2.2.2.3.1. Các bộ phận đất đai trong khu dân dụng * Đất ở đô thị
Đất ở tại đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
* Đất xây dựng các công trình công cộng
Đất xây dựng các công trình công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình, hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu hoạt động hàng ngày của người dân trong đô thị (bao gồm đất để dẫn chuyền năng lượng, truyền thông, đất cơ sở văn hóa, đất cơ sở y tế, giáo dục, thể dục thể thao, đất chợ, đất bãi thải, xử lý chất thải,...). Các công trình phục vụ công cộng này có thể được xây dựng tập trung hay phân tán tùy vào chức năng dịch vụ của nó.
* Đất giao thông, quảng trường
Đất giao thông (bao gồm giao thông tĩnh, giao thông động trong khu dân dụng và giao thông đối ngoại) là đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình giao thông như: đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, bến xe, ga tàu hỏa,...
Quảng trường là không gian trước các công trình công cộng của đô thị, nơi có thể tổ chức các cuộc mít tinh, biểu tình lớn, các hoạt động văn hóa, văn nghệ, nơi hội tụ nhiều trục đường chính của đô thị, cũng có thể là nơi làm bãi đỗ xe hay vườn hoa,...
Ví dụ: quảng trường Ba Đình (Hà Nội), quảng trường Hồ Chí Minh (Nghệ An), quảng trường Ngọ Môn (Huế).
* Đất cây xanh
Đất cây xanh là đất dùng để trồng cây xanh sử dụng công cộng (công viên, vườn hoa,...), cây xanh sử dụng hạn chế trong các khu chức năng (khu ở, khu công nghiệp, kho tàng, trường học,...), cây xanh cách ly (cách ly, phòng hộ, nghiên cứu,...)
Định mức sử dụng đất đai khu dân dụng được thể hiện qua bảng 2.4
Bảng 2.3: Định mức sử dụng đất trong khu dân dụng
TT Loại đô thị
Định mức sử dụng đất trong khu dân dụng
(m2/người) Tổng số Trong đó Đất ở tại đô thị Đất xây dựng các công trình công cộng Đất giao thông Đất cây xanh
1 Đô thị loại đặc biệt 54 – 63 22 – 26 4 – 6 20 - 22 8 – 9
2 Đô thị loại I 56 - 66 24 - 28 5 – 6 19 - 22 8 – 10
3 Đô thị loại II 58 - 67 26 - 30 4 – 5 20 - 22 8 – 10
4 Đô thị loại III 60 – 72 32 – 38 3 – 5 18 – 20 7 – 9
5 Đô thị loại IV 62 – 75 37 – 44 3 – 4 16 – 19 6 – 8
6 Đô thị loại V 64 – 82 44 - 55 3 – 4 12 - 17 5 - 6
(Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Bộ TNMT, năm 2006)
2.2.2.3.2. Cơ cấu tổ chức khu dân dụng
Cơ cấu tổ chức khu dân dụng phải phản ánh được ý đồ tổ chức không gian, tổ chức cuộc sống của đô thị đó. Cơ cấu tổ chức khu dân dụng dựa trên cơ sở xây dựng các khu chức năng mà vai trò chính ở đây là đơn vị ở.
Khái niệm đơn vị ở:
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đơn vị ở được khái niệm như sau:
“Đơn vị ở là một bộ phận chức năng cơ bản của đô thị, trong đó đảm bảo đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân như: ở, học tập, vui chơi giải trí, mua bán,...”.
Đơn vị ở tương đương tiểu khu trong các khái niệm trước đây và tương đương cấp phường đối với các đô thị hiện có (mặc dù không đồng nhất) khi xét về quy mô phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt hàng ngày của người dân đô thị. Trong các quy hoạch mới, đường giao thông chính của đô thị không được chia cắt đơn vị ở.
Phân loại đơn vị ở: Đơn vị ở được phân ra thành các loại sau:
- Đơn vị ở láng giềng là đơn vị nhỏ nhất, tương đương với một tổ dân phố hiện nay ở đô thị Việt Nam, nó không có giới hạn quá chặt chẽ về quy mô dân số. Quy mô diện tích của đơn vị ở láng giềng khoảng từ 3 đến 4 ha. Đất đai của đơn vị ở láng giềng hiện nay chủ yếu là đất xây dựng nhà ở các loại. Sở dĩ nó có tên là đơn vị ở láng giềng vì trong đơn vị ở này mối quan hệ xã hội chủ yếu mang tính láng giềng cùng xóm, cùng ngõ, quen biết nhau, quan tâm đến nhau, cùng chung mối quan tâm hàng ngày trong sinh hoạt, giao tiếp,...
- Đơn vị ở cấp phường là đơn vị cơ sở trong cơ cấu quy hoạch khu dân dụng, là đơn vị ở tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường. Quy mô đất đai của đơn vị ở cấp phường khoảng 16 đến 25 ha, với số dân từ 4000 đến 10000 người (có thể lớn hơn tùy theo tầng cao xây dựng nhà ở). Một đơn vị ở cấp phường bao gồm nhiều đơn vị ở láng giềng.
- Khu nhà ở là một đơn vị quy hoạch cơ bản đối với các đô thị lớn và rất lớn, nó bao gồm một số phường có điều kiện địa lý tương tự nhau. Giới hạn của khu nhà ở là các đường giao thông chính của đô thị và các ranh giới tự nhiên khác như sông ngòi, hồ hoặc kênh mương trong đô thị. Khu nhà ở có quy mô diện tích trung bình từ 80 đến 100 ha. Trong khu nhà ở, ngoài các công trình dịch vụ công cộng còn có thể bố trí trường trung học phổ thông, các cơ sở sản xuất nhỏ không độc hại, các xí nghiệp thủ công nghiệp.
- Khu thành phố: Bao gồm một số khu nhà ở và các công trình văn hóa, hành chính,
chính trị, các công trình dịch vụ công cộng cấp cao như: UBND cấp tỉnh, thành phố, rạp xiếc cấp tỉnh, cấp trung ương, nhà văn hóa trung tâm tỉnh, bưu điện tỉnh, trường đại học..., nó được áp dụng cho các thành phố loại I và loại đặc biệt, có quy mô tương đương cấp quận. Khu thành phố có quy mô diện tích trung bình từ 300 đến 500 ha.
Như vậy, đơn vị hạt nhân của việc phân loại đơn vị ở là đơn vị ở cấp phường. Tùy theo yêu cầu về quản lý và đầu tư quy hoạch, xây dựng mà người ta có thể chia nhỏ đơn vị ở cấp phường ra làm nhiều bộ phận nhỏ hơn (đơn vị ở láng giềng) hoặc gộp một số đơn vị ở cấp phường lại với nhau để trở thành đơn vị lớn hơn (khu nhà ở, khu thành phố). Khi nói đơn vị ở thì ta hiểu đó là đơn vị ở cấp phường.
Đơn vị ở có các đặc điểm cơ bản sau:
- Đơn vị ở có giới hạn về quy mô dân số
Mỗi đơn vị ở đều có một quy mô dân số nhất định, thường là từ 4000 đến 15000 người. Trên thực tế, đối với các đô thị có từ lâu đời (đô thị cần được cải tạo) thì quy mô dân số của các đơn vị ở có thể sai lệch đôi chút do tính phát triển tự do từ lâu.Vì thế nên người ta có thể chia một đơn vị ở thành nhiều đơn vị ở (nếu dân số của đơn vị ở đó quá lớn) hoặc là gộp một số đơn vị ở lại với nhau (nếu dân số của các đơn vị ở đó quá nhỏ). Khi quy hoạch các đơn vị ở mới thì nhà quy hoạch phải tuân thủ theo giới hạn quy mô này và thường lấy con số 7000 dân làm số chuẩn trung bình.
- Đơn vị ở có giới hạn về quy mô diện tích đất đai:
Giới hạn về quy mô diện tích đất đai của một đơn vị ở được xác định dựa trên: khoảng cách đi bộ tối đa lấy bằng 5 phút là tới các công trình phúc lợi và dịch vụ công cộng (tương đương khoảng cách vật lý là 200m - 350m). Nếu các công trình phúc lợi này đặt tại trung tâm đơn vị ở thì giới hạn quy mô diện tích của đơn vị ở sẽ là một hình tròn có bán kính 200 - 350m hoặc hình vuông có chiều dài cạnh từ 400 -700m. Như vậy, giới hạn về diện tích giúp cho mọi người trong đơn vị ở có thể tiếp cận đến các công trình công cộng, các dịch vụ cần thiết hàng ngày một cách nhanh chóng, thuận tiện mà không nhất thiết phải sử dụng bất cứ một phương tiện giao thông cá nhân nào.
