5. Bố cục luận văn
3.2.1. Nhầm lẫn khi xác định tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến TSHTTTL một cách khác nhau và dƣờng nhƣ không nhất quán với nhau, nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về TSHTTTL. Do vậy, việc nhận diện và xác định TSHTTTL chƣa đƣợc thống nhất. Nhiều quan điểm cho rằng, thế chấp căn hộ chung cƣ chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận sở hữu là thế chấp TSHTTTL, Cục đăng kí quốc gia về giao dịch bảo đảm lại cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng.
Hiện nay việc nhận diện và xác định TSHTTTL đã và đang gây một số nhầm lẫn nhƣ: việc đƣa loại tài sản đã hình thành nhƣng chƣa xác lập đầy đủ quyền sở hữu là TSHTTTL dẫn đến một số trƣờng hợp rất vô lý nhƣ: căn nhà đã đƣợc xây dựng và đƣa vào sử dụng rất lâu nhƣng vì một lý do nào đó mà chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, những tài sản hiện hữu có đƣợc do mua bán, tặng cho, thừa kế,….nhƣng chƣa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu. Trong những trƣờng hợp này thì không thể nào xem một tài sản đã đƣa vào sử dụng rất lâu nhƣng chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu là TSHTTTL đƣợc. Thêm vào đó, mặc dù Nghị định 11/2012/NĐ - CP đã sửa đổi về khái niệm TSHTTTL nhƣng vẫn chƣa có quy định cụ thể về đặc điểm để nhận biết, phân loại rõ ràng, gây nên khó khăn trong việc xác định TSHTTTL trong thực tiễn.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu, có những quy định không thống nhất giữa Luật nhà ở năm 2005 và BLDS năm 2005. Theo BLDS năm 2005, đối với tài sản bắt buộc đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu đƣợc chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Trong khi Luật nhà ở năm 2005, quy định quyền sở hữu nhà ở đƣợc chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê, bên mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời
điểm mở thừa kế trong trƣờng hợp nhận thừa kế nhà ở.54
Nguyên tắc chung trong giao dịch bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, nguyên tắc này không đúng với tài sản không cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong khi đó, đối với TSHTTTL thì quyền sở hữu của bên thế chấp chƣa đƣợc công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch. Vì vậy, đây là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do vậy, điều kiện để đƣợc tham gia giao dịch bảo đảm, qui trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL cần phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn
so với các loại tài sản bảo đảm thông thƣờng khác để hạn chế các rủi ro và đảm bảo đƣợc lợi ích cuối cùng của giao dịch bảo đảm là có thể xử lý đƣợc tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Trƣớc đây, đối với nhà chung cƣ thì các ngân hàng đều thực hiện theo Công văn 232/ĐKGDBĐ-NV của Cục Đăng kí quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tƣ pháp về việc giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cƣ chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và khi làm theo công văn đó thì tài sản phải đăng ký hai lần, tại hai nơi khác nhau, các thủ tục đăng ký, xóa đăng ký rất mất thời gian. Nay khi Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hƣớng dẫn việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đƣợc ban hành thì nhà chung cƣ sẽ đăng ký mà không cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên sẽ dễ dàng đăng ký thế chấp là TSHTTTL chứ không đi đƣờng vòng qua thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, vừa không đúng bản chất, vừa mất nhiều thời gian. Và đến khi khách hàng không trả tiền vay cho ngân hàng thì ngân hàng đang giữ trong tay là hợp đồng thế chấp quyền tài sản chứ không phải là tài sản, mà chƣa có quy định nào về chuyển nhƣợng quyền tài sản cũng nhƣ giá trị chuyển nhƣợng quyền tài sản là bao nhiêu. Quy định pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng lại quyền mua căn hộ chung cƣ cho ngƣời khác trƣớc khi ngƣời mua đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Cách đi đƣờng vòng mà các ngân hàng đã áp dụng chỉ giúp giải quyết những khó khăn trong quá trình công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm dễ dàng tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản theo hƣớng dẫn tại công văn 232 nhƣng nếu nhìn xa hơn thì cách đi đƣờng vòng này sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là “quyền tài sản” này. Và thêm một rủi ro nữa là sẽ dễ dàng phát sinh ra trƣờng hợp cùng một tài sản nhƣng tham gia giao dịch hai lần và đăng ký giao dịch đảm bảo tại hai nơi khác nhau.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện
Do khái niệm của pháp luật không thống nhất và những quy định dễ gây nhầm lẫn nên khó có thể xác định đâu là TSHTTTL. Nếu cho rằng TSHTTTL là tài sản đã hiện hữu thì phải giới hạn trong một số loại tài sản nhất định nhƣ: các căn hộ dự án đã xây xong nhƣng chƣa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hóa luân chuyển, … Phần tài sản đã hình thành rồi cần đƣa ra các điều kiện đặc biệt dành riêng cho TSHTTTL mà không thể bao gồm những tài sản đã hình thành từ lâu nhƣng chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đƣợc, vì khi đó cơ sở vật chất kỹ thuật không còn hoạt động bình thƣờng, không còn tính năng mới nhƣ khi mới xây dựng, mới sản xuất, mới nhập về, … và cần quy định thống nhất về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
cả các cơ quan nhà nƣớc về cách xác định đâu là TSHTTTL nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch bảo đảm và áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo cũng nhƣ hạn chế những hành vi gian lận, lách luật, … nhằm trốn tránh trách nhiệm.