tư nước ngoài thụng qua việc phỏt hành trỏi phiếu ra quốc tế. Thành cụng trong cỏc lần phỏt hành trỏi phiếu đó mang lại cho cỏc doanh nghiệp này một lượng vốn đầu tư dồi dào ngay cả khi thị trường bất động sản rơi vào tỡnh trạng xấu nhất, cỏc doanh nghiệp bất động sản khỏc rơi vào tỡnh trạng phỏ sản do khụng cú đủ vốn để tiếp tục thực hiện nguồn vốn. Như vậy, cú thể thấy phỏt hành trỏi phiếu đó trở thành một trong cỏc kờnh huy động vốn hiệu quả cho cỏc chủ đầu tư trong cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở hiện nay.
Hoạt động huy động vốn theo hỡnh thức huy động vốn này thời gian qua đó đem đến nhiều lợi ớch cho cả chủ đầu tư và người mua trỏi phiếu. Đối với doanh nghiệp phỏt hành trỏi phiếu, về mặt kinh tế doanh nghiệp nhanh chúng cú được một nguồn vốn lớn do việc phỏt hành trỏi phiếu khụng quỏ phức tạp đồng thời lói suất phải trả cho cỏc trỏi chủ cũng thấp hơn so với cỏc hỡnh thức huy động vốn khỏc. Cũn về phớa nhà đầu tư, ngoài việc được hưởng lói suất trỏi phiếu, họ cũn được hưởng những ưu đói nhất định khi mua nhà. Điều này cú nghĩa doanh nghiệp nào đem đến nhiều ưu đói khi mua nhà cho cỏc nhà đầu tư, doanh nghiệp đú sẽ thu hỳt được nhiều vốn. Bởi lẽ xột về lói suất, theo Luật Doanh nghiệp 2005, lói suất trỏi phiếu của tổ chức phỏt hành khụng được vượt tỷ suất lợi nhuận bỡnh quõn ba năm trước đú. Với tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp Việt Nam hiện nay thường khụng quỏ 20%/năm thỡ rừ ràng, lói suất trỏi phiếu doanh nghiệp khụng thể nhiều hơn lói suất huy động của cỏc ngõn hàng. Do vậy, điểm tạo nờn tớnh cạnh tranh cho cỏc doanh nghiệp trong việc thu hỳt cỏc nhà đầu tư trỏi phiếu chớnh là những ưu đói dành cho trỏi chủ khi mua nhà ở.
Mặc dự, huy động vốn thụng qua hỡnh thức phỏt hành trỏi phiếu doanh nghiệp mang đến nhiều hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư dự ỏn, nhưng thực tiễn hoạt động cho thấy cỏc bờn cần cõn nhắc đến một số rủi ro cú thể gặp phải trong quỏ trỡnh thực hiện và ỏp dụng trờn thực tế. Rủi ro lớn nhất mà cỏc bờn cú thể phải đối mặt chớnh là rủi ro tớn dụng, đú chớnh là việc doanh nghiệp khụng thực hiện được cỏc nghĩa vụ cam kết về trả gốc và lói cho trỏi chủ khi đến hạn. Trong cỏc năm 2010 và 2011, hàng loạt cỏc doanh nghiệp bất động sản đó thành cụng trong việc phỏt hành trỏi phiếu, khi đú cỏc nghĩa vụ cam kết với cỏc nhà đầu tư được doanh nghiệp tuõn thủ một cỏch nghiờm tỳc. Tuy nhiờn, khi thị trường bất động sản và nhà ở bị đỡnh trệ do ảnh hưởng bởi cỏc tỏc nhõn bờn ngoài thỡ cỏc doanh nghiệp này đó gặp rất nhiều khú khăn và khụng trả được nợ. Trước tỡnh cảnh đú, người gặp rủi ro chớnh là nhà đầu tư trỏi phiếu do doanh nghiệp khụng thể thực hiện cỏc cam kết về thanh toỏn cho cỏc nhà đầu tư trỏi phiếu.
Ngoài rủi ro tớn dụng, việc huy động vốn thụng qua hỡnh thức phỏt hành trỏi phiếu cú thể gặp phải rủi ro phỏp lý. Trỏi phiếu của Vina Megastar một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản là một vớ dụ. Mặc dự, cú bảo lónh thanh toỏn của Ngõn hàng thương mại cổ phần Seabank, nhưng do thư bảo lónh phỏt hành của Ngõn hàng thương mại cổ phần Seabank cho trỏi phiếu của Vina Megastar chưa cú đầy đủ hiệu lực phỏp lý nờn đó gõy ra tranh chấp với bờn đầu tư là VVF. Tuy nghĩa vụ bảo lónh đó bị vi phạm nghiờm trọng nhưng do cỏc quy định trong thư bảo lónh vẫn chưa được cỏc bờn chấp nhận nờn Ngõn hàng thương mại cổ phần Seabank đó khụng đồng ý thanh toỏn cho bờn đầu tư VVF [23].
Ngoài rủi ro tớn dụng, rủi ro phỏp lý thỡ rủi ro thanh khoản cũng là vấn đề nhà đầu tư cần đặc biệt quan tõm. Thị trường trỏi phiếu Việt Nam hiện nay cũn tồn tại khỏ nhiều điểm bất cập cho nờn trỏi phiếu doanh nghiệp gần như khụng cú thanh khoản. Trừ trỏi phiếu được phỏt hành của cỏc doanh nghiệp thực sự lớn, thỡ đối với cỏc trỏi phiếu khỏc nhà đầu tư trỏi phiếu thường phải giữ đến khi đỏo hạn mới được thanh toỏn.
Khụng chỉ phải lưu ý đến cỏc rủi ro cú thể gặp phải trong quỏ trỡnh đầu tư trỏi phiếu, đối với cỏc trỏi phiếu phỏt hành để huy động vốn phỏt triển nhà ở, cỏc nhà đầu tư cần phải nhận biết một cỏch tỏch bạch giữa quyền phỏt sinh từ việc thụ hưởng trỏi phiếu và quyền mua nhà ở. Vớ dụ như Cụng ty A phỏt hành trỏi phiếu doanh nghiệp và cú thờm quyền mua nhà ở cho người mua trỏi phiếu. Trong trường hợp này quyền phỏt sinh từ việc thụ hưởng trỏi phiếu và quyền mua nhà ở tồn tại một cỏch độc lập. Cỏc quyền liờn quan đến việc thụ hưởng trỏi phiếu phỏt sinh từ thời điểm người mua sở hữu trỏi phiếu cũn quyền mua nhà ở chỉ được thực hiện khi dự ỏn đó đỏp ứng được đủ cỏc điều kiện để ký kết hợp đồng mua bỏn theo Luật Nhà ở 2005. Điều này cú nghĩa người mua trỏi phiếu cú quyền thực hiện hoặc khụng thực hiện quyền mua căn hộ, mà khụng ảnh hưởng tới quyền đũi nợ tiền gốc và lói của trỏi phiếu. Đầu tư thụng qua việc mua trỏi phiếu của cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở đem đến những lợi ớch nhất định cho chủ đầu tư dự ỏn và nhà đầu tư như đó phõn tớch ở trờn. Tuy nhiờn, để trỏnh gặp phải những rủi ro trong hoạt động đầu tư của mỡnh cỏc nhà đầu tư cần xem xột và cõn nhắc thật kỹ trước khi quyết định đầu tư.