5. Bố cục luận văn
3.2.4. Hình thức bán đấu giá tài sản hình thành trong tương lai
Bán đấu giá tài sản thế chấp là một phƣơng thức đƣợc sử dụng phổ biến nhất, đặc biệt là đối với tài sản là bất động sản thì bán đấu giá là con đƣờng xử lý có hiệu quả nhất. Thế nhƣng khi sử dụng phƣơng thức bán đấu giá đối với tài sản thông thƣờng cũng gặp không ít khó khăn nhất định, nhƣng để bán đấu giá đối với TSHTTTL sẽ là một điều hết sức khó khăn. Tuy nhiên, đối với TSHTTTL đã hiện hữu nhƣng đang đƣợc xác lập quyền sở hữu thì có thể bán đấu giá đƣợc dễ dàng hơn vì dựa trên sản phẩm cùng loại và ngang giá trên thị trƣờng. Còn đối với bất động sản hình thành trong tƣơng lai sẽ là cả một quá trình dài mới có thể bán đấu giá đƣợc. Khi chủ đầu tƣ không còn khả năng huy động vốn nữa thì dự án xây dựng căn hộ, khu chung cƣ còn dang dở đƣợc mang đi thế chấp để có vốn đầu tƣ và khi đến hạn trả nợ nhƣ thỏa thuận giữa các bên mà bên thế chấp (chủ đầu tƣ) không còn
khả năng thanh toán trả ngân hàng thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp (dự án xây dựng căn hộ, khu chung cƣ) để thu hồi vốn. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng không thể tự mình đứng ra bán đấu giá tài sản thế chấp mà phải nhờ tổ chức có mục đích hoạt động liên quan đến bán đấu giá để bán đấu giá TSHTTTL. Đó là cả một quy trình, tốn nhiều công sức của các bên và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhƣ giá trị tài sản sút giảm, mất giá trị,… không đủ để các tổ chức tín dụng thu hồi lại đƣợc vốn ban đầu bỏ ra.
Ví dụ nhƣ: thông báo đấu giá của Công ty Tài chính TNHH MTV Công nghiệp tàu thủy (là đơn vị xử lý tài sản) mời tham gia đấu giá Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc Dự án xây dựng Trung tâm đào tạo công nhân kỹ thuật và thuyền viên tại Bình Định của Công ty CP Vận tải Công nghiệp tàu thủy Bình Định, tại Công ty Cổ phần Bán đấu giá Lạc Việt (là đơn vị thực hiện bán đấu giá) với tài sản bán đấu giá bao gồm: Quyền sử dụng đất tại phƣờng Ghềnh Ráng, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định với diện tích 933,5m2 theo Giấy chứng nhận QSDĐ số: AH 503852, số vào sổ cấp GCNQSDĐ: T00745 do UBND tỉnh Bình Định cấp ngày 05/3/2007 cho Công ty CP Vận tải Công nghiệp tàu thủy Bình Định; Công trình xây dựng trên đất: tòa nhà 04 tầng đang xây dựng dở dang với diện tích 1.620m2. Với giá khởi điểm của toàn bộ khối tài sản trên là: 12.136.000.000 đồng (Bằng chữ : Mƣời hai tỷ một trăm ba mƣơi sáu triệu đồng). Trong đó cụ thể là giá trị quyền sử dụng đất: 8.828.000.000 đồng, tài sản gắn liền trên đất tòa nhà 4 tầng đang xây dở dang: 3.308.000.000 đồng (Giá trên chƣa bao gồm thuế giá trị gia tăng).57 Việc niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản và đƣa ra mức giá khởi điểm để bán đấu giá có thể sẽ gây khó khăn khi giá bán cao so với thực tế hoặc giá quá thấp sẽ ảnh hƣởng đến việc thu hồi vốn của ngân hàng mặc dù mức giá bán tài sản sẽ đƣợc các bên tham gia đấu giá tăng lên sau mỗi lần trả giá.
Xử lý tài sản thế chấp không tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và khi đó việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân theo phán quyết của Tòa án tùy theo giá trị của tài sản thế chấp mà khi thi hành án có thể đƣợc xử lý theo phƣơng thức bán thông thƣờng hay là bán đấu giá, việc bán đấu giá tài sản để thi hành án cũng gặp nhiều bất cập nhƣ:
Bán đấu giá không thành: trong trƣờng hợp tài sản đƣợc bán đấu giá thông qua
phán quyết của Tòa án nhƣng tài sản bảo đảm lại bán đấu giá không thành, thì trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đƣơng sự không yêu cầu định giá lại thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá mƣời phần trăm giá đã định. Trƣờng hợp giá tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cƣỡng chế mà ngƣời đƣợc thi hành án không nhận tài sản để trừ vào số tiền đƣợc thi hành
57 Công an nhân dân online, Thông báo đấu giá, 2014, http://www.cand.com.vn/vi-VN/kinhte/2014/10/245827.cand, [Truy cập ngày 10/10/2014].
