Tại các nước phát triển, ựa số các nước ựều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ựất ựai, do ựó ựất ựai ựược mua bán, trao ựổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy điển
Tại Thụy điển, pháp luật ựất ựai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về ựất ựai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, vắ dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt ựộng giám sát là một hoạt ựộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhaụ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25
Hệ thống pháp luật về ựất ựai của Thụy điển gồm có rất nhiều các ựạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chắnh và quản lý ựất ựaị Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chắnh, quy hoạch sử dụng ựất, ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ựất ựaiẦ đều được luật hóa
Việc ựăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tịa án thực hiện ựăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đaị Người mua phải ựăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi muạ Bên mua nộp hợp ựồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tịa án sẽ xem xét, ựối chiếu với Sổ ựăng ký ựất ựaị Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ựăng ký quyền sở hữu ựể người mua là chủ sở hữu mớị Các bản sao của hợp ựồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tịa án, bản gốc được trả lại cho người muạ Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (vắ dụ cấm bán).
đăng ký ựất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp ựồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp ựồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký. Nhưng ở Thụy điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ựều được đăng ký. Vì việc ựăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu ựược ựăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ựất ựai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ựịnh 2 loại ựất thuộc sở hữ của Nhà nước (ựất Nhà nước) và ựất thuộc sở hữu tư nhân (ựất tư
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26
nhân). đất Nhà nước là ựất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. đất tư nhân là ựất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, khơng phân chia giữa nhà và ựất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ựá, dầu mỏ,Ầ ựều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ựất ựai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ựồng thuê ựất với chủ ựất và phải ựền bù thiệt hại tài sản trên ựất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, khơng bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nàọ
Nhà nước có quyền trưng dụng ựất ựể xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (điều 10, Sắc lệnh về ựất ựai 1902) nhưng chủ sở hữu ựược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ựất phải tuân theo quy hoạch, phân vùng và ựất phải ựược ựăng kắ chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phắ trước bạ và đăng kắ tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ựất ựai Ơxtrâylia - DOLA) [40]
2.2.1.3. Cộng hịa Liên bang đức
đối với Cơng hịa Liên bang đức, mục tiêu chuyển ựổi sang thị trường ựối với lĩnh vực bất ựộng sản ựược xác ựịnh rất rõ ràng. Chắnh phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành
Trường đại học Nơng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 27
khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho q trình chuyển đổị
Ở đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà ựất ựược mua-bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang đức (điều XIV) quy ựịnh quyền sở hữu ựất và quyền thừa kế xây dựng ựược Nhà nước bảo ựảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ắch của toàn xã hộị Khái niệm về sở hữu ựất và nhà ở đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người ựược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp ựồng ựược phép ký cho một thời hạn tối ựa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ựất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ựất. Quyền thừa kế xây dựng ựược thế chấp và hết hạn hợp động thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tịa nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tịa nhà. Phần ựất này ựược quy ựịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tắch đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trắ cụ thể nàọ Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tắch và vị trắ khơng gian của căn hộ trong tòa nhà.
2.2.1.4. Cộng hòa Séc
Tại Cộng hịa Séc, quyền có nhà ở được quy ựịnh trong Hiến pháp của nước cộng hòa nàỵ Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mơ hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn ựề ựất ựai và bất ựộng sản cũng ựồng thời ựược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 28
bất ựộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ựây ựược tư nhân hóa để hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ựến nay, thị trường bất ựộng sản của Séc vẫn chưa hoàn thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EỤ Khác với ở đức, luật pháp của Séc khơng quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên ựược mua trước khi mảnh ựất ựược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ựất do di sản của thời kỳ kế hoạch hóa tập trung tách rời, mặc dù Séc ựang thực hiện các bước cần thiết ựể thống nhất làm một. Người nước ngồi chưa được bình đẳng trên thị trường bất ựộng sản ở Séc, nghĩa là họ chưa ựược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên ựất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của cơng dân Séc hiện cịn q thấp so với mặt bằng chung của EU, chắnh vì hạn chế này mà lao ựộng của Séc hiện nay khơng được tự do kiếm việc làm tại các nước EỤ Khác với đức thì có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chắnh của Tây đức, ở Séc, q trình này cịn nhiều khó khăn và để có một thị trường bất ựộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữạ