2.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựaị Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựai khác nhaụ Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về ựất ựai ựối với chủ sở hữu, sử dụng ựất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ựất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về ựất ựược cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản ựồ tỷ lệ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 29
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ựổi từ bản ựồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ựất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng tịa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ựược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận ựược cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ựể ựo ranh giới thửa ựất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản ựồ ựược thành lập từ bản ựồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất khơng được sử dụng, tịa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ựược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (ựo mặt ựất), sau 3 ngày thông báo loại giấy này mới ựược chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). đất khơng được để khơng sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ựất. Loại giấy này ựược cấp cho loại ựất ựược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất ựược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng khơng thuộc vùng đất mà Ủy ban Cấp đất Quốc gia thơng báo là Khu vực địa chắnh. Loại giấy này có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 30
khi có dấu Ộđược sử dụngỢ. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất NS3K sau khi cấp ắt nhất 3 quắ, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ựủ mọi điều kiện. đất khơng được để khơng sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ựã khai báo SK1 cấp cho người ựã khai báo chiếm hữu và sử dụng ựất trước năm 1954. Sau khi ựược chấp nhận và ựăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995, Chắnh phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được quyền sử dụng đất trong vịng 5 năm và ựược tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hồng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ựất ựịnh cư do Cục phúc lợi Xã hội và Khuyến khắch Hợp tác quản lý. Loại đất này khơng được chuyển nhượng, chỉ có thể ựược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ựất không qua việc trả tiền thuế sử dụng ựất do Văn phòng ựất ựai cấp huyện, giấy này khơng chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách đất đai Nơng nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ựất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ựất lâm nghiệp bị thối hóạ Các thửa ựất này khơng ựược phép chia nhỏ, không ựược chuyển nhượng chỉ ựược thừa kế. Từ năm 1993-1995, Chắnh phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ựất dự trữ cho lâm nghiệp ựược ựổi thành giấy NS4.
- đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ựất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ựược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31
2.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ luật ựất ựai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được cơng nhận là người sở hữu ựất phải ựăng ký tại cơ quan ựăng ký ựất ựai của liên bang ựể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khốn. Văn bản bằng khốn điền thổ chắnh là bằng chứng ựể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ựã ựăng ký trong đó chắnh là chủ sở hữu được mơt tả trong bằng khốn. Trước khi ựăng ký vào bằng khốn, đất đai vẫn là ựất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,Ầ) ựều phải ựăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được Chắnh phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho ựến khi ựược ựăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn phịng đất đai (là loại bằng khốn hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã ựược ựo ựạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ựất ựaị
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho th, đóng tiền,Ầ)
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khốn riêng cho các phần diện tắch riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản khơng phân chia nào khác trên đó theo di chúc.
-Bằng khốn hạn chế (QT) có nghĩa là ựất chưa ựược ựo hoàn chỉnh. Ranh giới thửa đất cịn đang là tạm thờị Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32
+ Ranh giới ựất còn là tạm thờị
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật đất đai, chủ sở hữu khơng ựược chia, ngăn hoặc hợp nhất ựất ựai và khơng được ngăn chia các ngơi nhà nhiều tầng trên đất của mình.
2.2.2.3. Trung Quốc
Theo điều 10, Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, ựất ựai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đơ thị) hoặc sở hữu tập thể (ựối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của chắnh quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với tồn bộ đất ựai ở Trung Quốc ựều Ộdưới sự làm chủỢ của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù khơng thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo điều 2 của Hiến pháp ựược sửa ựổi năm 1988, quyền sử dụng ựất ựược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ựiều kiện này, quyền sử dụng ựất ựã ựược tách rời khỏi quyền sở hữu ựất ựaị
Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng ựất ựược ỘcấpỢ và quyền sử dụng ựất ựược ỘgiaoỢ. Quyền sử dụng ựất ựược ỘcấpỢ là loại quyền sử dụng ựất truyền thống ựược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ựất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ắt và có thể thu hồi bất cứ lúc nàọ đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất khơng thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ựã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng ựất ỘgiaoỢ. Các doanh nghiệp, người sử dụng ựất ựược phép mua quyền sử dụng ựất giao ựối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33
dụng cụ thể (thông thường từ 40-70 năm tùy thuộc vào mục đắch sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thơng qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc ựấu giá. Khi ựã có được quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch ựất ựai như chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, cho thuê quyền sử dụng ựất, thể chấp quyền sử dụng ựất.