Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyềnQuận

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠ THỊ CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN

1.2.4. Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyềnQuận

1.2.4.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đơ thị của chính quyền Quận.

a. Tổ chức điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính của quận:

- Phạm vi quyền hạn của quận trong công tác điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính:

Quận có quyền điều tra, lập biên bản các sai phạm của những cá nhân, tổ chức sử dụng sai mục đích sử dụng đất gây ảnh hưởng tới quy hoạch chung của quận. Quận có quyền khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị các khu vực trong quy hoạch đất mà quận quản lý để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phù hợp thực tế.

Quận phải điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong cơng tác quản lý sử dụng đất đô thị. Thực hiện tốt công việc này giúp ta nắm được số lượng, phân bổ, cơ cấu chủng loại đất đô thị. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai.

Điều tra, khảo sát, đo đạc được tiến hành dựa trên bản đồ gốc hoặc tài liệu sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dáng của lơ đất trên thực địa. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lơ đất, lập hồ sơ kỹ thuật lơ đất. Trên cơ sở đó tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.

- Trách nhiệm của quận trong công tác điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính: Quận phải có nhiệm vụ tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, xác định địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính trên địa bàn mình quản lý với các quận, huyện lân cận và giữa các phường trong Quận.

b. Định giá các loại đất đô thị:

- Phạm vi quyền hạn trong công tác định giá đất của quận.

Quận có quyền chỉ đạo các ngành chức năng vận dụng, xây dựng giá phù hợp với tình hình thực tế của địa phương sát với “giá thị trường“, trình hội đồng nhân dân Thành phố thơng qua hàng năm để triển khai thực hiện .

Giá trị đất được biểu hiện là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ nguồn đất đó. Giá đất phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Giá đất phụ thuộc vào vị trí thụân lợi của lơ đất. Giá đất còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố sầm uất việc tăng dân số đô thị cũng làm tăng giá đất.

Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau:

Căn cứ vào loại đô thị: đô thị nước ta được chia là 5 loại: các loại đô thị được quy định rõ trong luật đất đai.

Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xácđịnh mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt của lơ đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương. Việc quy định giá đất đô thị cụ thể do Uỷ ban nhân dân đơ thị đó quy định. Mức độ điều chỉnh không quá 1,2 lần so với bảng giá, không thấp hơn 0,8 lần của khung giá đối với đô thị chậm phát triển. Giá đất đô thị được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, khi cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi Nhà nước giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi .

- Trách nhiệm của quận trong định giá đất:

Trách nhiệm định giá đất đô thị của Quận phải thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước. Quận phải áp dụng đúng mức độ điều chỉnh không quá 1,2 lần so với bảng giá, không thấp hơn 0,8 lần của khung giá đối với đô thị chậm phát triển.

1.2.4.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đơ thị của chính quyền Quận.

a. Quy hoạch xây dựng đô thị:

- Phạm vi quyền hạn trong công tác quy hoạch xây dựng đô thị của quận. Quyền hạn về quy hoạch xây dựng đơ thị: Quận có quyền kiểm tra các tổ chức và cá nhân trong việc thực hiện quy hoạch và đưa ra kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý để tạo ra một Quận kiểu mẫu “Quận đô thị xanh - sạch - đẹp” trong tương lai.

Quận phải căn cứ Điều 21 Luật Đất đai năm 2003, có 08 nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

+ Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

+ Được lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới.

+ Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

+ Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường. + Bảo vệ, tơn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh. + Dân chủ và công khai.

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.

- Trách nhiệm của quận trong công tác quy hoạch xây dựng đô thị.

Trách nhiệm của Quận trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận.

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của khơng gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểu đơ thị. Quy hoạch đơ thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất,xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi của dân cư, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị. Công tác quy hoạch xây dựng đô thị tại Quận hiện nay phải đạt được 3 mục tiêu sau:

+ Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện khơng gian cho q trình sản xuất mở rộng của xã hội.

+ Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.

+ Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường

b. Kế hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn Quận.

- Phạm vi quyền hạn của Quận trong lập kế hoạch sử dụng đất đô thị:

Quận được quyền kiểm tra tình hình thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất cơng. Quận có quyền xử lý cụ thể đối với các trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụng đất sai mục đích khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Quận giao trách nhiệm cho phịng Tài ngun và Mơi trường thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên môn về công tác quản lý và thực hiện quy hoạch đối với cán bộ cấp cơ sở và UBND các xã phường để nâng cao năng lực quản lý. Đồng thời giúp cán bộ cơ sở có nhận thức chính xác hơn về mục đích và vai trị của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong quản lý đất đai và nên hiểu quy hoạch kế hoạch là một cơng cụ quản lý nhà nước.

Quận có quyền rà sốt danh mục các cơng trình, phân loại cụ thể từng mục đích sử dụng đất trong kỳ kế hoạch, xác định cụ thể đối tượng đầu tư nhằm chủ động trong việc mời gọi vốn đầu tư.

- Trách nhiệm của Quận trong lập kế hoạch sử dụng đất đô thị:

Quận phải ban hành các văn bản quy định về việc lập, quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất đối với những dự án, cơng trình khơng đăng ký trong kỳ kế hoạch (ngoại trừ các cơng trình mang tính cấp bách vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng). Ban hành một số văn bản quy định riêng đối với từng vùng, từng khu vực đã được xác định mục đích theo hướng mở rộng, nhằm thu hút đầu tư: Khu vực dịch vụ kinh doanh, khu cơng nghiệp, chợ và trung tâm hành chính các xã, phường….

Tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình thực hiện thủ tục hành chính theo hướng đơn giản hố, hiệu quả cho các thủ tục: chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất, giao cấp đất, thẩm định các dự án sử dụng đất…

Quận phải chia đất đô thị thành các nhóm sau: Đất cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp tập trung. Đất các khu ở.

Đất khu trung tâm đô thị. Đất cây xanh, thể dục thể thao. Đất giao thơng.

Quận phải có trách nhiệm nâng cao tính khả thi của quy hoạch kế hoạch bằng các biện pháp hành chính. Quy định về chế độ thơng tin, cơng bố quy hoạch Theo

tính chất của từng loại quy hoạch, đảm bảo được tính minh bạch trong việc cơng khai quy hoạch kế hoạch để mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào việc thực hiện các mục tiêu trong kế hoạch.

1.2.4.3. Giao đất, cho thuê đất đô thị.

Quyền hạn giao đất, cho thuê đất đơ thị: Quận có quyền giao đất, cho th đất cho các tổ chức, cá nhân trong phạm vi được Thành phố giao theo từng loại mục đích sử dụng đất cụ thể.

Giao đất, cho thuê đất là khâu quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nó phản ánh cụ thể chính sách của Nhà nước trong việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong thời kỳ đổi mới.

* Giao đất:

- Phạm vi quyền hạn của quận trong công tác giao đất.

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đơ thị vào các mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất vào mục đích đó. Việc lập hồ sơ được tiến hành theo các đơn mẫu được quy định sẵn, hồ sơ trên được gửi đến UBND quận, phịng Tài ngun mơi trường quận.

Quận có quyền quyết định giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất... phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Quận giao cho phịng Tài ngun mơi trường theo dõi các cá nhân và tổ chức được giao đất trên địa bàn phải thực hiện các bước sau: có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân các phường, nơi đang quản lý khu đất đó.Việc sử dụng đất được giao phải bảo đảm đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duỵệt. Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từkhi nhận đất, người được giao đất đất vẫn khơng tiến hành sử dụng thì Quận phải có biện pháp sử lý, thu hồi hoặc báo cáo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thu hồi.

* Cho thuê đất:

- Phạm vi quyền hạn của quận trong công tác cho thuê đất.

Quận có quyền cho thuê đất để sử dụng vào mọi mục đích sản xuất, kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất mà không thuộc diện được Nhà nước giao đất, việc cho thuê đất được thực hiện bằng một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền - quyết định cho thuê đất. Như vậy, quyền cho thuê đất của Quận là một quyền năng hết sức rộng rãi, Quận có quyền cho thuê đối với mọi đối tượng, để sử dụng vào mọi mục đích và khơng bị khống chế bởi khơng gian, thời gian và diện tích đất.

- Trách nhiệm của quận trong cơng tác giao đất.

Quận có trách nhiệm cho các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất, hoặc khơng có quỹ đất xin giao, hoặc các cơng việc sử dụng khơng thuộc diện giao đất thì phải tiến hành xin thuê đất. UBND quận cho các tổ chức, cá nhân thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau:

Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi cơng xây dựng các cơng trình trong đơ thị.

Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.

Tổ chức các hoạt động như cắm trại, hội chợ, lễ hội.

Xây dựng các cơng trình cố định theo dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.

đã phê duyệt thì phải tiến hành làm hồ sơ xin thuế đất. 1.2.4.4. Thu hồi đất để xây dựng đô thị.

- Phạm vi quyền hạn của quận trong công tác thu hồi đất để xây dựng đô thị. Quyền hạn thu hồi đất để xây dựng đơ thị: Quận có quyền thu hồi đối với những diện tích đất sử dụng kém hiệu quả hoặc vi phạm pháp luật đất đai và đưa vào khai thác sử dụng đảm bảo tận dụng triệt để từng diện tích đất phải được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả.

Thu hồi đất là việc chấp hành các chính sách về đất đai của Nhà nước, đồng thời có ý nhắc nhở các đơn vị, các cá nhân được giao đất, sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và chống sử dụng đất lãng phí.

Quận có thẩm quyền thu hồi phần diện tích đất đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng khơng đúng mục đích, vi phạm về quy hoạch, quá hạn thời gian được thuê… diện tích đất được thuê hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng cơng cộng, cơng trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của Nhà nước có thẩm quyền.

Trong khi thu hồi đất, Quận có quyền khi cá nhân và tổ chức được thuê đất cố tình khơng chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Quận phải có phương án cưỡng chế di chuyển tổ chức và cá nhân đó ra khỏi khu đất được thuê.

- Trách nhiệm của quận trong công tác thu hồi đất để xây dựng đô thị.

Trước khi thu hồi đất, Quận phải có trách nhiệm phải thơng báo cho cá nhân và tổ chức đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất.

Quận phải có trách nhiệm thực hiện phương án đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp, các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó khơng thuộc vốn của ngân sách Nhà nước. Quận phải có các chính sách và

các kế hoạch đảm bảo cho sự phát triển bền vững trong q trình phát triển đơ thị. 1.2.4.5. Thực thi chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị.

- Phạm vi quyền hạn của quận trong việc thực thi chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị.

Quyền hạn trong việc thực thi chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị: Quận phải có trách nhiệm thực hiện tốt và thực thi các văn bản quy phạm tới các cơ sở địa phương đúng thời gian. Ngồi ra quận phải có