Việc tạo lập và phỏt triển nhà ở luụn là một vấn đề quan trọng đối với sự phỏt triển của xó hội. Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như đầu tư xõy dựng nhà ở dường như ớt được phỏp luật đề cập tới. Đú là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch húa, tập trung, quan liờu, bao cấp. Trong cơ chế đú, Nhà nước trở thành một trung tõm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh cũng như phõn phối sản phẩm xó hội. Doanh nghiệp khụng cú quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, khụng được tự chủ về xõy dựng phương ỏn, kế hoạch kinh doanh. Mọi cụng đoạn của quỏ trỡnh sản xuất - kinh doanh đều thực hiện theo sự quản lý của Nhà nước.
Cụng cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đó mở ra một hiện thực hoạt động khỏc cho mọi loại hỡnh doanh nghiệp, kể cả cỏc doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Hệ thống phỏp luật đó được xõy dựng ngày càng toàn diện hơn với sự ra đời của cỏc văn bản quy phạm phỏp luật điều chỉnh mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đú cú kinh doanh bất động sản, đầu tư xõy dựng nhà ở. Với sự ra đời của Luật đất đai năm 1987, lần đầu tiờn quan hệ đất đai được đưa vào khuụn khổ phỏp luật. Tuy nhiờn, do ảnh hưởng bởi cỏc chớnh sỏch phỏt triển cũng như định hướng chớnh trị, cỏc quan hệ đất đai được phỏp luật điều chỉnh vẫn mang tớnh chất đúng khung, cỏc giao dịch liờn quan đến đất đai cũn bị phỏp luật hạn chế
nhiều đồng thời phỏp luật chỉ cho phộp cỏc cỏ nhõn được mua bỏn nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, của tư nhõn. Trong thời kỳ này, giao dịch về bất động sản là nhà ở chủ yếu là cỏc giao dịch về thuờ lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay cỏc giao dịch về mua bỏn nhà ở thuộc sở hữu tư nhõn.
Tiếp sau đú, nền kinh tế thị trường ra đời đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản phỏt triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đó phải xõy dựng đồng bộ và quản lý cỏc thị trường mang tớnh "đầu vào" của quỏ trỡnh sản xuất - kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường bất động sản và thị trường khoa học - cụng nghệ. Đồng thời, Nhà nước cũng đó xõy dựng và hoàn thiện khung phỏp luật của nền kinh tế thị trường (trong đú cú hệ thống phỏp luật kinh doanh bất động sản, đầu tư xõy dựng nhà ở) nhằm điều chỉnh và định hướng cỏc hoạt động của thị trường. Phỏp luật về nhà ở được hỡnh thành bằng sự ra đời của Phỏp lệnh về nhà ở năm 1991 trong đú ghi nhận quyền cú nhà ở của cụng dõn, đồng thời cho phộp tổ chức, cỏ nhõn được kinh doanh nhà ở bằng việc xõy dựng, cải tạo nhà ở để bỏn hoặc cho thuờ và cỏc hoạt động kinh doanh nhà ở khỏc theo quy định của phỏp luật. Tuy nhiờn, do cỏc quy định phỏp luật cũn quỏ khỏi quỏt nờn việc thực hiện trong thực tế gặp phải rất nhiều khú khăn, hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở cũn chưa được quan tõm phỏt triển. Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05 thỏng 10 năm 2001 của Chớnh phủ về ưu đói đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn và cho thuờ được ban hành đó tạo ra một bước tiến mới trong lĩnh vực đầu tư xõy dựng nhà ở. Theo đú, hoạt động huy động vốn để tạo lập và phỏt triển nhà ở đó được chỳ ý và điều chỉnh bởi cỏc quy định phỏp luật cụ thể. Tại Điều 10 của Nghị định này cú quy định:
Chủ đầu tư dự ỏn được tạo điều kiện về huy động vốn như sau: 1. Được huy động vốn ứng trước của cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng và ỏp
dụng cỏc hỡnh thức huy động vốn hợp phỏp khỏc theo quy định của phỏp luật.
2. Được Nhà nước xem xột cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phỏt triển hoặc được bảo lónh tớn dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày 29 thỏng 6 năm 1999 của Chớnh phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phỏt triển nhà ở hoặc Quỹ phỏt triển đụ thị [10]. Theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 thỏng 10 năm 2001 của Chớnh phủ về ưu đói đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn và cho thuờ thỡ Quỹ phỏt triển nhà ở được sử dụng vào cỏc mục đớch sau: (i) Cho cỏc doanh nghiệp trong nước vay với lói suất thấp để đầu tư xõy dựng cỏc dự ỏn nhà ở được ưu đói;
(ii) Cho cỏc đối tượng hưởng lương từ ngõn sỏch nhà nước vay với lói suất thấp để mua nhà ở;
(iii) Cho cỏc doanh nghiệp trong nước vay với điều kiện tớn dụng thuận lợi để đầu tư xõy dựng cỏc dự ỏn nhà ở.
Như vậy, sau khi Luật Đất đai 1997 ra đời, hệ thống phỏp luật nhà ở đó được xõy dựng và ngày càng được hoàn thiện. Mặc dự, cỏc quy định về nhà ở trong thời gian đầu cũn nhiều hạn chế nhưng điểm đỏng chỳ ý là đó ghi nhận việc huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở. Điều này thể hiện những nỗ lực của nhà nước trong việc thỳc đẩy hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở phỏt triển và sự tiến bộ của phỏp luật về nhà ở của nước ta.