chưa đủ điều kiện
Phỏp luật về nhà ở quy định rất cụ thể về điều kiện được huy động vốn đối với trường hợp ký hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai với bờn mua nhà ở. Theo đú, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bỏn nhà ở với bờn mua nhà ở sau khi đó cú thiết kế kỹ thuật nhà ở được phờ duyệt, đó xõy dựng xong phần múng của nhà ở, đó hoàn thành thủ tục mua bỏn qua sàn giao dịch bất động sản phự hợp với quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản và đó thụng bỏo cho Sở Xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở. Trờn thực tế, hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư được diễn ra rất sụi động với cỏch thức ỏp dụng quy định phỏp luật cũng rất linh hoạt. Cú thể xem xột một số khớa cạnh như sau:
Trước hết, khi dự ỏn phỏt triển nhà ở chưa đỏp ứng đầy đủ cỏc điều kiện để ký kết hợp đồng mua bỏn nhà ở trong tương lai, cỏc chủ đầu tư sẽ tiến hành huy động vốn bằng cỏch thức cho khỏch hàng ký kết hợp đồng gúp vốn kốm theo bản đăng ký mua căn hộ. Phỏp luật nhà ở ghi nhận quyền được huy
động vốn từ tiền ứng trước của bờn gúp vốn của chủ đầu tư dự ỏn. Tuy nhiờn, để được phộp huy động vốn theo kiểu này, dự ỏn đầu tư phải hoàn thành xong phần múng cụng trỡnh [40, Điều 39]. Để hợp phỏp húa việc huy động vốn của mỡnh, cỏc chủ đầu tư thường tiến hành ký kết hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc hoặc vay vốn với bờn gúp vốn (kể cả việc huy động vốn ngay sau khi dự ỏn đầu tư được phờ duyệt). Cựng với việc ký kết cỏc loại hợp đồng trờn, để đảm bảo sự tin tưởng của bờn gúp vốn, chủ đầu tư thường cho bờn gúp vốn ký đồng thời bản đăng ký mua căn hộ. Thực chất khoản tiền mà bờn gúp vốn chuyển cho chủ đầu tư là một khoản đặt cọc để được mua căn hộ tại dự ỏn của chủ đầu tư. Ngay khi dự ỏn đó đỏp ứng đầy đủ cỏc điều kiện để cú thể tiến hành huy động vốn, chủ đầu tư ngay lập tức sẽ chuyển đổi hợp đồng gúp vốn sang thành hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai.
Nhỡn nhận dưới gúc độ phỏp luật thỡ việc huy động vốn của chủ đầu tư như trờn là khụng tuõn thủ đỳng cỏc quy định phỏp luật và mang đến nhiều rủi ro phỏp lý cho bờn gúp vốn. Thứ nhất, theo quy định tại Nghị định 71 và Thụng tư 16 chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở phải sử dụng vốn đó huy động vào đỳng mục đớch xõy dựng dự ỏn phỏt triển nhà ở. Những trường hợp huy động vốn khụng đỳng cỏc hỡnh thức và khụng đỏp ứng đầy đủ cỏc điều kiện quy định thỡ hợp đồng khụng cú giỏ trị phỏp lý và bờn huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành. Thứ hai, việc chuyển đổi từ hợp đồng gúp vốn sang hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai của chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở là hoàn toàn khụng cú cơ sở phỏp lý. Do đú, khụng ai cú thể lường trước được việc chuyển đổi này cú được chấp thuận hay khụng và quyền lợi của bờn gúp vốn vẫn cú nguy cơ bị xõm phạm.