án thì tài sản đƣợc trả lại cho ngƣời phải thi hành án58. Có thể nói nếu việc bán đấu giá không thành thì bên nhận thế chấp sẽ rất khó khăn trong việc thu hồi nợ vì quy định trên không quy định cụ thể số lần giảm giá mà chỉ dừng việc giảm giá bán tài sản khi giá đã giảm thấp hơn chi phí cƣỡng chế thi hành án. Điều này đồng nghĩa với khả năng tài sản bán đấu giá để thi hành án sẽ không đủ để thanh toán cho phần nghĩa vụ đƣợc bảo đảm của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp. Trƣờng hợp có nhiều ngƣời đƣợc thi hành án thì ngƣời nhận tài sản phải đƣợc sự đồng ý của những ngƣời đƣợc thi hành án khác và phải thanh toán lại cho những ngƣời đƣợc thi hành án khác số tiền tƣơng ứng tỷ lệ giá trị mà họ đƣợc hƣởng. Nhƣ vậy, nếu tài sản đƣợc bán đấu giá không thành và trƣờng hợp những ngƣời đƣợc thi hành án khác không đồng ý dùng tài sản thế chấp để thay thế nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp thì việc thu hồi nợ của bên nhận thế chấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Tâm lý của khách hàng ngại mua tài sản thi hành án: Hầu hết khách hàng khi tham
khảo hồ sơ bán đấu giá tài sản là bất động sản (nhà ở hình thành trong tƣơng lai) và biết đây là tài sản thi hành án thì đều có chung một tâm lý là e ngại. Thứ nhất, họ sợ không xem đƣợc tài sản trƣớc khi mua. Thứ hai, sợ không nhận đƣợc tài sản sau khi trúng đấu giá thành. Tâm lý này của khách hàng là rất khách quan và hoàn toàn có cơ sở, vì trên thực tế có những trƣờng hợp khách hàng khi đi xem tài sản đã bị chủ nhà - ngƣời phải thi hành án dọa nạt, xua đuổi, có trƣờng hợp khách hàng còn bị ném đá, tạt nƣớc... trong khi ngƣời phải thi hành án đã đƣợc cơ quan Thi hành án thông báo việc bán đấu giá tài sản của họ và Trung tâm cũng đã niêm yết, thông báo công khai tại địa phƣơng nhƣng họ vẫn không chấp hành và hợp tác để thực hiện nghĩa vụ của mình. Chính những nguyên nhân nói trên đã dẫn đến việc khách hàng ngại mua tài sản đấu giá, ngay cả đối với những khách hàng rất có khả năng và tài sản bán đấu giá thực sự phù hợp đối với giá tiền mà khách hàng quan tâm.
Tài sản đấu giá thành nhưng không bàn giao được hoặc kéo dài việc bàn giao: Có
những trƣờng hợp tài sản đã đƣợc Trung tâm bán đấu giá thành nhiều năm nhƣng không giao đƣợc tài sản; ngƣời trúng đấu giá rồi nhƣng chƣa chắc đã nhận đƣợc tài sản vì bản án còn bị nhiều cơ quan có thẩm quyền kháng nghị, ra quyết định tạm hoãn thi hành án. Mặc dù khách hàng khi tham gia đấu giá tài sản thi hành án, đã đƣợc Trung tâm làm công tác tƣ tƣởng về tính đặc thù của loại tài sản này, rằng việc bàn giao tài sản sẽ không đơn thuần nhƣ các giao dịch dân sự bên ngoài. Và khách hàng khi đã chấp nhận đăng ký mua đấu giá tài sản thi hành án thì đồng nghĩa với việc chấp nhận mọi khó khăn và có thể là rủi ro. Tuy nhiên khi thực tế xảy ra, do vụ việc kéo dài nhiều tháng nhiều năm vẫn không nhận đƣợc nhà thì lúc đó khách hàng sẽ thể hiện sự bức xúc, quay sang khiếu kiện, khiếu nại Trung
tâm. Và còn nhiều vấn đề bất cập khác liên quan đến bán đấu giá tài sản hình thành trong tƣơng lai trên thực tế mà chƣa có hƣớng giải quyết.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện
Từ những khó khăn nêu trên, thiết nghĩ các cơ quan Thi hành án dân sự và Trung tâm dịch vụ Bán đấu giá tài sản cần phối hợp chặt chẽ với nhau hơn nữa tạo thành một mối thống nhất, để cùng nhau chia sẻ những khó khăn trong công việc chung và từ đó có hƣớng giải quyết hợp tình hợp lý, đảm bảo đƣợc quyền và lợi ích của các bên nhằm mang lại hiệu quả cao hơn trong công tác bán đấu giá tài sản để đảm bảo thi hành án.
- Hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản và phải đảm bảo việc quản lý có hiệu quả của Nhà nƣớc trong hoạt động bán đấu giá tài sản.
- Bảo đảm tính kế thừa giá trị của pháp luật hiện hành, đồng thời có tiếp thu chọn lọc kinh nghiệm của quốc tế đáp ứng yêu cầu hội nhập.
Một vấn đề nữa trong hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản đó là các quy định về trách nhiệm quản lý nhà nƣớc của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố và Sở Tƣ pháp địa phƣơng trong công tác quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động bán đấu giá tài sản còn chƣa cụ thể. Đó là các nội dung về kiểm tra tổ chức và hoạt động của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản; Sở Tƣ pháp phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tƣ kiểm tra về tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản.
- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật về bán đấu giá tài sản đặc biệt là các văn bản pháp luật nhƣ Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, các Thông tƣ và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm tạo ra sự chuyển biến cơ bản về nhận thức của hoạt động bán đấu giá tài sản.