Tương tự như hỡnh thức huy động vốn được đề cập ở trờn, phỏp luật nhà ở cho phộp chủ đầu tư cú thể huy động nguồn vốn cũn thiếu thụng qua
việc ký kết hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xõy dựng nhà ở và bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh chỉ được phõn chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phõn chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận.
So với hỡnh thức huy động vốn thụng qua việc ký hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với cỏc tổ chức, cỏ nhõn thỡ huy động vốn theo hỡnh thức ký hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản cú một số điểm tương đồng về số lượng nhà ở phõn chia khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản và khỏc biệt về thời điểm huy động vốn. Đối với hỡnh thức huy động vốn thụng qua việc ký kết hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư với cỏc tổ chức cỏ nhõn, phỏp luật chỉ quy định hạn chế số lượng nhà ở được phõn chia của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cũn đối với cỏc tổ chức khỏc thỡ khụng bị hạn chế. Trong khi đú nếu huy động theo hỡnh thức ký kết hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản, mặc dự số lượng nhà ở được phõn chia khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản cũng giống như hỡnh thức huy động vốn thụng qua ký kết hợp đồng gúp vốn với cỏc tổ chức, cỏ nhõn, tuy nhiờn phỏp luật đũi hỏi chủ đầu tư phải đỏp ứng nhiều điều kiện hơn. Nếu như đối với hỡnh thức huy động vốn thụng qua ký hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư với cỏc tổ chức, cỏ nhõn thời điểm được phộp huy động vốn là sau khi đó cú dự ỏn phỏt triển nhà ở được phờ duyệt, đó thực hiện khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh nhà ở và đó thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở, thỡ đối với hỡnh thức huy động vốn thụng qua việc ký kết hợp đồng hợp tỏc kinh doanh thời điểm được phộp huy động vốn của chủ đầu tư sẽ sớm hơn cụ thể là sau khi đó cú dự ỏn nhà ở được phờ duyệt, đó thực hiện giải phúng mặt bằng, cú biờn bản bàn giao mốc giới của dự ỏn và đó cú thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết.
Như vậy, cú thể thấy với những quy định của phỏp luật hiện hành, tổ chức là doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản khi tham gia gúp vốn
với chủ dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở sẽ được hưởng nhiều quyền lợi và ưu đói hơn cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc. Đõy sẽ là yếu tố tớch cực khuyến khớch cỏc doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản tham gia nhiều hơn nữa vào cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở, gúp phần thỳc đẩy thị trường nhà ở phỏt triển.
2.2.4.1. Chủ thể cho vay vốn
Đối với hỡnh thức huy động vốn này, chủ đầu tư khụng chỉ thu được nguồn vốn dồi dào mà cũn nhận được sự hỗ trợ hợp tỏc đầu tư từ chủ thể cho vay vốn - doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản. Với hỡnh thức huy động vốn này bờn tham gia gúp vốn khụng chỉ cung cấp vốn đầu tư cho chủ đầu tư mà cũn tham gia tớch cực vào hoạt động đầu tư trờn cú sở tỷ lệ vốn gúp của mỡnh, Theo quy định của phỏp luật thỡ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cú vốn phỏp định là 06 (sỏu) tỷ đồng Việt Nam.
2.2.4.2. Thời điểm huy động vốn
Theo quy định của phỏp luật Việt Nam, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tỏc kinh doanh sau khi đó cú dự ỏn nhà ở được phờ duyệt, đó thực hiện giải phúng mặt bằng, cú biờn bản bàn giao mốc giới của dự ỏn và đó thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết trước ớt nhất 15 ngày, tớnh đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
2.2.4.3. Nội dung thực hiện
Chủ đầu tư dự ỏn nhà ở phải thực hiện cỏc cụng việc sau để tiến hành huy động vốn theo hỡnh thức này.
(i) Gửi văn bản thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở
Theo quy định của phỏp luật hiện hành, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng huy động vốn, chủ đầu tư phải cú văn bản thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở biết trước ớt nhất 15 (mười lăm) ngày, tớnh đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thụng bỏo phải nờu rừ tờn, địa chỉ của tổ chức, cỏ nhõn tham gia gúp vốn, hợp tỏc đầu tư, nếu cú thỏa
thuận phõn chia sản phẩm là nhà ở thỡ phải nờu rừ số lượng, loại nhà ở sẽ được phõn chia, tờn và địa chỉ của tổ chức, cỏ nhõn được phõn chia nhà ở.
