hỡnh thức huy động vốn đầu tƣ xõy dựng nhà ở
Theo Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, chủ đầu tư cỏc dự ỏn kinh doanh nhà ở thương mại chỉ được phộp huy động vốn của khỏch hàng, đối tỏc khi đó hoàn thành hạ tầng dự ỏn (với dự ỏn khu đụ thị mới) và hoàn thành múng (với dự ỏn nhà ở riờng lẻ). Quy định này nhằm đảm bảo khả năng tài chớnh của chủ đầu tư đối với việc thực thi dự ỏn và bảo vệ khỏch hàng khỏi nguy cơ bị chiếm dụng vốn đầu tư. Tuy nhiờn, trờn thực tế, quy định này đó khiến cỏc chủ đầu tư dự ỏn nhà ở gặp nhiều khú khăn khi tỡm kiếm nguồn vốn đầu tư xõy dựng dự ỏn, bởi mỗi dự ỏn nhà ở quy mụ nhỏ cũng lờn đến hàng trăm tỷ đồng; cũn với cỏc dự ỏn trung bỡnh cũng lờn đến vài ngàn tỷ đồng. Đối với cỏc doanh nghiệp trong nước mà chủ yếu là cỏc doanh nghiệp cú quy mụ vốn nhỏ nếu chỉ dựa vào nguồn vốn tự cú thỡ thực hiện dự ỏn đầu tư là rất khú.
Nghị định 71 thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được ban hành cựng với Thụng tư 16 đó đem đến bước tiến mới cho hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở. Nghị định 71 và Thụng tư 16 ra đời trong bối cảnh thị trường nhà ở đang phỏt triển sụi động, cỏc dự ỏn nhà ở thương mại được triển khai với số lượng lớn đặc biệt ở cỏc trung tõm kinh tế của đất nước. So với cỏc quy định về nhà ở trước đõy, Nghị định 71 và Thụng tư 16 được ban hành với rất nhiều điểm mới tiến bộ, trong đú đỏng lưu ý là
cỏc quy định về huy động vốn. Theo quy định của Nghị định 71, chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển khu nhà ở (chủ đầu tư cấp I) cú thể huy động vốn đầu tư bằng năm hỡnh thức: ký hợp đồng vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư hoặc phỏt hành trỏi phiếu theo quy định của phỏp luật để huy động số vốn cũn thiếu cho đầu tư xõy dựng nhà ở; bờn cho vay vốn hoặc bờn mua trỏi phiếu khụng được quyền ưu tiờn mua hoặc ưu tiờn đăng ký mua nhà ở; ký hợp đồng gúp vốn, hoặc hợp đồng hợp tỏc đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản gúp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tỏc đầu tư với tổ chức, cỏ nhõn để đầu tư xõy dựng nhà ở và bờn tham gia gúp vốn, hoặc bờn tham gia hợp tỏc đầu tư chỉ được phõn chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), hoặc được phõn chia sản phẩm là nhà ở trờn cơ sở tỷ lệ vốn gúp theo thỏa thuận; ký hợp đồng hợp tỏc kinh doanh với doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xõy dựng nhà ở và bờn tham gia hợp tỏc kinh doanh chỉ được phõn chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), hoặc được phõn chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp cỏc bờn thỏa thuận phõn chia sản phẩm là nhà ở; huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của cỏc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005 thụng qua hỡnh thức ký hợp đồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai.
Nghị định 71 và Thụng tư 16 ra đời đó đem tới những đúng gúp đỏng kể cho hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở. Thứ nhất, chủ đầu tư cú nhiều cơ hội để tiếp cận với cỏc kờnh huy động vốn hơn. Theo đú, ngoài những kờnh huy động truyền thống như vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng ngõn hàng, phỏt hành trỏi phiếu...chủ đầu tư cũn cú thể huy động vốn từ cỏc từ tổ chức, cỏ nhõn cựng xõy dựng cơ sở hạ tầng dự ỏn nhà ở. Quy định này đó tạo ra hành lang phỏp lý hiệu quả giỳp cỏc chủ đầu tư huy động vốn được thuận lợi trong giai đoạn đầu triển khai dự ỏn bờn cạnh cỏc kờnh huy động vốn khỏc. Ngoài ra, theo quy định của Nghị định 71 chủ đầu tư được phộp huy động vốn với lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phúng xong
