2.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựaị Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựai khác nhaụ Mỗi loại giấy chứng nhận có quy ựịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ựất ựai ựối với chủ sở hữu, sử dụng ựất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ựất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về ựất ựược cấp sau khi ựo ựạc xác ựịnh các góc thửa trên bản ựồ tỷ lệ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 29
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ựổi từ bản ựồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ựất, thừa kế. Nếu 10 năm ựất không sử dụng tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ựược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ựược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ựược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận ựược cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ựể ựo ranh giới thửa ựất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựược thành lập từ bản ựồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ựất không ựược sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ựược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược ựo ựộc lập bằng phương pháp tam giác (ựo mặt ựất), sau 3 ngày thông báo loại giấy này mới ựược chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). đất không ựược ựể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ựất. Loại giấy này ựược cấp cho loại ựất ựược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có ựơn xin cấp giấy hoặc ựất ựược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng ựất mà Ủy ban Cấp ựất Quốc gia thông báo là Khu vực địa chắnh. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 30
khi có dấu Ộđược sử dụngỢ. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất NS3K sau khi cấp ắt nhất 3 quắ, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ựủ mọi ựiều kiện. đất không ựược ựể không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ựã khai báo SK1 cấp cho người ựã khai báo chiếm hữu và sử dụng ựất trước năm 1954. Sau khi ựược chấp nhận và ựăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995, Chắnh phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ựược quyền sử dụng ựất trong vòng 5 năm và ựược tiếp tục sử dụng nếu ựược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ựất ựịnh cư do Cục phúc lợi Xã hội và Khuyến khắch Hợp tác quản lý. Loại ựất này không ựược chuyển nhượng, chỉ có thể ựược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ựất không qua việc trả tiền thuế sử dụng ựất do Văn phòng ựất ựai cấp huyện, giấy này không chuyển nhượng ựược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách đất ựai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ựất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ựất lâm nghiệp bị thoái hóạ Các thửa ựất này không ựược phép chia nhỏ, không ựược chuyển nhượng chỉ ựược thừa kế. Từ năm 1993-1995, Chắnh phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ựất dự trữ cho lâm nghiệp ựược ựổi thành giấy NS4.
- đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ựất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ựược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31
2.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ luật ựất ựai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ựược công nhận là người sở hữu ựất phải ựăng ký tại cơ quan ựăng ký ựất ựai của liên bang ựể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán ựiền thổ chắnh là bằng chứng ựể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ựã ựăng ký trong ựó chắnh là chủ sở hữu ựược môt tả trong bằng khoán. Trước khi ựăng ký vào bằng khoán, ựất ựai vẫn là ựất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,Ầ) ựều phải ựăng ký, nếu không thì ựó chỉ là hợp ựồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không ựược Chắnh phủ công nhận là vĩnh viễn cho ựến khi ựược ựăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán ựăng ký và Bằng khoán phòng ựất ựai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là ựất ựã ựược ựo ựạc xong. Chủ sở hữu ựất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán ựược cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ựất ựaị
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ựóng tiền,Ầ)
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ựể có ựược các bằng khoán riêng cho các phần diện tắch riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền ựể lại ựất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên ựó theo di chúc.
-Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ựất chưa ựược ựo hoàn chỉnh. Ranh giới thửa ựất còn ựang là tạm thờị Chủ sở hữu ựất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32
+ Ranh giới ựất còn là tạm thờị
+ Trừ khi có quy ựịnh thêm trong Bộ Luật đất ựai, chủ sở hữu không ựược chia, ngăn hoặc hợp nhất ựất ựai và không ựược ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên ựất của mình.
2.2.2.3. Trung Quốc
Theo điều 10, Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, ựất ựai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ựối với ựất ựô thị) hoặc sở hữu tập thể (ựối với ựất thuộc khu vực nông thôn). Vì ựất ựai ở nông thôn cũng là ựối tượng quản lý của chắnh quyền ựịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ựối với toàn bộ ựất ựai ở Trung Quốc ựều Ộdưới sự làm chủỢ của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu ựất ựai nhưng theo điều 2 của Hiến pháp ựược sửa ựổi năm 1988, quyền sử dụng ựất ựược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ựiều kiện này, quyền sử dụng ựất ựã ựược tách rời khỏi quyền sở hữu ựất ựaị
Hiện nay quyền sử dụng ựất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng ựất ựược ỘcấpỢ và quyền sử dụng ựất ựược ỘgiaoỢ. Quyền sử dụng ựất ựược ỘcấpỢ là loại quyền sử dụng ựất truyền thống ựược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ựất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ắt và có thể thu hồi bất cứ lúc nàọ đối với trường hợp này, quyền sử dụng ựất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ựã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng ựất ỘgiaoỢ. Các doanh nghiệp, người sử dụng ựất ựược phép mua quyền sử dụng ựất giao ựối với một thửa ựất nhất ựịnh nào ựó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33
dụng cụ thể (thông thường từ 40-70 năm tùy thuộc vào mục ựắch sử dụng). Việc mua bán này có thể ựược thực hiện thông qua thỏa thuận, ựấu thầu hoặc ựấu giá. Khi ựã có ựược quyền sử dụng ựất người sử dụng ựất có thể thực hiện giao dịch ựất ựai như chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, cho thuê quyền sử dụng ựất, thể chấp quyền sử dụng ựất.