Ộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng ựất ựể bảo hộ quyền và lợi ắch hợp pháp của người sử dụng đấtỢ, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng ựất.
Quá trình tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là q trình xác lập căn cứ pháp lý ựầy ựủ nhất ựể giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về ựất ựai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng ựất và giữa người sử dụng ựất với nhau) theo ựúng pháp luật hiện hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hiện nay ựang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cấp theo Luật ựất ựai 1988 do Tổng cục địa chắnh (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy ựịnh tại Quyết ựịnh 201/Qđ/đK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựể cấp cho ựất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nơng thơn có mầu đỏ.
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 60/CP ngày 05/07/1994 cùa Chắnh phủ và theo Luật đất đai 1993. Giấy chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng ựất và màu trắng lưu tại Sở
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
địa chắnh (nay là sở Tài ngun và Mơi trường).
- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược lập theo các quy ựịnh của Luật ựất ựai 2003, mẫu giấy theo Quyết ựịnh số 24/ 2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và Quyết ựịnh 08/2006/Qđ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa ựổi Quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai màu: Màu ựỏ giao cho các chủ sử dụng ựất và màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh [15].
- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược lập theo Nghị ựịnh 88/2009/Nđ-CP ngày 19/10/2009 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất. Giấy có màu hồng.
Theo ựiều 48, Luật đất ựai 2003 và Quyết ựịnh 24/2004/Qđ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cấp cho người sử dụng ựất theo mẫu thống nhất trong cả nước ựối với mọi loại ựất, cấp theo từng thửa ựất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành [15]. a/ Những trường hợp ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Người sử dụng ựất sẽ ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất khi: - Người ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất, trừ trường hợp thuê ựất nơng nghiệp sử dụng vào mục đắch cơng ắch của xã, phường, thị trấn;
- Người sử dụng ựất ựược Nhà nước giao, cho thuê (từ ngày 15/10/1993);
- Người trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất, trúng ựấu thầu dự án có sử dụng ựất;
Người mua nhà ở gắn liền với ựất ở, hoặc ựược Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ựất ở;
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23
- Người ựược chuyển ựổi, chuyển nhượng, ựược thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng ựất, người nhận quyền sử dụng ựất khi xử lý hợp ựồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất ựể thu hồi nợ, tổ chức sử dụng ựất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng ựát;
- Người sử dụng ựất thuê, thuê lại ựất của doanh nghiệp ựầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng (trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế);
- Người sử dụng ựất xin tách thửa, hợp thửa ựất mà pháp luật cho phép (phù hợp với quy hoạch chi tiết);
- Người sử dụng ựất ựã ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất có biến động về ranh giới thửa do:
+ Có quyết định cơng nhận kết quả hịa giải thành cơng; + Có quyết định về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức; + Thỏa thuận xử lý nợ theo hợp ựồng thế chấp, bảo lãnh;
+ Có quyết định hành chắnh giải quyết khiếu nại, tố cáo về ựất ựai; + Bản án hoặc quyết định của tịa án, quyết ựịnh của cơ quan thi hành án;
+ Có văn bản cơng nhận kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất;
+ Có văn bản thỏa thuận chia tách quyền sử dụng đất của hộ hoặc nhóm người sử dụng ựất;
+ Cấp ựổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựã cấp. b/ Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược quy ựịnh tại ựiều 52 Luật ựất ựai 2003 như sau:
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24
định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngoàị
- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng ựồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngồi mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện ựược ủy quyền cho cơ quan quản lý cùng cấp trong một số trường hợp cụ thể. điều kiện ựược ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược quy ựịnh theo ựiều 56 Nghị ựịnh 181/Nđ-CP ngày 29/10/2004.