II. Quy hoạch chi tiết
4.2.3Các giải pháp chủ yếu hoàn thiện quản lý Nhà nước về ựất ựai ở nông thôn huyện Tiên Lữ
2008 Năm 2009 Năm 2010 2009/ 2010/2009 BQ
4.2.3Các giải pháp chủ yếu hoàn thiện quản lý Nhà nước về ựất ựai ở nông thôn huyện Tiên Lữ
nông thôn huyện Tiên Lữ
Trên cơ sở ựánh giá về hoạt ựộng quản lý nhà nước về ựất ựai ở khu vực nông thôn, ựịnh hướng và mục tiêu phát triển trong thời gian tới của huyện Tiên Lữ, luận văn ựưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt ựộng quản lý nhà nước về ựất ựai ở nông thôn của huyện Tiên Lữ với các nhóm giải pháp cụ thể:
4.2.3.1. Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ựến hoạt ựộng quản lý ựất ựai trong khu vực nông thôn ựang ựược áp dụng trên ựịa bàn huyện Tiên Lữ:
Quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất:
- Cần có chắnh sách khuyến khắch, hỗ trợ và hướng dẫn các hộ nông dân thực hiện quyền chuyển ựổi, Ộựổi thửa, dồn ựiềnỢ theo nguyên tắc tự nguyện ựể tăng quy mô mảnh ựất canh tác của mỗi hộ.
119
tắc sử dụng với cùng mục ựắch là ựất xây dựng các công trình làm dịch vụ sản xuất của hộ (bổ sung thêm vào ựiều 74 Luật đất ựai).
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất:
Bổ sung thêm quy ựịnh về ựiều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng ựất canh tác theo hướng tạo ựiều kiện thuận lợi, nhưng phải quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất canh tác của các hộ nông dân. Nên quy ựịnh cụ thể việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất của hộ nông dân nhất thiết phải qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền; người nhận chuyển nhượng phải thực sự sử dụng vào sản xuất nông nghiệp; người chuyển nhượng ựất canh tác vì gia ựình thực sự không có yêu cầu; trừ số chuyển ựổi ựược ngành nghề; ựối với những trường hợp vì khó khăn bất khả kháng phải tắnh ựến việc chuyển nhượng ựất thì Nhà nước mua lại quyền sử dụng ựất này và cho người chuyển nhượng thuê lại quyền sử dụng ựất; ựồng thời chắnh quyền, ựoàn thể cần có biện pháp giúp ựỡ ựể người nông dân không phải vì chuyển nhượng ựất rồi lâm vào cảnh bần cùng.
Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất:
- Cần mở rộng quyền cho thuê ựất cho thuê của hộ nông dân; mở rộng những trường hợp cho thuê ựất ựã ựược giao (có thể ựã chuyển sang làm nghề khác dù ựã ổn ựịnh hay không vẫn có thể cho thuê ựất); tăng thêm thời gian cho thuê, nhưng không vượt quá mốc thời hạn ựược giao ựất, ựể người thuê lại ựất yên tâm ựầu tư thâm canh. Trong những trường hợp cần thiết, chắnh quyền ựịa phương có thể vận ựộng hộ gia ựình thực sự không còn nhu cầu sử dụng ựất chuyển nhượng lại ựất cho chắnh quyền, ựể bổ sung vào quỹ dự trữ ựất ựai của ựịa phương, dùng hỗ trợ (cho thuê) ựất ựai theo quy ựịnh pháp luật cho những người ở tại chỗ thực sự có nhu cầu.
- Khi thời hạn sử dụng ựất ựã hết mà hộ gia ựình vẫn có nguyện vọng tiếp tục cho thuê ựất thì cần có sự thương lượng giữa chắnh quyền, Hội Nông dân và các ựoàn thể ở ựịa phương (ựưa vào quỹ dự trữ ựất ựai của ựịa
120 phương).
Quyền thừa kế quyền sử dụng ựất:
Cần sửa lại quy ựịnh về quyền thừa kế quyền sử dụng ựất theo hướng: cho những người thừa kế ựược quyền thừa kế quyền sử dụng ựất quyền sử dụng ựất như nhau ựối với mọi loại ựất, khi hộ gia ựình ựược giao ựất trồng cây hàng năm và cây lâu năm.
Quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng ựất của nông dân ựể vay vốn tại các tổ chức tắn dụng:
Cần xem xét kiến nghị ựiều chỉnh điều 77 Luật đất ựai theo hướng chỉ thực hiện việc thế chấp giá trị quyền sử dụng ựất nông nghiệp ựể vay vốn tại các tổ chức tắn dụng ựối với các hộ nông dân, các chủ trang trại có diện tắch ựất canh tác tương ựối lớn (theo quy ựịnh của các ựịa phương); còn ựối với các hộ nông dân có quy mô sử dụng ựất thấp hơn mức ựó thì vay vốn tắn chấp. Bổ sung thêm quy ựịnh người sử dụng ựất nông nghiệp (như ựề nghị ở trên) có quyền dùng quyền sử dụng ựất ựể thế chấp vay vốn ở tổ chức tắn dụng, khi ựến hạn trả nợ vay mà không trả ựược theo cam kết thì quyền sử dụng ựất ấy thuộc về tổ chức tắn dụng; tòa án nhân dân thụ lý và phán quyết, bản án ấy có hiệu lực thi hành.
Về việc góp vốn giá trị quyền sử dụng ựất ựể hợp tác sản xuất, kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài:
Cần mở rộng ựối tượng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựối với cả các hộ gia ựình và cá nhân ựược Nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng vào mục ựắch sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Hộ nông dân ựược sử dụng giá trị quyền sử dụng ựất ựể góp cổ phần, liên doanh, liên kết với nhau, với hợp tác xã, doanh nghiệp mở ra khả năng hình thành những hợp tác xã trang trại trên cơ sở góp quyền sử dụng ựất của các hộ nông dân nghèo, hạn chế tình trạng có những hộ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất rồi thiếu ựất, không ựất, rơi vào cảnh bần cùng.
121
Về quyền chuyển mục ựắch sử dụng ựất (từ ựất nông nghiệp sang ựất xây dựng) theo quy ựịnh của pháp luật:
Cần quy ựịnh rõ những diện tắch ựất trồng lúa nước không ựược chuyển sang ựất xây dựng. Khi quy hoạch chuyển mục ựắch sử dụng ựất trồng lúa nước sang mục ựắch khác thì phải do cơ quan có thẩm quyền quyết ựịnh. đất nông nghiệp khi ựược quy hoạch vào mục ựắch xây dựng ựô thị, cơ sở hạ tầng và các mục ựắch phi nông nghiệp khác, thì phải có chắnh sách về giá ựền bù hợp lý, tạo ra các khu tái ựịnh cư ựể giải quyết cho nông dân có chỗ ở và phương tiện sản xuất mới; áp dụng quyền ưu tiên mua của Nhà nước, buộc người ựược giao ựất chỉ ựược chuyển nhượng quyền sử dụng ựất cho Nhà nước, nếu Nhà nước không mua thì người sử dụng ựất mới có quyền chuyển nhượng cho người khác, nhưng phải sử dụng theo ựúng quy hoạch ựô thị ựược duyệt; trong thời gian chưa xây dựng thì cho nông dân thuê ựể sử dụng tạm thời vào mục ựắch trồng cây ngắn ngày.
đối với hộ nông dân không ựất:
Trong khoản 3, điều 2 Luật đất ựai quy ựịnh: ỘNhà nước có chắnh sách bảo ựảm cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp có ựất sản xuấtỢ, tuy nhiên ựể phù hợp với thực tế công tác quản lý ựất ựai ở huyện Tiên Lữ cần xem xét thay ựổi: ỘNhà nước có chắnh sách tạo ựiều kiện về phát triển ngành nghề, tạo việc làm và ựiều kiện ựất ựai ựể chuyển ựổi cơ cấu sản xuất, ựẩy mạnh phát triển nông, lâm, ngư nghiệpỢ.
để giải quyết một cách cơ bản việc làm và thu nhập cho người nông dân không ựất, ắt ựất, ựáp ứng ựược mục tiêu CNH, HđH nông nghiệp, nông thôn ựề nghị cần thực hiện tổng hợp các giải pháp ựể tạo việc làm, ựổi mới cơ cấu cây, con, nâng cao năng suất cây trồng, vật nuôiẦkhông chỉ có giải pháp giải quyết vấn ựề ựất ựai. đối với hộ chịu khó làm ăn, tha thiết với ựồng ruộng nhưng không còn ựất thì sử dụng quỹ dự trữ ựất ựai của ựịa phương (như ựã ựề nghị ở trên) cho họ thuê hoặc giúp họ kinh phắ chuộc lại ựất ựã
122
cầm cố và trợ giúp một phần vật tư, phân bón cùng các phương tiện sản xuất tối thiểu khác ựủ ựể canh tác ở một vài vụ ựầu, ở những nơi ựã xây dựng ựược HTX nông nghiệp thì có thể chuộc ựất giao cho HTX quản lý ựể HTX giao khoán cho những hộ ựó.
