Tại các nước phát triển, ựa số các nước ựều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ựất ựai, do ựó ựất ựai ựược mua bán, trao ựổi trong nền kinh tế tuy có một số ựặc ựiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy điển
Tại Thụy điển, pháp luật ựất ựai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về ựất ựai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, vắ dụ như phát triển ựất ựai và bảo vệ môi trường. Hoạt ựộng giám sát là một hoạt ựộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ựược hình thành khác nhaụ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25
Hệ thống pháp luật về ựất ựai của Thụy điển gồm có rất nhiều các ựạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ựộng ựo ựạc ựịa chắnh và quản lý ựất ựaị Các hoạt ựộng cụ thể như hoạt ựộng ựịa chắnh, quy hoạch sử dụng ựất, ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ựất ựaiẦ ựều ựược luật hóa
Việc ựăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ựất ựai: Tòa án thực hiện ựăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ựất ựaị Người mua phải ựăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi muạ Bên mua nộp hợp ựồng chuyển nhượng ựể xin ựăng ký. Tòa án sẽ xem xét, ựối chiếu với Sổ ựăng ký ựất ựaị Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ựăng ký quyền sở hữu ựể người mua là chủ sở hữu mớị Các bản sao của hợp ựồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ựược trả lại cho người muạ Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (vắ dụ cấm bán).
đăng ký ựất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp ựồng chứ không phải từ việc ựăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp ựồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ựăng ký. Nhưng ở Thụy điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ựều ựược ựăng ký. Vì việc ựăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền ựược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ựó và quan trọng hơn, quyền sở hữu ựược ựăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ựất ựai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ựịnh 2 loại ựất thuộc sở hữ của Nhà nước (ựất Nhà nước) và ựất thuộc sở hữu tư nhân (ựất tư
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26
nhân). đất Nhà nước là ựất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. đất tư nhân là ựất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ựất có ựăng ký bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ựịnh Nhà nước và tư nhân ựều có quyền sở hữu bất ựộng sản trên mặt ựất, không phân chia giữa nhà và ựất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ựộ sâu ựược quyền sử dụng có thể từ 12 ựến 60 mét (theo quy ựịnh cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ựất như: bạc, vàng, ựồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ựá, dầu mỏ,Ầ ựều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ựất ựai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ựồng thuê ựất với chủ ựất và phải ựền bù thiệt hại tài sản trên ựất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt ựối, không bắt buộc phải sử dụng ựất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nàọ
Nhà nước có quyền trưng dụng ựất ựể xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (điều 10, Sắc lệnh về ựất ựai 1902) nhưng chủ sở hữu ựược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ựất phải tuân theo quy hoạch, phân vùng và ựất phải ựược ựăng kắ chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phắ trước bạ và ựăng kắ tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ựất ựai Ôxtrâylia - DOLA) [40]
2.2.1.3. Cộng hòa Liên bang đức
đối với Công hòa Liên bang đức, mục tiêu chuyển ựổi sang thị trường ựối với lĩnh vực bất ựộng sản ựược xác ựịnh rất rõ ràng. Chắnh phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành ựộng cụ thể, cũng như việc hình thành
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 27
khuôn khổ pháp lý bảo ựảm cho quá trình chuyển ựổị
Ở đức, quyền có nhà ở của công dân ựược quy ựịnh trong Liên bang. Theo ựó, ựất và nhà không tách rời, nhà ựất ựược mua-bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang đức (điều XIV) quy ựịnh quyền sở hữu ựất và quyền thừa kế xây dựng ựược Nhà nước bảo ựảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không ựi ngược với lợi ắch của toàn xã hộị Khái niệm về sở hữu ựất và nhà ở đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người ựược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ựất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp ựồng ựược phép ký cho một thời hạn tối ựa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ựất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ựất. Quyền thừa kế xây dựng ựược thế chấp và hết hạn hợp ựộng thì chủ ựất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì ựược quyền sở hữu căn hộ và một phần ựất trong khuôn viên tòa nhà. Phần ựất này ựược quy ựịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tắch ựất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trắ cụ thể nàọ Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tắch và vị trắ không gian của căn hộ trong tòa nhà.
2.2.1.4. Cộng hòa Séc
Tại Cộng hòa Séc, quyền có nhà ở ựược quy ựịnh trong Hiến pháp của nước cộng hòa nàỵ Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn ựề chuyển ựổi sở hữu, trong ựó có vấn ựề ựất ựai và bất ựộng sản cũng ựồng thời ựược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 28
bất ựộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ựây ựược tư nhân hóa ựể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ựến nay, thị trường bất ựộng sản của Séc vẫn chưa hoàn thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EỤ Khác với ở đức, luật pháp của Séc không quy ựịnh quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên ựược mua trước khi mảnh ựất ựược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ựất do di sản của thời kỳ kế hoạch hóa tập trung tách rời, mặc dù Séc ựang thực hiện các bước cần thiết ựể thống nhất làm một. Người nước ngoài chưa ựược bình ựẳng trên thị trường bất ựộng sản ở Séc, nghĩa là họ chưa ựược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ựầu tư 100% trên ựất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chắnh vì hạn chế này mà lao ựộng của Séc hiện nay không ựược tự do kiếm việc làm tại các nước EỤ Khác với đức thì có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chắnh của Tây đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ựể có một thị trường bất ựộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữạ