hợp tỏc đầu tƣ với tổ chức, cỏ nhõn để đầu tƣ xõy dựng nhà ở
Bờn cạnh hai hỡnh thức huy động vốn được đề cập ở trờn, phỏp luật cũn cho phộp chủ đầu tư dự ỏn nhà ở được huy động thờm nguồn vốn đầu tư
từ cỏc tổ chức, cỏ nhõn thụng qua việc ký kết hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với tổ chức, cỏ nhõn này để đầu tư xõy dựng nhà ở. Với hỡnh thức huy động vốn này, chủ đầu tư dự ỏn sẽ cú thờm vốn để đầu tư kinh doanh cũn tổ chức, cỏ nhõn gúp vốn sẽ được phõn chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phõn chia sản phẩm là nhà ở trờn cơ sở tỷ lệ vốn gúp theo thỏa thuận. Theo quy định phỏp luật, trong trường hợp cỏc bờn phõn chia sản phẩm là nhà ở thỡ chủ đầu tư chỉ được phõn chia cho cỏc đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005, đồng thời chủ đầu tư chỉ được phõn chia tối đa cho cỏc hỡnh thức huy động vốn khụng quỏ 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn (tớnh trờn tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cấp I hoặc dự ỏn phỏt triển nhà ở độc lập khụng phải là dự ỏn cấp II) khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở để xỏc nhận theo quy định của phỏp luật, số lượng nhà ở cũn lại trong mỗi dự ỏn này chủ đầu tư phải thực hiện bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua thụng qua sàn giao dịch bất động sản khi cú đủ cỏc điều kiện phự hợp với quy định của phỏp luật.
2.2.3.1. Chủ thể cho vay vốn
Cỏ nhõn, tổ chức ký kết hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư với chủ đầu tư dự ỏn nhà ở theo hỡnh thức huy động vốn này sẽ trở thành nhà đầu tư của dự ỏn nhà ở, cựng chia sẻ rủi ro và lợi nhuận với chủ đầu tư dự ỏn. Tựy thuộc vào sự thỏa thuận của cỏc bờn, bờn tham gia gúp vốn, hợp tỏc đầu tư được phõn chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phõn chia sản phẩm là nhà ở trờn cơ sở tỷ lệ vốn gúp. Mặc dự phỏp luật khụng đưa ra quy định giới hạn nào về điều kiện chủ thể đối với bờn tham gia gúp vốn, hợp tỏc đầu tư, tuy nhiờn, trong trường hợp cỏc bờn thỏa thuận phõn chia nhà ở thỡ đối tượng được phõn chia phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005.
2.2.3.2. Thời điểm huy động vốn
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư sau khi đó cú dự ỏn phỏt triển nhà ở được phờ duyệt, đó thực hiện khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh nhà ở và đó gửi thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết trước ớt nhất 15 ngày, tớnh đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
Theo quy định tại Điều 72 Luật Xõy dựng năm 2003 thỡ cụng trỡnh xõy dựng chỉ được khởi cụng xõy dựng khi đỏp ứng được cỏc điều kiện sau đõy:
1. Cú mặt bằng xõy dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xõy dựng do chủ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh và nhà thầu thi cụng xõy dựng thỏa thuận;
2. Cú giấy phộp xõy dựng đối với những cụng trỡnh theo quy định phải cú giấy phộp xõy dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 68 của Luật này;
3. Cú thiết kế bản vẽ thi cụng của hạng mục, cụng trỡnh đó được phờ duyệt;
4. Cú hợp đồng xõy dựng;
5. Cú đủ nguồn vốn để bảo đảm tiến độ xõy dựng cụng trỡnh theo tiến độ đó được phờ duyệt trong dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh;
6. Cú biện phỏp để bảo đảm an toàn, vệ sinh mụi trường trong quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng;
7. Đối với khu đụ thị mới, tựy theo tớnh chất, quy mụ phải xõy dựng xong toàn bộ hoặc từng phần cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật thỡ mới được khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh [35].
Như vậy, để được huy động vốn theo hỡnh thức này thỡ doanh nghiệp kinh doanh ngoài việc phải đảm bảo dự ỏn phỏt triển nhà ở đó được phờ duyệt, đó thực hiện khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh nhà ở và đó gửi thụng bỏo cho Sở
xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết trước ớt nhất 15 ngày, tớnh đến ngày ký hợp đồng huy động vốn thỡ phải đỏp ứng đầy đủ cả cỏc điều kiện nờu trờn theo phỏp luật xõy dựng Việt Nam.
2.2.3.3. Nội dung thực hiện
Để cú thể huy động vốn theo hỡnh thức này, chủ đầu tư dự ỏn nhà ở phải thực hiện cỏc cụng việc sau đõy.
(i) Gửi văn bản thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở
Theo quy định của phỏp luật hiện hành, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng huy động vốn, chủ đầu tư phải cú văn bản thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết trước ớt nhất 15 ngày, tớnh đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thụng bỏo phải nờu rừ tờn, địa chỉ của tổ chức, cỏ nhõn tham gia gúp vốn, hợp tỏc đầu tư, nếu cú thỏa thuận phõn chia sản phẩm là nhà ở thỡ phải nờu rừ số lượng, loại nhà ở sẽ được phõn chia, tờn và địa chỉ của tổ chức, cỏ nhõn được phõn chia nhà ở.
(ii) Tiến hành ký kết hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với tổ chức, cỏ nhõn
Sau khi gửi thụng bỏo tới Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở, chủ đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với cỏc tổ chức, cỏ nhõn. Việc ký kết hợp đồng phải đảm bảo tuõn thủ đầy đủ cỏc quy định của phỏp luật đầu tư, phỏp luật nhà ở và cỏc quy định phỏp luật cú liờn quan khỏc. Với cỏch hiểu là một dạng của hợp đồng hợp tỏc kinh doanh thỡ hợp đồng hợp tỏc đầu tư cũng được hiểu là hỡnh thức đầu tư được ký giữa cỏc nhà đầu tư nhằm hợp tỏc kinh doanh phõn chia lợi nhuận, phõn chia sản phẩm mà khụng thành lập phỏp nhõn [39, Điều 3 Khoản 16].
Cỏc bờn tham gia ký kết hợp đồng được tự do thỏa thuận về cỏc nội dung quy định trong hợp đồng gúp vốn hoặc hợp đồng hợp tỏc đầu tư phự hợp
với cỏc quy định của phỏp luật. Tuy nhiờn, để đảm bảo việc tớnh minh bạch, hiệu quả của việc huy động vốn theo hỡnh thức này, phỏp luật về nhà ở quy định một số nội dung bắt buộc phải thể hiện trong cỏc hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu như quy định tại Khoản 12, Điều 8, Thụng tư 16.
(iii) Gửi danh sỏch tổ chức, cỏ nhõn đó ký hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư phõn chia sản phẩm là nhà ở lờn Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở để xỏc nhận (đối với số lượng nhà ở thương mại được phõn chia khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản)
Theo quy định của phỏp luật hiện hành, đối với cỏc trường hợp huy động vốn thụng qua ký kết hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư với cỏc tổ chức, cỏ nhõn mà trong hợp đồng cú thỏa thuận phõn chia sản phẩm là nhà ở thỡ chủ đầu tư chỉ được phộp phõn chia nhà ở cho cỏc bờn tham gia gúp vốn tối đa khụng quỏ 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn (tớnh trờn tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cấp I hoặc dự ỏn phỏt triển nhà ở độc lập khụng phải dự ỏn cấp II) khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở. Điều này cú nghĩa sau khi ký hợp đồng với bờn tham gia gúp vốn, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin xỏc nhận danh sỏch cỏ nhõn, tổ chức được phõn chia nhà ở khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản tại Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn nhà ở. Việc làm này là bắt buộc bởi xỏc nhận của Sở xõy dựng về việc phõn chia nhà ở trong trường hợp này được thay thế cho giấy xỏc nhận đó giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và là cơ sở phỏp lý để cơ quan cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho đối tượng mua nhà ở. Thủ tục gửi thụng bỏo lờn Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở sẽ được thực hiện theo quy định cụ thể tại Khoản 8 Điều 8 Thụng tư 16.
2.2.3.4. Đỏnh giỏ chung
(i) Ưu điểm
Bất kỳ hỡnh thức huy động vốn nào theo quy định tại Nghị định 71 bờn cạnh những ưu thế nổi trội cũng tiềm ẩn trong nú những điểm hạn chế nhất định.
Khi lựa chọn ỏp dụng hỡnh thức huy động vốn nào, chủ đầu tư cũng cần phải tỡm hiểu thật kỹ những ưu thế cũng như hạn chế của từng hỡnh thức huy động vốn để lựa chọn hỡnh thức ỏp dụng phự hợp nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Việc huy động vốn thụng qua ký kết hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư với tổ chức cỏ nhõn như đó nờu ở trờn cú một số ưu điểm sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ nhất, trong trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng gúp vốn, hợp
đồng hợp tỏc đầu tư với tổ chức thỡ chủ đầu tư sẽ không bi ̣ khụ́ng chờ́ sụ́ lượng nhà ở được phõn chia cho tổ chứ c với điều kiện phải tuõn thủ đầy đủ cỏc quy định của phỏp luật. Theo quy định của phỏp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ bị hạn chế số lượng nhà ở được phõn chia khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản. Tại Điểm d Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71 cú quy định đối với cỏc trường hợp huy động vốn theo hỡnh thức ký kết hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với tổ chức, cỏ nhõn để đầu tư xõy dựng nhà ở mà trong hợp đồng cú thỏa thuận phõn chia sản phẩm là nhà ở thỡ chủ đầu tư chỉ được phõn chia tối đa cho cỏc hỡnh thức huy động vốn khụng quỏ 20% (hai mươi phần trăm) số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn (tớnh trờn tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cấp I hoặc dự ỏn phỏt triển nhà ở độc lập khụng phải là dự ỏn cấp II) khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiờn phải thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở để xỏc nhận danh sỏch nhà ở được phõn chia.
