12. Kết cấu đề tà
1.2.3.2. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình (báo cáo nghiên cứu khả thi)
Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu tư và trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ những trường hợp công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 12/2009/NĐ-CP và các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại khoản 5 Điều 35 của Luật Xây dựng.
Ở giai đoạn này, đối với những dự án có yêu cầu lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình thì nội dung nghiên cứu cũng như giai đoạn lập báo cáo đầu tư nhưng nghiên cứu ở mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn, xác định hầu hết mọi khả năng xảy ra đối với dự án.
Nội dung nghiên cứu chủ yếu của dự án đầu tư bao gồm:
1. Xem xét tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu tư.
- Điều kiện về địa lý tự nhiên (địa hình, khí hậu, địa chất,...) có liên quan đến việc lựa chọn, thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án.
- Điều kiện về dân số và lao động có liên quan đến nhu cầu và khuynh hướng tiêu thụ sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án, nhất là đối với dự án xây dựng thì dân số và lao động là hết sức cần thiết.
- Tình hình chính trị, xuất xứ và các căn cứ pháp lý. - Các đặc điểm về quy hoạch, kế hoạch phát triển.
- Tình hình ngoại hối (cán cân thanh toán, dự trữ ngoại tệ, nợ nần và tình hình thanh toán nợ,....)
2. Nghiên cứu về thị trường:
Thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án. Mục tiêu của nghiên cứu thị trường ở đây là nhằm xác định thị trường cung cầu sản phẩm hoặc dịch vụ của dự án hiện tại, tiềm năng phát triển của thị trường này trong tương lai, các yếu tố kinh tế và phi kinh tế tác động đến nhu cầu của sản phẩm. Mặt khác phải đưa ra được các thông tin về nhu cầu hiện tại và tương lai, đối tượng tiêu thụ chính, nhu cầu hiện tại đã đáp ứng ra sao và thiếu hụt bao nhiêu.
3. Nghiên cứu về mặt kỹ thuật:
Nghiên cứu kỹ thuật là bước phân tích sau nghiên cứu thị trường và là tiền đề cho việc tiến hành nghiên cứu mặt kinh tế tài chính các dự án đầu tư. Không có số liệu nghiên cứu kỹ thuật thì không thể tiến hành phân tích hiệu quả kinh tế, tài chính. Các dự án không khả thi về mặt kỹ thuật phải được bác bỏ để tránh những tổn thất trong quá trình thực hiện dự án đầu tư và vận hành kết quả đầu tư sau này.
Nghiên cứu kỹ thuật để xác định chủng loại máy móc thiết bị, nguyên vật liệu phù hợp với dự án, từ đó tính toán được chi phí cho dự án là bao nhiêu.
Các dự án khả thi về mặt kỹ thuật cho phép một mặt tiết kiệm được các nguồn lực, mặt khác tranh thủ cơ hội gia tăng thêm nguồn lực.
Nội dung của nghiên cứu kỹ thuật:
+ Mô tả sản phẩm của dự án + Lựa chọn hình thức đầu tư
+ Xác định công suất của dự án (công suất thiết kế) và mức sản xuất hàng năm của dự án.
+ Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án + Lựa chọn nguyên, vật liệu đầu vào + Cơ sở hạ tầng
+ Địa điểm thực hiện dự án
+ Giải pháp xây dựng công trình của dự án + Đánh giá tác động môi trường của dự án + Lịch trình thực hiện dự án
* Nghiên cứu nhu cầu các yếu tố đầu vào:
- Nguyên vật liệu: bao gồm loại nguyên vật liệu đặc tính và chất lượng nguyên vật liệu; nguồn và khả năng cung cấp nguyên vật liệu; giá thu mua, vân chuyển, kế hoạch cung ứng, chi phí vận chuyển, định mức tiêu hao, tổng chi phí, nhu cầu nguyên vật liệu hàng năm, …
- Năng lượng: Cần xác định nguồn điện, hệ thống cung cấp, số pha, công suất yêu cầu, cường độ, tính ổn định của việc cung cấp, khối lượng thỏa mãn yêu cầu sản xuất.
- Nước: Cần phải xem cả cấp nước và thoát nước cho sản xuất và sinh hoạt, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp thoát nước, thiết bị kèm theo.
- Lao động: Lao động được phân ra lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và yêu cầu về trình độ, tay nghề của từng đối tượng lao động cụ thể, nguồn cung cấp lao động ở địa phương hay từ nơi khác đến, các yêu cầu đào tạo và đề ra kế hoạch đào tạo chuyên môn. Xác định chi phí cho lao động bao gồm các chi phí tuyển dụng và đào tạo, các khoản lương cho lao động trong các năm hoạt động của dự án và định ra kế hoạch và hình thức trả lương.
- Về kết cấu hạ tầng khác: Đường giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thông phòng cháy chữa cháy, và chi phí cho các hệ thống này.
* Chọn khu vực địa điểm:
Căn cứ vào các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, quy hoạch, kế hoạch phát triển của vùng, địa phương, các chi phí về địa điểm, vị trí …
* Kỹ thuật xây dựng công trình của dự án:
Khi bố trí xây dựng công trình cần chú ý đến các nguyên tắc sau đây: - Phải phù hợp với công nghệ, thiết bị được chọn
- Phải đảm bảo điều kiện vệ sinh, an toàn lao động.
- Thỏa mãn quy định về tiếng ồn, nhiệt độ, bụi bặm, ánh sáng, thông thoáng. - Đảm bảo độ bền công trình phù hợp với cấp công trình.
- Bố trí văn phòng, xưởng sản xuất, kho bãi phải tiện lợi, hợp lý. - Đảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy.
- Cần tính toán diện tích xây dựng, đặc điểm kiến trúc, quy mô, kích thước,... của hạng mục để ước tính chi phí xây dựng.
- Khi xem xét các hạng mục công trình của dự án phải lập hồ sơ bố trí mặt bằng toàn bộ dự án. Dựa vào tiêu chuẩn diện tích của hạng mục công trình để tính tổng diện tích cần thiết, nhân theo diện tích sử dụng, diện tích phụ, diện tích công cộng, đường xá,...
- Trên tổng mặt bằng, cần bố trí một tỷ lệ diện tích cây xanh thích hợp để tạo bóng mát và điều hòa môi trường.
- Phần kỹ thuật xây dựng:
+ Xác định cấp hạng các công trình hạng mục, lên bản vẽ tổng mặt bằng. + Lên bản vẽ hình thức kiến trúc, phối cảnh.
+ Lựa chọn các giải pháp kết cấu, vật liệu.
+ Lựa chọn các giải pháp về kỹ thuật thi công và thiết bị thi công.
+ Các giải pháp tổ chức thi công. Lên biểu đồ tiến độ thực hiện thi công theo sơ đồ Gant hoặc sơ đồ Pert.
+ Lập bảng dự trù nguyên vật liệu, xe máy thi công, lịch trình huy động. + Các biện pháp an toàn trong thi công.
- Các công trình, hạng mục có thể có bao gồm: + Hệ thống điện.
+ Hệ thống nước
+ Hệ thống giao thông. + Văn phòng, phòng học.
+ Nhà ăn, khu giải trí, nhà vệ sinh. + Hệ thống thang máy, băng truyền.
+ Hệ thống thắp sáng, điều hòa không khí.
+ Hệ thống xử lý chất thải, bảo vệ môi trường, phòng cháy nổ. + Hệ thống thông tin liên lạc
+ Tường rào,...
* Lựa chọn công nghệ và máy móc thiết bị.
Nghiên cứu năm sản xuất, xuất xứ công nghệ; thiết bị sản xuất và phụ trợ, dịch vụ huấn luyện, phụ tùng thay thế; quy trình công nghệ sản xuất, công suất, nguồn vật liệu đầu vào của công nghệ, chủng loại đầu ra của sản phẩm; dự toán giá thiết bị, công nghệ; yêu cầu bảo vệ môi trường; dự toán giá lắp đặt thiết bị, nhân sự vận hành công nghệ; …
* Đánh giá tác động môi trường và phương án giải quyết:
Nghiên cứu hiện trạng nơi thực hiện dự án về chất lượng nước bề mặt, nước ngầm, không khí, hệ sinh thái, mức độ ô nhiễm tại địa điểm thực hiện dự án. Mô tả công nghệ sản xuất của dự án để phát hiện ra những tác động của quá trình sản xuất tới môi trường; nêu danh mục nguyên vật liệu, hóa chất sẽ đưa vào sản xuất, các chất thải của sản xuất, dự báo tác động của chúng tới môi trường. Đề xuất các giải pháp khắc phục các ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường.
* Lịch trình thực hiện dự án: bao gồm thời gian bắt đầu, thời gian kết thục thực hiện dự án; sắp xếp bố trí các công việc; thời gian bắt đầu chạy thử; ngày khởi sự hoạt động sản xuất kinh doanh, công suất cần đạt được trong từng năm của hoạt động sản xuất kinh doanh. Có thể xây dựng lịch trình thực hiện dự án theo sơ đồ Gantt hoặc Pert và CPM.
4. Nghiên cứu Tổng mức đầu tư dự án:
a. Dự tính tổng số vốn đầu tư cần cho dự án theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư:
Nội dung dự trù là xác định vốn đầu tư cần thực hiện từng năm và toàn bộ đời dự án trên cơ sở kế hoạch tiến độ thực hiện đầu tư dự kiến. Bảng này sẽ phân bổ nguồn vốn đầu tư cho từng năm của đời dự án chi cho từng danh mục công việc cụ thể. Sau đó tính tổng số vốn từng năm để xem xét mức độ cung cấp vốn cần thiết từ đó tìm biện pháp huy động vốn thích hợp.
Để tính toán tổng số vốn đầu tư ở các năm về cùng một mặt bằng thời gian theo từng yếu tố cấu thành, người ta thường lập bảng "thành phần vốn đầu tư của dự án " bao gồm:
- Vốn cố định ( chi phí chuẩn bị đầu tư; chi phí ban đầu về đất đai, giá trị nhà xưởng sẵn có; chi phí xây dựng nhà xưởng và cấu trúc hạ tầng; chi phí về máy móc thiết bị, dụng cụ, phương tiện; các chi phí khác).
-Vốn lưu động :Trong đó gồm vốn sản xuất (nguyên vật liệu, tiền lương, điện nước, nhiên liệu, phụ tùng) và vốn lưu động ( sản phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá bán chịu, vốn bằng tiền).
- Vốn dự phòng ( vốn riêng của doanh nghiệp; vốn vay).
Lượng vốn này được phân chia theo từng năm thực hiện đầu tư. Trong tổng số vốn đầu tư trên cần tách riêng các nhóm:
+ Theo nguồn vốn: vốn góp, vốn vay (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn) với lãi suất theo từng nguồn.
+ Theo hình thức góp vốn: Bằng tiền (Việt Nam, Ngoại tệ) bằng hiện vật, tài sản khác (Licence, máy móc, thiết bị, bí quyết công nghệ...).
Để tính tổng số vốn đầu tư theo cùng một mặt bằng thời gian ta có thể áp dụng công thức tính chuyển về hiện tại hoặc tương lai.
b. Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ các nguồn về số lượng và tiến độ:
Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là ngân sách cấp phát, ngân hàng cho vay hoặc vốn cổ phần, vốn liên doanh, vốn tự có hoặc vốn huy động từ các nguồn khác. Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo đúng tiến độ ghi trong dự án cho nên các nguồn vốn được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà còn cả thời điểm nhận được nguồn vốn đó.
Sau đó tiến hành so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu không đáp ứng được về nguồn vốn thì phải giảm qui mô của dự án của dự án hoặc xem xét lại khía cạnh lao động, kỹ thuật để đảm bảo tính đồng bộ của dự án.
c. Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án.
