tớn dụng, quỹ đầu tư
Vay vốn từ cỏc tổ chức tớn dụng, quỹ đầu tư là một kờnh huy động vốn truyền thống trong hoạt động kinh doanh. Trong bất kỳ giai đoạn nào của hoạt động đầu tư, doanh nghiệp cũng cần phải tập trung được một lượng vốn nhất định để phỏt triển sản xuất, tăng cường năng lực kinh doanh. Đối với hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở thỡ việc huy động vốn của cỏc tổ chức tớn dụng, quỹ đầu tư thường được cỏc chủ đầu tư ưu tiờn sử dụng do khụng bị ràng buộc bởi cỏc quy định về điều kiện và thời điểm được phộp vay vốn. Điều này cú nghĩa, chủ đầu tư cú thể ký kết hợp đồng vay vốn cỏc tổ chức tớn dụng, vay vốn cỏc quỹ đầu tư vào bất kỳ thời điểm nào. Mặc dự khụng phủ định nguồn vốn từ cỏc tổ chức này thường rất dồi dào, thủ tục vay đơn giản, nhanh và chủ đầu tư cú thể thực hiện vào bất kỳ thời điểm nào của dự ỏn, tuy nhiờn, việc tiếp cận và huy động nguồn vốn dồi dào này lại phụ thuộc rất nhiều vào cỏc yếu tố khỏc như uy tớn, năng lực kinh doanh của doanh nghiệp, chớnh sỏch tớn dụng đang ỏp dụng tại thời điểm đú.
Trước hết, cú thể thấy khả năng tiếp cận nguồn vốn của quỹ đầu tư và cỏc tổ chức tớn dụng phụ thuộc rất nhiều vào uy tớn của doanh nghiệp. Thụng thường một doanh nghiệp lớn, cú quy mụ đầu tư đa dạng thỡ sẽ gặp nhiều thuận lợi hơn trong việc vay vốn tớn dụng. Ngược lại, đối với một doanh nghiệp nhỏ, năng lực tài chớnh hạn hẹp thỡ việc tiếp cận được nguồn vốn từ cỏc tổ chức tớn dụng đụi khi gặp rất nhiều khú khăn. Bởi lẽ, để được cho vay thỡ doanh nghiệp phải chứng minh được khả năng trả nợ cũng như chiến lược đầu tư kinh doanh của mỡnh. Cú thể thấy trong cuộc đua dành nguồn vốn từ cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư cơ hội cho cỏc doanh nghiệp nhỏ là rất ớt. Điều này giải thớch cho một thực tế đang diễn ra trong thời gian gần đõy đú là
hàng loạt cỏc doanh nghiệp, cỏc chủ đầu tư nhỏ đó bị phỏ sản do nguồn vốn cạn kiệt, khụng cũn khả năng để tiếp tục thực hiện dự ỏn trong khi đú cỏc doanh nghiệp lớn, năng lực tài chớnh mạnh vẫn tiếp tục đứng vững trờn thị trường. Theo số liệu thụ́ng kê của VCCI (Phũng thương mại và cụng nghiệp Việt Nam) trung bình trong những năm qua , mụ̃i năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp bất động sản phá sản/giải thể [22]. So với quý 1/2012, số lượng doanh nghiệp ngừng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong ba thỏng đầu năm 2013 tăng đột biến với mức tăng là 47,6% [24].