- Đơn vị ở là một tổng thể cân bằng các hoạt động xã hội: cư trú, mua sắm, làm việc,...
Chất lượng môi trường sống không chỉ do điều kiện nhà ở quyết định mà còn được quyết định bởi sự hiện diện các chức năng phụ trợ cho cuộc sống như: mua sắm, nghỉ ngơi, sinh hoạt văn hóa,...Trong đơn vị ở có tất cả các hoạt động trên và có các công trình phục vụ các hoạt động trên.
- Đơn vị ở có ranh giới và có một trung tâm:
Ranh giới của đơn vị ở có thể là ranh giới tự nhiên như rừng, đồng ruộng, sông, kênh,...hay ranh giới nhân tạo như: đường giao thông chính, đường ray tàu hỏa.
Trung tâm là một thành phần thiết yếu trong đơn vị ở. Trung tâm đơn vị ở là một khu đất công cộng - lý tưởng nhất là đặt tại trung tâm địa lý của đơn vị ở hoặc sát bờ sông, bờ biển (đối với các đô thị ven sông, ven biển). Hạt nhân của không gian trung tâm có thể là một quảng trường, một ngã tư giao thông chính,...Thông thường các công trình như trụ sở ủy ban, trạm y tế,...được bố trí ở trung tâm đơn vị ở.
- Đơn vị ở có hệ thống giao thông chỉ phục vụ nội bộ, hạn chế đến mức tối thiểu đường giao thông cấp khu vực trở lên xuyên qua:
Điều này đặc biệt quan trọng để đảm bảo an toàn về mặt giao thông trong đơn vị ở. Chính vì vậy, phải hạn chế đến mức tối đa những tuyến đường có mật độ xe cộ lớn xuyên qua đơn vị ở. Lưu ý rằng đối với các đơn vị ở có từ lâu đời thì có thể có đường giao thông cấp khu vực xuyên qua nhưng các quy hoạch các đơn vị ở mới thì không được phép để điều đó xảy ra.
- Đơn vị ở phải được liên kết với các yếu tố bên ngoài về cả giao thông lẫn cơ sở hạ tầng:
Đơn vị ở không thể trở thành một khu vực sống lý tưởng nếu nó không được kết nối với các khu chức năng khác trong đô thị và các khu vực lân cận khác. Đơn vị ở phải được kết nối với bên ngoài về giao thông, hạ tầng kỹ thuật. Bên cạnh đó phải có sự liên kết làm sao để khoảng cách từ đơn vị ở đến các công trình như bệnh viện, trường học,...là nhỏ nhất.
Đơn vị ở của khu dân dụng được phân ra như sau:
- Đối với đô thị rất lớn có: Đơn vị ở láng giềng, đơn vị ở cơ sở cấp phường, khu nhà ở và khu thành phố.
- Đối với đô thị lớn có: Đơn vị ở láng giềng, đơn vị ở cơ sở cấp phường và khu nhà ở. - Đối với đô thị trung bình có: Đơn vị ở láng giềng, đơn vị ở cấp phường và khu nhà ở (có thể có hoặc không).
- Đối với đô thị nhỏ chỉ có: Các đơn vị ở láng giềng hoặc đơn vị ở cấp phường tùy theo điều kiện cụ thể để bố trí.
Cơ cấu tổ chức khu dân dụng
Cơ cấu tổ chức khu dân dụng là hình thức bố cục các khu chức năng trong đô thị bảo đảm cho các đơn vị chức năng đó hoạt động và phát triển hài hòa. Cơ cấu tổ chức khu dân dụng được thể hiện qua sơ đồ:
Đơn vị đô thị Đơn vị hạt nhân tương ứng
Thành phố Trung tâm
thành phố
Không gian công cộng cụm nhà ở T.T quận hay khu thành phố T.T đơn vị ở cơ sở cấp Phường T.T Khu nhà ở Đơn vị ở láng giềng Khu nhà ở Đơn vị ở cấp phường Khu thành phố
Hình 2.7: Sơ đồ cấu trúc tổ chức khu dân dụng
2.2.2.3.3. Bố trí nhà ở trong khu dân dụng * Các loại nhà ở
Nhà ở là bộ phận chủ yếu trong tổ chức không gian khu ở. Nhà ở có thể phân thành những loại sau:
- Nhà ở ít tầng: là loại nhà có từ 1 đến 2 tầng, xây dựng khá phổ biến ở nhiều nơi, đặc biệt là trong các đô thị nhỏ. Nhà ở ít tầng bao gồm loại có vườn riêng và loại không có vườn riêng. Nói chung nhà ở ít tầng nên có vườn, dù chỉ là một mảnh đất nhỏ.
