12. Kết cấu đề tà
2.2.2.1. Nghiên cứu sự cần thiết của dự án
Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư chính là nội dung nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án. Về nội dung này, nhóm soạn thảo sử dụng phương pháp thu thập thông tin để thu thập các tài liệu liên quan đến dự án cũng như sử dụng phương pháp dự báo để đánh giá nhu cầu sản phẩm của dự án trong tương lai trên cơ sở những số liệu thu thập được. Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồm những vấn đề quan trọng sau:
a. Cơ sở pháp lý lập dự án đầu tư
Cơ sở pháp lý của dự án chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, nghị định, thông tư, quyết định, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…Các tài liệu pháp lý này do chủ đầu tư
cung cấp và các tài liệu hiện có tại Công ty, có các văn bản sau:
- Các văn bản liên quan đến dự án: Các quyết định của nhà nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án hoặc hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư và cơ quan nhà nước; các thông số kỹ thuật của khu đất, thông tin quy hoạch của khu đất, các văn bản thỏa thuận với các Sở ban ngành có liên quan, tài liệu khảo sát địa chất, các văn bản do Nhà nước ban hành điều chỉnh trực tiếp đến đối tượng của dự án như Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư … và các văn bản pháp lý khác.
- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng công trình: Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 và Luật sửa đổi số 38/2009/QH12; Nghị định số 209/2004/NĐ - CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định 12/2009/NĐ - CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 83/2009/NĐ-CP của Chính phủ về việc bổ sung, sửa đổi một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP; Nghị định 99/2007/NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và các Thông tư, quyết định của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình,…
- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…
Nội dung phần cơ sở pháp lý của dự án “Khu văn phòng giao dịch,
nhà ở chung cư cao tầng biệt thự, nhà vườn để bán” xem ở Phụ lục 2 của Luận văn.
b. Nghiên cứu thị trường của dự án
- Phân tích tổng quan về các chương trình phát triển của nhà nước ở tầm vĩ mô.
trạng trụ sở làm việc và nhu cầu của Chủ đầu tư.
- Trên cơ sở các phân tích trên, đưa ra kết luận về sự cần thiết phải đầu tư. Đối với các công trình xây dựng mà doanh nghiệp là Chủ đầu tư, ngoài phân tích tổng quan về các chương trình phát triển của nhà nước ở tầm vĩ mô, khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét về nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu trong tương lai về sản phẩm dự án cũng như khả năng cung cấp sản phẩm tương tự của các đối thủ cạnh tranh trên thị trường. Cụ thể như trong dự án “Khu văn phòng giao dịch, nhà ở chung cư cao tầng biệt thự, nhà vườn để
bán”, việc đánh giá tổng quan về các chương trình phát triển nhà ở của Thành
phố Hà Nội: căn cứ vào công bố của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có
6,5 triệu dân, ước tính đến năm 2015 dân số sẽ tăng lên 7,2 triệu dân, riêng lượng người có nhu cầu rất cấp bách về nhà ở chiếm tới 10%, nhà ở bình quân tính trên đầu người hiện nay đạt khoảng 6m2/người và mục tiêu tăng lên 9m2/người vào năm 2015. Để thực hiện được các mục tiêu trên, trong những năm qua Thành phố Hà Nội đã đề ra nhiều chính sách và biện pháp để tổ chức thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho môi trường nhà ở phát triển. Một trong những chính sách đó là xoá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở; thực hiện việc xã hội hoá nhà ở và huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần cùng tham gia xây dựng nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm. Đặc biệt khuyến khích hình thức các cơ quan, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà, huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở, nhằm tăng thêm quỹ nhà ở theo định hướng quy hoạch chung của thành phố Hà Nội. (Quyết định số 123/2001/QĐ-UB và Quyết định số 153/2006/QĐ-UB sửa đổi một số nội dung của Quyết định 123/2001/QĐ-
UB). Khi phân tích nhu cầu thị trường nhà ở giữa hai yếu tố cung và cầu cho
thấy: sự gia tăng dân số và cơ cấu dân cư trẻ chiếm tỷ lệ cao đã tạo nên nhu
đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường. Cụ thể cho thấy: các dự án đô thị và nhà ở chưa hoàn thành đã bán hết quỹ nhà của dự án và nhiều người dân có nhu cầu về nhà ở đã không có cơ hội để mua nhà, do thị trường cung không đủ
cầu. Khi phân tích nhu cầu thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội, nhóm
soạn thảo đã đưa ra đánh giá như sau:
Thị trường cho thuê văn phòng tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng theo đánh giá của các tổ chức, hiệp hội bất động sản trong nước và trên thế giới được cho là có tốc độ phát triển rất nhanh; do là một trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của cả nước, Hà Nội là một địa điểm tập trung các văn phòng giao dịch, các văn phòng đại diện, của đa số các công ty, các tập đoàn kinh tế mạnh, các công ty đa quốc gia…
Tại Hà Nội, một phần lớn các toà nhà văn phòng có địa điểm tại các vị trí thuộc các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa - những địa điểm được đánh giá là thuộc khu vực có tốc độ giao thương lớn nhất và nhanh nhất trong cả nước, có vị trí đẹp, nằm dọc theo các tuyến phố chính như: Hai Bà Trưng, Phan Chu Trinh, Lý Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo. Những toà nhà này được đánh giá đáp ứng đủ các tiêu chuẩn quốc tế về văn phòng với những ngân hàng trong nước và quốc tế, phòng bán vé máy bay, những văn phòng giao dịch, giới thiệu, làm việc của những tập đoàn, chi nhánh có thương hiệu nổi tiếng, văn phòng lãnh sự quán, đại sứ quán ...
