Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên trên thực tế thì đất đai lại không do Nhà nước chiếm hữu, sử dụng mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.
Cùng với nền kinh tế, xã hội có sự phát triển nhanh chóng, sự tác động của cơ chế kinh tế thị trường đến thực tế cuộc sống đã làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định trong khi đó nhiều vấn đề lịch sử vẫn còn chưa được xử lý. (Đỗ Thị Lan & cs, 2007)
Luật đất đai năm 1998 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993 ra đời đã có những quy định mới bổ sung, trong đó có những quy định mới về quyền của người sử dụng đất như bổ sung thêm quyền cho thuê lại QSDĐ, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn được áp dụng cho cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Luật đất đai lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung tại Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ngày 29/6/2001 khi Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, một số vấn đề về liên quan đến công tác chuyển QSDĐ đã được Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung như sau:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được phép thực hiện thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Với quy định này đồng nghĩa với việc người sử dụng đất được đến các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài để thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ của mình.
Tuy nhiên, sau 3 năm thực hiện cho thấy Luật Đất đai sửa đổi 2001 vẫn còn bộc lộ những điểm hạn chế, thiếu sót. Vì vậy, cần thiết phải có sự sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1993 với mục đích nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới.
Chính vì lẽ đó mà tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Nhiều vấn đề liên quan đến QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đã được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sung thêm quyền của người sử dụng đất đó là quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.Người sử đụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng không quy định về các điều kiện hạn chế và quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được bổ sung để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình thuận lợi hơn.
Và đến khi Luật đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 và cho đến nay vẫn đang có hiệu lực được xem là một bước tiến trong chính sách quản lý về đất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước với những quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cụ thể, quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ”. (Luật Đất đai, 2013)
1.4.2.2. Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
Có thể nói quyền sử dụng đất ở nước ta được bắt đầu hình thành và phát triển chính thức kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời. Do mới hình thành và phát triển nên các hoạt động liên quan đến các quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự.
Tuy nhiên, trong những giai đoạn về sau Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất bằng nhiều hình thức giao đất, cho thuê đất khác nhau cho các hộ gia đình và các quy định về giao đất, cho thuê đất cũng ngày càng được hoàn thiện. Chính vì thế đã góp phần làm cho thị trường QSDĐ với các giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn ngày càng phát triển. Quyền của người sử dụng ngày càng được mở rộng trong các quy định của pháp Luật Đất đai. Trong đó, các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ với xu thế ngày càng phát triển cũng đã có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. (Nguyễn Đình Bồng, 2006)