Nhà ở ít tầng được bố trí theo nhiều hình thức gồm nhà ở độc lập, nhà ghép đôi, nhà ghép theo từng dãy hay từng cụm.
- Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ: là loại nhà ở chung cư được dùng rộng rãi trong quy hoạch các khu nhà ở. Loại nhà này được thiết kế theo nhiều kiểu khác nhau, có chiều cao từ 3 tầng trở lên.
* Các hình thức bố trí nhà ở
Trong quy hoạch các khu nhà ở, ngoài việc chọn các loại nhà cho thích hợp với người ở trong ngôi nhà, việc bố trí sắp xếp các công trình đó trên khu đất xây dựng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Bố trí nhà ở hợp lý tức là giải quyết tốt mối quan hệ giữa công trình với mọi điều kiện tự nhiên, điều kiện kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tổ chức cuộc sống trong môi trường ở.
Khi bố cục nhà ở, khoảng cách giữa các nhà ở được xác định tùy theo cách bố cục công trình, nhưng phải đảm bảo được yêu cầu vệ sinh, yêu cầu về thi công, yêu cầu chống ồn, chống cháy.
Nghệ thuật bố cục không gian kiến trúc trong quy hoạch khu nhà ở rất phong phú và có nhiều hình thức khác nhau:
- Hình thức bố cục dạng song song: là hình thức bố trí phổ biến để phù hợp với điều kiện địa hình và khí hậu, song dễ đơn điệu.
Hình 2.9. Bố cục nhà ở dạng song song
- Hình thức bố cục dạng hình học: các công trình có xu hướng tập trung xung quanh một yếu tố không gian nào đó (ví dụ: trung tâm).
Hình 2.10. Bố cục nhà ở dạng hình học
Nhà ở các loại
Cây xanh
Nhà ở các loại
- Hình thức bố cục dạng tự do: là hình thức bố trí công trình tùy theo địa hình, khu vực. Hình 2.11. Bố cục nhà ở dạng tự do - Hình thức bố cục theo dạng hỗn hợp: là hỗn hợp của dạng tự do và dạng hình học. Địa hình dốc Nhà ở các loại Địa hình phẳng
Hình 2.12. Bố cục nhà ở dạng hỗn hợp
Nói chung, có nhiều cách bố trí nhà ở khác nhau trong khu ở để có được những không gian ở sinh động và thích hợp. Điều quan trọng là nhà quy hoạch phải biết sử dụng linh hoạt và kết hợp nhiều cách bố cục khác nhau để bố trí nhà ở cho thích hợp. Tuy nhiên, dù bố trí theo cách nào đi nữa thì cũng phải tuân thủ các yêu cầu sau đây:
+ Bố trí nhà ở cần áp dụng các biện pháp thiết kế thích hợp với điều kiện địa hình, khí hậu của địa phương, đảm bảo nhà ở nằm trong phạm vi phục vụ của các công trình công cộng khác.
+ Bố trí nhà ở phải bố trí theo hướng tốt. Nếu cần tạo không gian mặt phố có thể bố trí một số nhà không theo hướng tốt nhưng không quá 10% diện tích ở so với tổng diện tích khu nhà ở. Những nhà có hướng xấu cần được thiết kế riêng với những khoảng cách thích hợp.
Chú thích: Hướng nhà ở tốt là hướng đón được nhiều gió mát và tránh được ánh sáng chiếu trực tiếp vào phòng ở về mùa hè, tránh được gió lạnh và nhận được ánh sáng chiếu trực tiếp vào phòng về mùa đông.
2.2.2.3.4. Bố trí công trình dịch vụ công cộng trong đơn vị ở
Các công trình dịch vụ công cộng trong đơn vị ở bao gồm các công trình phục vụ các nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người ở về các lĩnh vực:
- Nuôi dưỡng, chăm sóc, quản lý và giáo dục trẻ em.