Thứ hai, chủ đầu tư huy động vốn theo hỡnh thức này cú thể phõn chia
sản phẩm là nhà ở với số lượng phõn chia tối đa cho cỏc hỡnh thức huy động vốn khụng quỏ 20% (hai mươi phần trăm) số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn (tớnh trờn tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cấp I hoặc dự ỏn phỏt triển nhà ở độc lập khụng phải là dự ỏn cấp II) khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định đưa ra cú ý nghĩa vụ cựng quan trọng đối với hoạt động huy động vốn, cú tỏc dụng thỏo gỡ khú khăn về tài chớnh cho cỏc chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở. Bởi lẽ, để một dự ỏn thành cụng cần lượng vốn rất lớn,
nếu cỏc chủ đầu tư cú thể huy động vốn được sớm hơn thỡ sẽ thỳc đẩy tiến độ thực hiện dự ỏn hoàn thành nhanh hơn, đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường.
(ii) Một số hạn chế, bất cập
So với cỏc hỡnh thức huy động vốn đầu tư khỏc thỡ hỡnh thức huy động thụng qua ký kết hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với cỏc tổ chức, cỏ nhõn kộm thuận lợi hơn đồng thời chủ thể tham gia gúp vốn bị hạn chế rất nhiều quyền lợi. Hỡnh thức huy động vốn này cú một số hạn chế sau:
Thứ nhất, cỏ nhõn tham gia gúp vốn theo hỡnh thức huy động vốn
thụng qua ký kết văn bản gúp vốn, hợp tỏc đầu tư với chủ đầu tư sẽ bị khống chế quyền phõn chia nhà ở. Hiện nay theo quy định của Thụng tư 16 cụ thể tại Khoản 5 Điều 8, trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chỉ được tham gia gúp vốn theo hỡnh thức phõn chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riờng lẻ hoặc căn hộ chung cư), cỏc trường hợp gúp vốn cũn lại thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chỉ được phõn chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Cú thể thấy quy định trờn đó hạn chế cơ hội huy động vốn thụng qua hỡnh thức này của cỏc chủ đầu tư dự ỏn bởi lẽ khi tham gia gúp vốn trong lĩnh vực nhà ở thỡ giỏ trị lợi nhuận mà cỏc nhà đầu tư cỏ nhõn hướng đến là nhà ở chứ khụng phải là tiền hoặc cổ phiếu.
Thứ hai, việc huy động vốn theo hỡnh thức này hạn chế quyền lợi của
bờn được phõn chia nhà ở. Cụ thể, theo quy định tại Điểm 5, Điều 8 thỡ bờn được phõn chia nhà ở khụng được nhượng quyền được phõn chia nhà ở cho tổ chức, cỏ nhõn khỏc trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bỏn nhà ở với chủ đầu tư. Nếu người được phõn chia nhà ở bị chết thỡ người được thừa kế sẽ tiếp tục được hưởng quyền được phõn chia nhà ở này. Với quy định này chủ đầu tư rất khú cú thể kờu gọi cỏc cỏ nhõn tham gia gúp vốn theo hỡnh thức huy động vốn này bởi lẽ quyền hạn của họ bị giới hạn rất nhiều.
Thứ ba, việc phõn chia sản phẩm là nhà ở chỉ được thực hiện đối với đối tượng được quyền sở hữu nhà ở theo quy định của phỏp luật Việt Nam. Điều này cú nghĩa đối với cỏc đối tượng khụng được quyền sở hữu nhà ở theo phỏp luật Việt Nam thỡ chỉ cú thể thỏa thuận phõn chia lợi nhuận là tiền hoặc cổ phiếu mà khụng được phõn chia sản phẩm là nhà ở. Việc này cú thể gõy khú khăn cho chủ đầu tư trong quỏ trỡnh huy động vốn trong trường hợp bờn gúp vốn mặc dự khụng thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở nhưng vẫn muốn được phõn chia sản phẩm là nhà ở.
Thứ tư, nhà đầu tư nhận phõn chia sản phẩm là nhà ở thuộc phạm vi 20%
tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cú thể khụng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp chủ đầu tư dự ỏn khụng gửi thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn. Theo quy định của phỏp luật, số lượng nhà ở thuộc diện được phõn chia thuộc phạm vi tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản nhưng chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn. Trờn cơ sở thụng tin do chủ đầu tư thụng bỏo, Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn sẽ lờn danh sỏch xỏc nhận cỏc trường hợp nhận phõn chia sản phẩm là nhà ở, xỏc nhận này sẽ thay thế xỏc nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và là điều kiện phỏp lý để bờn gúp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu khụng cú xỏc nhận của Sở xõy dựng thỡ bờn gúp vốn sẽ khụng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Đồng thời, việc quy định chủ đầu tư gửi danh sỏch cỏ nhõn đó ký hợp đồng gúp vốn lờn Sở xõy dựng sau khi ký hợp đồng gúp vốn với bờn tham gia gúp vốn sẽ cú thể tạo điều kiện cho cỏc chủ đầu tư vi phạm cỏc quy định về huy động vốn vỡ rất khú kiểm soỏt được cỏc chủ đầu tư cú gửi danh sỏch cỏc bờn tham gia gúp