Thờm vào đú, đối với một số dự ỏn phỏt triển nhà ở, ngoài cỏch thức chuyển đổi từ hợp đồng vay vốn sang hợp đồng mua bỏn nhà hỡnh thành trong tương lai, để hợp thức húa hợp đồng huy động vốn một số chủ đầu tư cũn nghĩ ra cỏch thu tiền của người mua nhưng khụng cung cấp húa đơn tài chớnh theo quy định mà thay bằng phiếu thu thực tế (nhằm trỏnh những rắc rối thủ
tục xử lý thu hồi húa đơn đó cấp cho khỏch hàng trong giao dịch gúp vốn trước đú). Đối với cỏc trường hợp này, chủ đầu tư thường cam kết sẽ giữ số tiền của khỏch hàng để triển khai xõy dựng cỏc hạng mục cụng trỡnh. Sau khi dự ỏn đó đảm bảo yếu tố phỏp lý chuyển nhượng hai bờn sẽ ký lại hợp đồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai và thanh lý hợp đồng gúp vốn. Việc làm trờn của chủ đầu tư là hoàn toàn trỏi phỏp luật, bởi lẽ theo quy định tại Thụng tư số 64/2013/TT-BTC ngày 15/05/2013 của Bộ Tài chớnh về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/05/2010 của Chớnh phủ về húa đơn bỏn hàng, dịch vụ thỡ người bỏn phải lập húa đơn khi bỏn hàng húa, dịch vụ. Điều này cú nghĩa tại mỗi thời điểm huy động vốn, chủ đầu tư (bờn bỏn) phải xuất húa đơn cho bờn mua dự hỡnh thức giao dịch như thế nào. Do cơ quan thuế chỉ thực hiện việc thu thuế, đảm bảo trỏnh thất thu chứ khụng cú trỏch nhiệm xem xột tớnh chất phỏp lý giao dịch trước khi thu thuế, vỡ vậy nếu doanh nghiệp khụng chủ động và trung thực trong việc xuất húa đơn thỡ rất khú cú thể kiểm soỏt được việc huy động vốn này.
Khụng chỉ dừng lại ở hai cỏch thức trờn, ở một số dự ỏn phỏt triển nhà, để hợp thức húa việc huy động vốn của người mua nhà khi dự ỏn chưa đỏp ứng đầy đủ cỏc điều kiện để huy động vốn, chủ đầu tư tiến hành ký kết thỏa thuận đặt cọc với khỏch hàng. Số tiền đặt cọc do cỏc bờn thỏa thuận thường rất lớn, thậm chớ cú những trường hợp giỏ trị đặt cọc lờn tới 50-70% giỏ trị hợp đồng. Đõy thực chất là một cỏch huy động vốn trỏ hỡnh. Rủi ro đối với người mua nhà trong trường hợp này là rất lớn vỡ hiện tại phỏp luật nhà ở chưa thừa nhận đặt cọc là một hỡnh thức gúp vốn đồng thời nếu người mua khụng thể tiếp tục thực hiện được hợp đồng, thỡ hiện tại chưa cú cơ chế để giải quyết cho trường hợp này.
Như vậy, phỏp luật về cỏc hỡnh thức huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở mặc dự quy định rất rừ điều kiện huy động vốn cho từng hỡnh thức huy động vốn nhưng thực tế vẫn chưa đủ sức để hạn chế những sai phạm của cỏc chủ đầu tư phỏt sinh trong quỏ trỡnh đầu tư xõy dựng nhà ở. Theo ý kiến của
chỳng tụi, nhà nước cần phải cú những chế tài nghiờm khắc hơn nữa đối với cỏc hành vi sai phạm đồng thời thiết lập một bộ mỏy quản lý, giỏm sỏt chặt chẽ hoạt động này. Xó hội càng phỏt triển thỡ nhu cầu về nhà cũng ngày càng gia tăng, thị trường nhà ở vẫn sẽ luụn là một thị trường núng cần được quan tõm và quản lý một cỏch chặt chẽ. Do đú, để cú thể xõy dựng được một thị trường nhà ở minh bạch, cụng bằng và phỏt triển đũi hỏi cần cú sự nỗ lực nhiều hơn nữa của toàn xó hội thụng qua việc thiết lập một hệ thống phỏp luật tiến bộ, nõng cao hiểu biết phỏp luật của người dõn và xõy dựng một bộ mỏy quản lý, giỏm sỏt hiệu quả.