4 Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu, phê duyệt kết quả đấu thầu các
2.2.2.4. Nghiên cứu hiệu quả tài chính
không tính toán hiệu quả tài chính của dự án. Còn đối các công trình sử dụng các nguồn vốn khác thì việc tính toán hiệu quả tài chính được nhóm soạn thảo sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp so sánh và lựa chọn, phương pháp phân tích độ nhạy để xây dựng nội dung này.
Nhóm soạn thảo phối hợp với Chủ đầu tư đưa ra phương án kinh doanh của dự án, thời gian khai thác dự án, phương án sử dụng đất. Nhóm soạn thảo xác định các khoản doanh thu, chi phí trong từng năm hoặc từng thời kỳ của dự án. Trên cơ sở đó, nhóm soạn thảo sử dụng các chỉ tiêu IRR, NPV, thời gian thu hồi vốn, phương án trả lãi vay … để tính toán hiệu quả tài chính của dự án. Nhóm soạn thảo sử dụng phần mềm Excel để xây dựng các bảng tính toán về hiệu quả tài chính của dự án.
a. Xác định các khoản doanh thu và chi phí:
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của dự án.
- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí để hoạt động: chi phí điện, nước, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị, tiền thuê đất hàng năm, chi phí lãi vay…và khấu hao.
Phương pháp tính khấu hao chủ yếu được nhóm soạn thảo sử dụng là phương pháp khấu hao đều: D = (Ivo – Sv)/n. Trong đó: D là mức khấu hao hàng năm; Ivo là giá trị ban đầu của tài sản; Sv là giá trị còn lại của tài sản cố định; n là thời kỳ tính khấu hao tài sản cố định theo quy định.
Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể:
Lợi nhuận trước thuế (LNTT) = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay).
Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TNDN
b. Xác định dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
Sau khi tính toán các khoản mục doanh thu và chi phí của dự án, nhóm soạn thảo tiến hành cân đối thu chi và tính toán dòng tiền của dự án. Việc xác định dòng tiền của dự án được tiến hành trên phần mềm Excel và xác định theo lợi nhuận sau thuế tính ở phần trên. Còn hệ số chiết khấu được xác định là mức lãi suất bình quân của các nguồn vốn của dự án.
Trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu, nhóm soạn sẽ xác định các chỉ tiêu hiệu quả về mặt tài chính. Các chỉ tiêu thường được sử dụng như NPV, IRR, T ( thời gian thu hồi vốn đầu tư). Từ đó, loại bỏ các dự án có NPV<0, IRR< r giới hạn….
Trong các dự án cần tính toán hiệu quả tài chính, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ, thực hiện theo đúng trình tự và kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là cao nhất có thể.
Đối với dự án “Văn phòng giao dịch, nhà ở chung cư cao tầng, biệt thự,
nhà vườn để bán” được đánh giá về hiệu quả kinh tế như sau:
- Giá trị hiện tại của thu nhập thuần (NPV) với tỷ suất chiết khấu bình
quân 11% : 268.539.330.000 đ
- Tỷ lệ sinh lãi nội tại (IRR): 19%
- Thời gian hoàn vốn đầu tư: 11 năm 10 tháng
(Xem chi tiết phần phân tích tài chính của dự án tại Phụ lục 4 của Luận văn)
Kết quả phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao. Tuy nhiên, dự án mới chỉ nghiên cứu các chỉ tiêu NPV, IRR, T còn các chỉ tiêu khác về hiệu quả tài chính như B/C, R/R,..còn chưa đề cập đến, nên một số mặt còn chưa có những đánh giá khách quan nhất.