Việc tiếp cận nguồn vốn cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư khụng chỉ bị chi phối bởi bản thõn cỏc doanh nghiệp mà cũn bị ảnh hưởng bởi cỏc chớnh sỏch tớn dụng. Thị trường bất động sản trong đú cú nhà ở những năm 2008, 2009 được xem là phỏt triển thịnh vượng. Tại thời điểm cỏc chủ đầu tư khụng kể quy mụ lớn nhỏ đều dễ dàng thu được cỏc khoản lợi lớn từ việc kinh doanh bất động sản. Với chớnh sỏch tớn dụng thụng thoỏng, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn dồi dào từ ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng. Điều này đó tạo cho thị trường bất động sản trở nờn vụ cựng sụi động, hoạt động huy động vốn của cỏc doanh nghiệp bất động sản trở nờn đa dạng và gặp nhiều thuận lợi do nhận được sự ủng hộ từ cỏc chớnh sỏch tớn dụng. Tuy nhiờn, sự thịnh vượng này khụng được duy trỡ trong thời gian dài do lượng nợ xấu trong thị trường nhà ở núi riờng và thị trường bất động sản núi chung ngày càng gia tăng và khú kiểm soỏt. Để hạn chế tỡnh hỡnh này một số chớnh sỏch tớn dụng đó được nhà nước ban hành như quy định về việc nõng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ mức 150% lờn 250% theo quy định tại thụng tư 13/2010/TT-NHNN của Ngõn hàng nhà nước ngày 20 thỏng 05 năm 2010 quy định về cỏc tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của cỏc tổ chức tớn dụng [33, tr. 10], giảm tốc độ cho vay ngõn hàng trong Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chớnh phủ ngày 24 thỏng 02 năm 2011. Cụ thể, dưới tỏc động của Thụng tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20 thỏng 05 năm 2010 thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường nhà ở đó gặp phải nhiều biến động do việc
quy định nõng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ mức 150% lờn 250%, đó khụng khuyến khớch ngõn hàng cho vay kinh doanh bất động sản. Thờm vào đú, việc Chớnh phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP về những giải phỏp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phỏt ổn định kinh tế vĩ mụ, bảo đảm an sinh xó hội, trong đú nội dung chớnh là chỉ đạo trờn lĩnh vực tài chớnh ngõn hàng giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tớn dụng của khu vực phi sản xuất nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoỏn hạn chế cho vay phi sản xuất đó khiến cho nguồn vốn của cỏc doanh nghiệp bất động sản gặp phải nhiều biến động [18]. Ngay khi Nghị quyết này được thực thi, nguồn cung cho thị trường đó giảm mạnh mẽ, tiến độ thi cụng của cỏc dự ỏn đang thi cụng bị đỡnh trệ do khú tiếp cận nguồn vốn từ ngõn hàng, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản vỡ thế mà đó tuyờn bố phỏ sản do khụng cũn vốn để tiếp tục hoạt động và thực hiện dự ỏn.
Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục suy thoỏi nếu như khụng cú một giải phỏp kịp thời nào được đưa ra. Đối phú với tốc độ suy giảm mạnh mẽ của thị trường bất động sản, với mục tiờu hỗ trợ cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong đú bao gồm cả đầu tư xõy dựng nhà ở thương mại Chớnh phủ đó ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 thỏng 01 năm 2013 về một số giải phỏp thỏo gỡ khú khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu (sau đõy gọi tắt là Nghị quyết 02). Nghị quyết 02 đó đưa ra một số quy định ưu đói cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cụ thể: Doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua) nhà ở được gia hạn sỏu thỏng thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp quý I và ba thỏng thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp quý II và quý III năm 2013 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở, khụng phõn biệt quy mụ doanh nghiệp và số lao động sử dụng; và gia hạn sỏu thỏng thời hạn nộp thuế giỏ trị gia tăng đối với số thuế giỏ trị gia tăng phải nộp của thỏng 1, thỏng 2, thỏng 3 năm 2013 đối với cỏc doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua) nhà ở đang thực hiện nộp thuế giỏ trị gia tăng theo
phương phỏp khấu trừ. Cú thể thấy nhà nước và cỏc cơ quan quản lý đang cố gắng tạo ra cỏc điều kiện thuận lợi nhất cho sự phỏt triển của cỏc doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh nhà ở nhằm thỳc đẩy khả năng thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Như vậy, mặc dự Nghị định 71 và Thụng tư 16 ghi nhận quyền được phộp huy động vốn thụng qua việc ký kết hợp đồng vay vốn cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư của cỏc chủ đầu tư, tuy nhiờn hiệu quả của việc huy động này trờn thực tế đến đõu lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như đó phõn tớch ở trờn. Do đú, chủ đầu tư cần cõn nhắc thật kỹ tỡnh hỡnh đầu tư ở mỗi giai đoạn để đưa ra quyết định huy động vốn đầu tư cho phự hợp với điều kiện thực tế và đạt được hiệu quả cao nhất.