mặt bằng, được phõn chia tối đa khụng quỏ 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự ỏn (tớnh trờn tổng số lượng nhà ở thương mại của dự ỏn cấp I) khụng phải thụng qua sàn giao dịch. Việc đưa ra quy định cho phộp chủ đầu tư bỏn 20% hàng húa là cỏc căn hộ trong dự ỏn khụng qua sàn là nhằm mục đớch thỏo gỡ khú khăn về tài chớnh cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, để một dự ỏn thành cụng cần lượng vốn lớn, do vậy, cỏc chủ đầu tư cú thể huy động vốn được sớm hơn để hoàn thành dự ỏn kịp tiến độ, giỳp đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường. Thứ hai, cỏc quy định của Nghị định 71 và Thụng tư 16 cú tỏc dụng khơi thụng nguồn vốn đầu tư và đảm bảo tớnh minh bạch cho thị trường nhà ở. Theo cỏc quy định trong Nghị định 71, tỡnh trạng bỏn nhà trờn giấy, đầu cơ tăng giỏ đó được hạn chế bởi lẽ chỉ khi nào cỏc nhà đầu tư thực hiện đủ nghĩa vụ đúng gúp tài chớnh thỡ mới cú cơ sở cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho cỏc nhà đầu tư. Vớ dụ như đối với hỡnh thức huy động vốn thụng qua việc ký hợp đồng hợp tỏc đầu tư giữa chủ đầu tư cấp I và chủ đầu tư cấp II, cỏc nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư vào dự ỏn sẽ phải đợi đến khi nào cú được quyết định chuyển nhượng đất thỡ mới được bỏn ra thị trường. Chủ đầu tư cấp II khi chưa cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ khụng được chuyển nhượng hợp đồng mua bỏn nhà ở trực tiếp với khỏch hàng mà việc chuyển nhượng sẽ được ký kết với chủ đầu tư cấp I. Điều này tạo ra tớnh an toàn, minh bạch cho cỏc nhà đầu tư. Thứ ba, cỏc quy định của Nghị định 71 và Thụng tư 16 ràng buộc trỏch nhiệm của chủ đầu tư trong hoạt động huy động vốn. Khụng giống như cỏc quy định trước đõy khụng quy định chặt chẽ, cụ thể về cỏc quyền và nghĩa vụ của cỏc chủ đầu tư trong quỏ trỡnh huy động vốn đầu tư, Nghị định 71 và Thụng tư 16 yờu cầu cỏc chủ đầu tư phải thực hiện việc huy động vốn một cỏch nghiờm tỳc. Theo đú, chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở phải sử dụng vốn đó huy động vào đỳng mục đớch xõy dựng dự ỏn phỏt triển nhà ở đú, khụng được dựng số vốn đó huy động vào mục đớch khỏc hoặc sử dụng cho cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở khỏc. Trường hợp huy động vốn khụng đỳng cỏc hỡnh thức và khụng đỏp ứng đủ cỏc điều kiện quy định tại
Nghị định 71 thỡ hợp đồng đó ký khụng cú giỏ trị phỏp lý và bờn huy động vốn bị xử lý theo quy định phỏp luật hiện hành. Thứ tư, việc quy định về cỏc hỡnh thức huy động vốn cựng với cỏc điều kiện chặt chẽ của Nghị định 71 cú tỏc dụng thanh lọc thị trường nhà ở. Với những quy định hiện hành trong Nghị định 71, chỉ những doanh nghiệp, chủ đầu tư chứng minh được năng lực thực sự mới cú thể duy trỡ và đảm bảo sự cạnh tranh để tồn tại. Những doanh nghiệp, chủ đầu tư nhỏ lẻ tham gia đầu tư nhằm thu được cỏc khoản lợi nhuận tức thời, khụng cú kế hoạch đầu tư lõu dài, khụng cú trỡnh độ chuyờn mụn cao, năng lực tài chớnh thấp sẽ bị loại khỏi thị trường đầu tư nhà ở. Thực tế hoạt động đầu tư trong lĩnh vực nhà ở trong những năm qua đó cho thấy rừ điều này. Khi mà nền kinh tế bị suy thoỏi, cỏc chớnh sỏch tớn dụng thắt chặt thỡ chỉ cú những doanh nghiệp bất động sản nào cú năng lực tài chớnh mạnh cựng với trỡnh độ chuyờn mụn cao mới cú thể duy trỡ và tiếp tục phỏt triển.
Cựng với những đúng gúp nờu trờn, quỏ trỡnh thi hành quy định về cỏc hỡnh thức huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở tại Nghị định 71 và Thụng tư 16 đó đem đến một số tỏc động tớch cực cho hoạt động đầu tư trong lĩnh vực nhà ở. Cú thể thấy, kể từ sau khi cỏc quy định phỏp luật này được thực thi trờn thực tế, tỡnh trạng treo, hoang húa ở cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại đó được cải thiện, trỏch nhiệm của cỏc chủ đầu tư đối với hoạt động huy động vốn đó được gia tăng, cỏc giao dịch liờn quan đến nhà ở đó được thực hiện một cỏch minh bạch và cụng khai hơn, cỏc mõu thuẫn phỏt sinh trong cỏc giao dịch liờn quan đến nhà ở đó giảm đỏng kể...Những kết quả đạt được trong quỏ trỡnh thi hành quy định về cỏc hỡnh thức huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở tại Việt Nam một lần nữa cho thấy sự cần thiết và vai trũ của cỏc quy định phỏp luật trong việc điều chỉnh cỏc hoạt động diễn ra trong thực tiễn. Cũng giống như bất kỳ cỏc hoạt động khỏc trong xó hội, hoạt động huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở thương mại cũng cần được điều chỉnh và quản lý bởi một hành lang phỏp lý vững chắc, phự hợp với nhu cầu của đũi hỏi xó hội, từ đú đem đến những hiệu quả kinh tế cao nhất cho dự ỏn gúp phần thỳc đẩy thị trường nhà ở phỏt triển.