(ii) Tiến hành ký kết hợp đồng hợp tỏc kinh doanh
Sau khi gửi thụng bỏo tới Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở, chủ đầu tư sẽ tiến hành ký kết hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản. Việc ký kết hợp đồng phải tuõn thủ cỏc quy định của phỏp luật đầu tư, phỏp luật nhà ở và cỏc quy định phỏp luật cú liờn quan khỏc. Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đầu tư thỡ Hợp đồng hợp tỏc kinh doanh (hay BCC) là hỡnh thức đầu tư được ký giữa cỏc nhà đầu tư nhằm hợp tỏc kinh doanh phõn chia lợi nhuận, phõn chia sản phẩm mà khụng thành lập phỏp nhõn. Khoản 3 Điều 9 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 thỏng 09 năm 2006 của Chớnh phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư: "Hợp đồng hợp tỏc kinh doanh được ký giữa cỏc nhà đầu tư trong nước với nhau để tiến hành đầu tư, kinh doanh thực hiện theo quy định của phỏp luật về hợp đồng kinh tế và phỏp luật cú liờn quan". Cỏc bờn tham gia ký kết hợp đồng được tự do thỏa thuận về cỏc nội dung quy định trong hợp đồng gúp vốn hoặc hợp đồng hợp tỏc đầu tư phự hợp với cỏc quy định của phỏp luật. Tuy nhiờn, để đảm bảo việc tớnh minh bạch, hiệu quả của việc huy động vốn theo hỡnh thức này, phỏp luật về nhà ở quy định một số nội dung bắt buộc phải thể hiện trong cỏc hợp đồng gúp vốn, hợp đồng hợp tỏc đầu tư được quy định tại Khoản 12, Điều 8, Thụng tư 16. Ngoài ra, việc ký kết hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với tổ chức, cỏ nhõn trong một số trường hợp phải đăng ký đầu tư theo phỏp luật đầu tư hiện hành.
(iii) Gửi danh sỏch doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản đó ký hợp đồng hợp tỏc kinh doanh được phõn chia sản phẩm là nhà ở lờn Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở để xỏc nhận (Đối với số lượng nhà ở thương mại được phõn chia khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản)
Theo quy định của phỏp luật, đối với trường hợp trong hợp đồng hợp tỏc kinh doanh cú thỏa thuận phõn chia sản phẩm là nhà thỡ bờn tham gia gúp
vốn theo hỡnh thức huy động vốn này chỉ được phõn chia tối đa khụng quỏ 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn (tớnh trờn tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cấp I hoặc dự ỏn phỏt triển nhà ở độc lập khụng phải dự ỏn cấp II) khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng chủ đầu tư phải thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở. Đõy là lưu ý quan trọng đối với bờn tham gia gúp vốn bởi xỏc nhận của Sở xõy dựng về việc phõn chia nhà ở trong trường hợp này được thay thế cho giấy xỏc nhận đó giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và là cơ sở phỏp lý để cơ quan cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho đối tượng mua nhà ở. Thủ tục xin xỏc nhận sẽ được thực hiện như sau:
(i) Chủ đầu tư gửi văn bản đề nghị xỏc nhận kốm theo danh sỏch cỏ nhõn, tổ chức đó ký hợp đồng gúp vốn phõn chia sản phẩm nhà ở và nội dung dự ỏn, quy hoạch đó được phờ duyệt, trong đú thể hiện tổng số lượng nhà ở của dự ỏn nộp trực tiếp tại Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn nhà ở.
(ii) Sở xõy dựng trờn cơ sở đề nghị của chủ đầu tư, cỏc quy định phỏp luật và căn cứ vào số lượng nhà ở theo quy hoạch, hồ sơ dự ỏn đó được phờ duyệt ban hành văn bản xỏc nhận danh sỏch được phõn chia nhà ở trong vũng tối đa 20 (hai mươi) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư.
2.2.4.4. Đỏnh giỏ chung
(i) Ưu điểm
Hoạt động huy động vốn đầu tư thụng qua việc ký kết hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản cú một số ưu điểm sau:
Thứ nhất, bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh cú một số quyền nhất định
theo quy định liờn quan đến dự ỏn trong hợp đồng hợp tỏc kinh doanh. Thụng thường trong hợp đồng hợp tỏc kinh doanh, cỏc chủ thể thường thỏa thuận và phõn định rừ phạm vi quyền hạn và nghĩa vụ của mỗi bờn liờn quan đến dự ỏn
đầu tư. Theo đú, bờn gúp vốn ngoài việc bổ sung một nguồn vốn cho dự ỏn cũn được tham gia trực tiếp vào hoạt động đầu tư, cựng với chủ đầu tư xõy dựng dự ỏn đầu tư, đúng gúp kinh nghiệm để hoạt động kinh doanh thu được lợi nhuận cao nhất.
Thứ hai, bờn tham gia hợp tỏc khụng bị khống chế số lượng nhà ở được phõn chia trong trường hợp cỏc bờn thỏa thuận phõn chia sản phẩm là nhà ở. Theo quy định phỏp luật hiện hành, bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh chỉ bị giới hạn số lượng nhà ở được phõn chia khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản khụng vượt quỏ 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn, số lượng nhà ở cũn lại bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh vẫn cú thể được phõn chia thụng qua sàn giao dịch bất động sản.
Thứ ba, bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh cú thể bỏn cho thuờ, nhà ở
khi chưa nhận bàn giao nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phõn chia với điều kiện hợp đồng sẽ do chủ đầu tư (bờn cú quyền sử dụng đất) ký trực tiếp với người mua, người thuờ sau khi cú đủ cỏc điều kiện theo quy định của phỏp luật. Theo quy định của phỏp luật thỡ trường hợp bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh được phõn chia sản phẩm là nhà ở mà cú nhu cầu bỏn, cho thuờ nhà ở đú thỡ khụng được trực tiếp ký hợp đồng mua bỏn, cho thuờ mà do chủ đầu tư (bờn cú quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuờ sau khi cú đủ điều kiện sau đõy: dự ỏn nhà ở đó được phờ duyệt, đó thực hiện giải phúng mặt bằng, cú biờn bản bàn giao mốc giới của dự ỏn và đó thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn phỏt triển nhà ở; trong trường hợp bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh đó nhận bàn giao nhà ở và đó cú giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phõn chia thỡ được trực tiếp ký hợp đồng mua bỏn, cho thuờ nhà ở đú theo quy định của phỏp luật nhà ở.
Thứ tư, chủ đầu tư huy động vốn theo hỡnh thức này cú thể phõn chia (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
sản phẩm là nhà ở với số lượng phõn chia tối đa cho cỏc hỡnh thức huy động vốn khụng quỏ 20% (hai mươi phần trăm) số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn (tớnh
trờn tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cấp I hoặc dự ỏn phỏt triển nhà ở độc lập khụng phải là dự ỏn cấp II) khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản. Như đó phõn tớch ở trờn, việc quy định đưa ra cú ý nghĩa vụ cựng quan trọng đối với hoạt động huy động vốn, cú tỏc dụng thỏo gỡ khú khăn về tài chớnh cho cỏc chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở do thời điểm được phộp huy động vốn sẽ sớm hơn khi tiến hành cỏc thủ tục qua sàn giao dịch bất động sản.
(ii) Một số hạn chế, bất cập
Bờn cạnh những ưu điểm nổi trội so với cỏc hỡnh thức huy động vốn khỏc, huy động vốn thụng qua ký kết hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản cũng chứa đựng một số hạn chế, bất cập nhất định sau:
Thứ nhất, bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh bị phụ thuộc vào chủ đầu
tư, hạn chế tớnh chủ độ ng của bên hợp tác kinh doanh , đặc biệt, trong trường hợp nờ́u chủ đõ̀u tư cụ́ tình gây khó dờ̃ cho bên hợp tác kinh doanh. Theo quy định tại Điểm c Điểm 3 Điều 9 Nghị định 71:
Trường hợp bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh được phõn chia sản phẩm là nhà ở mà cú nhu cầu bỏn, cho thuờ nhà ở đú thỡ khụng được trực tiếp ký hợp đồng mua bỏn, cho thuờ mà do chủ đầu tư (bờn cú quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua trừ trường hợp bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh đó nhận bàn giao nhà ở và đó cú giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phõn chia thỡ được trực tiếp ký hợp đồng mua bỏn, cho thuờ nhà ở đú [16].
Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư cố tỡnh gõy khú khăn hoặc khụng thiện chớ hợp tỏc thỡ ngay cả khi cú nhu cầu bỏn, cho thuờ nhà, bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh cũng khụng thể trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuờ được.
Thứ hai, trong trường hợp bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh chưa nhận
thỡ huy động vốn theo hỡnh thức này sẽ làm tă ng trách nhiệ m của chủ đõ̀u tư đối với người mua, người thuờ nhà ở đó được phõn chia cho bờn hợp tỏc kinh doanh. Về nguyờn tắc, việc mua bỏn, cho thuờ giữa bờn hợp tỏc kinh doanh và người mua, người thuờ là giao di ̣ch nộ i bộ giữa cỏc bờn , tuy nhiờn theo quy định của phỏp luật chủ đõ̀u tư phải trực tiếp ký hợp đồng và theo nguyờ n tắc thỡ khi ký hợp đồng , chủ đầu tư sẽ phải chịu trỏch nhiệ m với người mua, người thuờ nhà ở . Khụng chỉ cú vậy việc huy động vốn theo hỡnh thức này cũn gõy ra rắc rụ́i vờ̀ vṍn đờ̀ thuờ́, xuṍt hóa đơn cho chủ đầu tư.
Thứ ba, nhà đầu tư nhận phõn chia sản phẩm là nhà ở thuộc phạm vi
20% tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cú thể khụng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp chủ đầu tư dự ỏn khụng thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn. Theo quy định của phỏp luật, số lượng nhà ở thuộc diện được phõn chia thuộc phạm vi tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn khụng phải qua sàn giao dịch bất động sản nhưng chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thụng bỏo cho Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn. Trờn cơ sở thụng tin do chủ đầu tư thụng bỏo, Sở xõy dựng nơi cú dự ỏn sẽ lờn danh sỏch xỏc nhận cỏc trường hợp nhận phõn chia sản phẩm là nhà ở, xỏc nhận này sẽ thay thế xỏc nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và là điều kiện phỏp lý để bờn gúp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu khụng cú xỏc nhận của Sở xõy dựng thỡ bờn gúp vốn sẽ khụng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.