4.2.3.2 Xây dựng và chuẩn hoá hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin ựịa chắnh:
Dựa trên dữ liệu ựịa chắnh hiện tại của các xã có thể ựầu tư công nghệ, cài ựặt phần mềm vi tắnh thống nhất trên phạm vi toàn bộ 18 xã thuộc huyện. Từ ựó cập nhật dữ liệu là thông tin ựịa chắnh theo một chuẩn chung; ựồng thời cập nhật thường xuyên, liên tục mọi biến ựộng về ựất ựai ựảm bảo thông tin phải ựầy ựủ, chắnh xác. (vắ dụ: xây dựng một trang mạng riêng ựủ mạnh và linh hoạt ựể có thể xử lý mọi tác vụ liên quan ựến công tác quản lý ựịa chắnh; ở ựó cán bộ chuyên môn có thể cập nhật và xử lý thông tin ựịa chắnh liên quan.
4.2.3.3. đối với công tác khảo sát, ựo ựạc, ựánh giá, phân hạng ựất; lập bản ựồ ựịa chắnh, bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất, bản ựồ quy hoạch sử dụng ựất
Khảo sát, ựo ựạc, ựánh giá, phân hạng ựất và lập bản ựồ ựịa chắnh ựược xem là bước ựầu tiên ựể các xã căn cứ vào ựó thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng ựất và ựiều chỉnh quy hoạch và ựịnh hướng pháp triển kinh tế, xã hội của mỗi ựịa phương. Do ựó, việc triển khai hoạt ựộng này là hết sức cần thiết, ựể ựẩy nhanh hoạt ựộng khảo sát, ựo ựạc, ựánh giá, phân hạng ựất và lập bản ựồ ựịa chắnh huyện Tiên Lữ cần tiến hành các hoạt ựộng chủ yếu sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- đối với cấp huyện: UBND huyện cần chỉ ựạo các cơ quan chuyên môn tổ chức các lớp tập huấn tại huyện và các xã về công tác phân hạng ựất, lập bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất triển từng ựịa bàn. đồng thời tổ chức ựoàn kiểm tra, giám sát về công tác lập bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất, tránh tình trạng lập sai hiện trạng gây khó khăn cho công tác quản lý và quy hoạch sau này.
- Công tác lập khảo sát, ựo ựạc, ựánh giá, phân hạng ựất và lập bản ựồ ựịa chắnh phải ựược thực hiện trên cơ sở ựánh giá thực trạng, nhu cầu, nguyện
123
vọng của người dân tại chỗ. Do ựó, trong công tác lập bản ựồ ựịa chắnh, các ựịa phương phải thuê ựơn vị tư vấn lập quy hoạch cần xác ựịnh rõ thực trạng ựất ựai, nhu cầu và ựịnh hướng phát triển của xã, coi ựây là ựầu bài cho ựơn vị tư vấn lập quy hoạch. đơn vị tư vấn trên cơ sở những quy ựịnh chung về pháp lý giúp ựịa phương hoàn chỉnh việc phân tắch hạng ựất, lập bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất ựúng với thực tế ựịa phương.
4.2.3.4 đối với công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất trên ựịa bàn
điều kiện ựể quy hoạch sử dụng ựất thành công là: hệ thống tiêu chuẩn quy phạm, công cụ ựịnh hướng và thể chế, quy hoạch phải ựược nghiên cứu khoa học phải rõ ràng, thể hiện ựược ý nguyện của người dân, phù hợp với mục tiêu phát triển chung của huyện Tiên Lữ. Hoạt ựộng quy hoạch sử dụng ựất ựai phải gắn liền với hoạt ựộng quy hoạch xây dựng nông thôn mới ở các ựịa phương. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựai cần phải ựược các cơ quan chức năng thẩm ựịnh, phê duyệt làm cơ sở pháp lý ựể bố trắ sử dụng ựất, giao ựất, cho thuê ựất, chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất. Quy hoạch sử dụng ựất ựược xem xét như một văn bản pháp luật trong hoạt ựộng quản lý ựất ựai, ựịnh hướng cho những hoạt ựộng liên quan ựến việc quản lý, sử dụng ựất ựai phù hợp ở mỗi ựịa phương. Do ựó, nếu quy hoạch sử dụng ựất ựai ựược lập thiếu tắnh chắnh xác, không có tắnh khả thi, không có những cam kết của cấp có thẩm quyền, sử ựảm bảo thực hiện bằng các kế hoạch cụ thể thì quy hoạch ựó trở thành quy hoạch ỘtreoỢ. để tránh tình trạng trên, trong quy hoạch quản lý ựất ựai trong thời gian tới cần thực hiện một số nội dung như:
- Rà soát những ựiểm không hợp lý trong quy hoạch ựã ựược duyệt nhưng trong quá trình thực hiện ựã bộc lộ nhiều thiếu sót. để khắc phục, trước mắt cần tham khảo ý kiến của người dân, các chuyên gia, rà soát quy hoạch, ựánh giá những ựiểm bất hợp lý trong quy hoạch. Huyện làm tờ trình
124
xin ựiều chỉnh hoàn thiện quy hoạch, tạo tắnh thống nhất giữa quy hoạch sử dụng ựất và quy hoạch xây dựng nông thôn mới.