Theo điều tra của Công ty Tư vấn CB Richard Ellis Việt Nam đến quý 4 năm 2008 tổng tích luỹ diện tích và lượng cung văn phòng tại Hà Nội cụ thể như sau:
Nội dung Hạng A Hạng B Hạng C Tổng
Lượng cung Số toà nhà
Diện tích cho thuê (m2)
12105.800 105.800 23 115.012 30 78.549 49 277.733
Lượng thuê Diện tích đã thuê (m2) Tỷ lệ cho thuê 105.271 99,5% 113.669 98,83% 77.584 98,77% 275.000 99,02% Giá thuê bình quân (USD) 50 – 69,5 30 - 45 20 - 30
Với vị trí thuận lợi, được đầu tư đồng bộ hiện đại, đáp ứng đủ các tiêu chuẩn chung trên thế giới, vì vậy giá cho thuê của các toà nhà văn phòng nằm ở khu trung tâm thành phố là tương đối cao. Trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay, không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng chi trả giá thuê văn phòng ở các khu trung tâm. Không đủ tài chính, giải pháp được nhiều doanh nghiệp lựa chọn là di dời ra các vùng xa trung tâm với mức chi phí hợp lý.
Trên cơ sở phân tích các lí do trên, nhóm soạn thảo đưa ra sự cần thiết của dự án để đảm bảo các mục tiêu như:
- Di chuyển các phân xưởng sản xuất gây ô nhiễm môi trường của Công ty vào các khu, cụm công nghiệp Ngọc Hồi nhằm giải quyết các vấn đề về môi trường. Đồng thời, tạo điều kiện nâng cao năng lực sản xuất và đổi mới công nghệ của Công ty.
- Tạo ra cơ hội để Công ty tham gia vào lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà ở nhằm góp phần tăng quỹ nhà ở cho Thành phố, tạo việc làm và giải quyết vấn đề nhà ở cho cán bộ công nhân viên,…
- Cung cấp một công trình dịch vụ đa chức năng, hiện đại, chất lượng phục vụ cao.
- Huy động được nhiều nguồn vốn dành cho đầu tư phát triển
- Là một điểm nhấn của đô thị, góp phần tạo dựng bộ mặt văn minh đô thị cho khu vực nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung
- Góp phần làm tăng quỹ diện tích sàn sử dụng làm văn phòng của Thành phố trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế.
Đối với các công trình xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước, nhóm soạn thảo trực tiếp khảo sát thực trạng trụ sở làm việc và nhu cầu của
Chủ đầu tư để đưa ra sự cần thiết của dự án. Cụ thể như đối với dự án “Nhà
làm việc kiêm kho NHNN VN chi nhánh tỉnh Thái Bình”, nhóm soạn thảo đã đưa ra kết quả khảo sát thực trạng trụ sở làm việc như sau:
Hiện tại, trụ sở làm việc của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - chi nhánh tỉnh Thái Bình gồm 2 tòa nhà: nhà làm việc 4 tầng và nhà làm việc 2 tầng phục vụ giao dịch thanh toán, kho quỹ kiêm kho tiền.
- Trụ sở nhà 4 tầng:
+ Trụ sở có diện tích sử dụng 2.444m2 được khởi công xây dựng từ năm 1976, do điều kiện nguồn vốn, công trình xây dựng chắp vá nhiều năm. Từ năm 1990 đến nay, trụ sở Chi nhánh sửa chữa nhiều lần: chống lún, chống sập (năm 1990); cải tạo nội thất (năm 1994); chống dột (năm 2001) … Tuy nhiên cho đến nay trụ sở làm việc vẫn còn các vết rạn, nứt tường, dầm, cột không đảm bảo an toàn.
+ Mặt khác, trụ sở Chi nhánh được xây dựng ở vị trí không hợp lý trong khuôn viên diện tích sử dụng: giáp đường, ô tô không ra - vào cổng trước được (phải đi cổng hậu), trụ sở có nhiều phòng nhưng diện tích các phòng hẹp, khó khăn trong việc bố trí, sắp xếp các phòng làm việc, nơi giao dịch với các tổ chức tín dụng và việc thực hành tiết kiệm chống lãng phí.
- Trụ sở làm việc Kế toán kiêm kho tiền 2 tầng:
+ Diện tích sử dụng 288m2 được xây dựng và sử dụng từ năm 1988 (nối với đơn nguyên giữa nhà 4 tầng). Kho tiền được thiết kế ở tầng 1, diện tích các gian kho, cụ thể như sau:
- Kho dự trữ phát hành: 76m2
- Kho nghiệp vụ phát hành: 18m2 - Diện tích gian đệm: 20m2
+ Hàng năm, khối lượng thu - chi tiền mặt tại Chi nhánh rất lớn (thu tiền mặt bình quân 12.228 tỷ đồng/năm, chi tiền mặt bình quân 13.528 tỷ đồng/năm. Sau khi phát hành tiền kim loại, số lượng tiền mặt tồn kho thường lớn trong khi diện tích kho dự trữ phát hành cũng như kho nghiệp vụ quá chật hẹp, tiền kim loại phải xếp trong hòm tôn nên xe nâng không hoạt động được, rất khó khăn trong việc sắp xếp các loại tiền, trong việc bốc xếp cũng như vận chuyển xuất nhập hàng ngày và trong quá trình giao dịch tiền mặt với các tổ chức tín dụng. Giữa kho tiền và quầy giao dịch với khách hàng thiếu tính liên kết, quầy giao dịch khách hàng ở tầng 2, kho tiền ở tầng 1, vì vậy không thuận tiện trong giao dịch, khó khăn trong việc vận chuyển tiền hàng ngày (Thái Bình là tỉnh thường xuyên bội chi tiền mặt, khối lượng tiền kiểm đếm qua điều chuyển lớn, mỗi lần kiểm đếm phải vận chuyển tiền từ tầng 1 lên tầng 2 và ngược lại, tốn nhiều thời gian và công sức, không đảm bảo an toàn).
Nhóm soạn thảo căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tại tỉnh Thái Bình và thực trạng trụ sở làm việc của
chi nhánh hiện nay đưa ra kết luận nhu cầu đầu tư xây dựng công trình trụ sở
làm việc mới kiêm kho tiền là rất cần thiết. Việc đầu tư này để Chi nhánh có trụ sở làm việc mới, đáp ứng được yêu cầu sử dụng, tiết kiệm chi phí và đảm bảo kho quỹ được an toàn tuyệt đối.
Trên đây là nội dung trình bày sự cần thiết phải đầu tư, các nội dung được tiến hành nghiên cứu khá logic và kỹ lưỡng. Đối với các dự án Công ty không đủ năng lực khảo sát thì nhóm soạn thảo căn cứ vào kết quả nghiên cứu của các tổ chức có uy tín làm cơ sở yếu tố thị trường để đưa ra sự cần thiết của dự án.
c. Giới thiệu chủ đầu tư
dịch, địa chỉ trụ sở chính, điện thoại liên lạc, số đăng kí kinh doanh …. Ngoài ra, cần phải trình bày chi tiết các nội dung kinh doanh trong đăng kí kinh doanh và xem xét trong đăng kí kinh doanh có ngành nghề liên quan đến dự án sẽ xây dựng hay không hoặc chức năng, nhiệm vụ của Chủ đầu tư trong trường hợp Chủ đầu tư là các đơn vị hành chính sự nghiệp được Nhà nước giao đất làm trụ sở.