Trước hết và quan trọng nhất các nhà lập dự án đầu tư phải lập được bảng "chi phí sản xuất" thực hiện qua các năm của đời dự án với các khoản chi cần thiết cho công cuộc đầu tư, bao gồm: nguyên vật liệu chính; nguyên vật liệu phụ; nhiên liệu; năng lượng; điện; nước; tiền lương; bảo hiểm xã hội; chi phí sửa chữa bảo dưỡng máy móc thiết bị, nhà xưởng; khấu hao (khấu hao chi phí chuẩn bị; kháu hao máy móc thiết bị, dụng cụ, phương tiện vận tải; nhà cửa và kết cấu hạ tầng; chi phí ban đầu về quyền sử dụng đất; chi phí quản trị điều hành; chi phí ngoài sản xuất (bảo hiểm tài sản và tiêu thụ sản phẩm); thuế doanh thu; lãi tín dụng; chi phí xử lý phế thải và các chi phí khác.
Thông thường để dự trù chi phí trong các dự án đầu tư có xây dựng,
người ta sử dụng các chỉ tiêu đơn giá tổng hợp (đ/m2 ) đúc kết từ các công
trình tương tự trong thời gian gần với thời gian đang xây dựng. Xác định chi phí xây dựng:
5. Nghiên cứu Hiệu quả kinh tế tài chính
Sau khi tính toán chi phí sản xuất, người soạn thảo dự án tính doanh thu của các năm và các khoản phải nộp cho Nhà nước (thuế doanh thu, thuế lợi tức). Từ đó xác định lợi nhuận thuần thu được thông qua bảng "dự trù lỗ lãi " và kế hoạch phân phối các khoản lợi nhuận trên như:
- Lập quỹ công ty.
- Tái đầu tư hoặc bù lỗ năm trước. - Đem chia.
- Quỹ dự phòng pháp định.
a. Tính toán các chỉ tiêu phản ánh về mặt tài chính của dự án: * Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp:
+ Hệ số tự có so với vốn vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1, đối với dự án có triển vọng thu được hiệu quả rõ ràng thì hệ số này có thể ≥ 2/3.
+ Tỷ trọng vốn tự có trong vốn đầu tư: Phải ≥ 50%, đối với dự án có
triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì có thể ≥ 40%.
+ Tỷ lệ giữa tổng thu từ lợi nhuận và khấu hao so với nợ đến hạn phải trả phải ≥ 1.
* Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần:
Các chỉ tiêu này dùng để đánh giá quy mô lợi ích của dự án, chúng càng lớn càng tốt và được áp dụng cho mọi dự án sản xuất kinh doanh.
Chi phí xây dựng 1 hạng mục công trình Số m2 của hạng mục công trình Đơn giá tổng hợp 1 m2 hạng mục công trình X =
- Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy mô lợi ích giữa các dự án (ký hiệu Wipv):
∑−= + = + = n 1 0 i i i ipv r) (1 1 W W
Trong đó: + Wi: là lợi nhuận thuần từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án.
Wi = Oi - Ci = Doanh thu thuần năm i - Chi phí năm i + Oi = Tổng doanh thu năm i - Thuế doanh thu năm i
- Thu nhập thuần: NPV:
NPV = Tổng thu - Tổng chi (hiện tại) Giá trị NPV khác giá trị W ở các khoản: + Giá trị thanh lý.
+ Giá trị máy móc thiết bị chưa khấu hao hết. * Thời hạn thu hồi vốn đầu tư (T):
- Thời hạn thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để dự án thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra.
+ Tính theo tình hình hoạt động từng năm (Ti): Ti =
+ Tính theo tình hình hoạt động bình quân (T):
pv vo ) D W ( I T + = + Tính theo phương pháp cộng dồn: Σ(W+D)ipv →≥ IVo + Tính theo phương pháp trừ dần: IVoT - (W+D)T →≥ 0 (Trong đó: Di: là khấu hao năm i)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.
∑= + = + n i i i I B 0 (1 RR) 1 = ∑=n + i i i I C 0 (1 RR) 1
Dự án sẽ được chấp nhận khi IRR của dự án lớn hơn IRR định mức: + Nếu sử dụng vốn vay thì IRR định mức là lãi suất vay
+ Nếu vốn đầu tư là vốn tự có thì IRR định mức là tỷ suất lợi nhuận lâu