- Lập và duyệt quy hoạch sử dụng ựất chi tiết cho cấp xã, phường, thị trấn gắn với quy hoạch xây dựng nông thôn mới: Quy hoạch chi tiết của cấp cơ sở là một trong những công cụ cần thiết cho quản lý nhà nước về ựất ựai, tuy nhiên nhiều năm qua hoạt ựộng quy hoạch bị xem nhẹ hoặc việc thực hiện không ựúng quy hoạch. Hoạt ựộng quy hoạch cần phải có sự thay ựổi trong cách tiếp cận, thực hiện từ dưới lên. Thực tế trong những năm qua, ở cấp xã, thị trấn hoạt ựộng quy hoạch sử dụng ựất ựược thực hiện dựa vào chỉ tiêu phân bổ của cấp huyện, cấp huyện dựa trên chỉ tiêu phân bổ của cấp tỉnh, tình trạng này dẫn ựến việc quy hoạch không phù hợp với nhu cầu thực tế của từng ựịa phương. Do ựó, trong quy hoạch cần tiếp cận theo hai chiều gắn chỉ tiêu của cấp trên với mục tiêu, nhu cầu phát triển quỹ ựất của ựịa phương.
Quy hoạch chi tiết xã, thị trấn cần ựược phân ra các giai ựoạn thực hiện cụ thể, từ ựó có các hoạt ựộng, giải pháp thắch hợp ựể quản lý và sử dụng ựất phù hợp. Cần gắn kết quy hoạch với các nguồn lực tài chắnh và quản lý hành chắnh giữa tỉnh và huyện, xã. điều này ựòi hỏi phải công bằng và có tầm nhìn dài hạn với nhu cầu phát triển hiện tại với các thế hệ tiếp sau. Quy hoạch sử dụng ựất chi tiết ở cấp xã, thị trấn phải ựánh giá ựúng, ựầy ựủ ựiều kiện ựịa lý, nguồn tài nguyên. Cần thực hiện cân ựối ựất ựai, cơ sở vật chất và tạo lập môi trường tốt nhất trong ựiều kiện có thể. Quy hoạch phải ựược lập và tắnh tới sự cân bằng giữa phát triển cũ và mới, có tắnh ựến các quỹ ựất dự phòng. Do ựịnh hướng phát triển kinh tế- xã hội do vậy quy hoạch cần chú ý ựến vấn ựề phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quy hoạch các ựiểm, cụm công nghiệp hạn chế tình trạng phát triển tự phát các hộ sản xuất công nghiệp xen lẫn trong khu dân cư gây ô nhiễm môi trường.
- Quản lý tốt các quy hoạch ựã ựược phê duyệt: Quy hoạch ựất ựai sau khi ựược phê duyệt, ựịa phương cần có biện pháp ựảm bảo việc thực hiện
125
ựúng, tránh tình trạng phá vỡ cấu trúc quy hoạch, gây lãng phắ nguồn lực và khó khăn trong công tác giám sát, quản lý.
4.2.35 Công tác giao ựất, cho thuê ựất và thu hồi ựất. Hình thức giao và cho thuê ựất:
- địa phương vẫn giữ hình thức giao ựất không thu tiền ựể dùng vào mục ựắch sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp cho hộ nông dân như hiện nay (với phần diện tắch ựất trong hạn mức).
- đối với ựất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì áp dụng cả hai hình thức giao và cho thuê ựất, tùy khả năng và ựiều kiện cụ thể. Từng doanh nghiệp ựược lựa chọn hình thức giao ựất có thu tiền, thuê ựất trả tiền ngay một lần, trả ựịnh kỳ nhiều năm một lần hay trả tiền hàng năm.
đối tượng giao và cho thuê ựất:
- Giao ựất:
Bổ sung thêm các ựối tượng ựược giao: cộng ựồng dân cư thôn ựối với ựất nông nghiệp, ựất chuyên dùng và các loại ựất công khác chưa thể giao cho hộ gia ựình và cá nhân, những người di cư ựến nơi ở mới, ựã ổn ựịnh, ựúng quy hoạch không có tranh chấp ựất ựai.
Cần ựược bổ sung quyền cho các ựối tượng ựược giao khoán như: ựược dùng hợp ựồng giao khoán và phần tài sản trên ựất tăng thêm do người nhận khoán ựầu tư tạo ra ựể thế chấp vay vốn ngân hàng, ựược thừa kế quyền lợi và nghĩa vụ trong hợp ựồng nhận khoán.
Bổ sung thêm ựối tượng ựược nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, bao gồm các trường hợp: các cá nhân, hộ, tổ chức trong phạm vi toàn