5. Bố cục luận văn
3.2.3. Vấn đề định giá tài sản hình thành trong tương lai
vay nợ, mục đích vay vốn, khả năng tài chính và uy tín khách hàng nhận thấy tất cả đều phù hợp với quy định và mức độ rủi ro có thể chấp nhận đƣợc thì ngân hàng tiến hành giám định về hồ sơ của tài sản và định giá TSHTTTL dùng để thế chấp nhƣ:
- Giám định tính chất pháp lý của tài sản: tài sản bảo đảm phải đáp ứng đủ điều
kiện do pháp luật quy định nhƣ tài sản phải đƣợc phép giao dịch, phải chứng minh đƣợc quyền sở hữu đang xác lập, không có tranh chấp và phải mua bảo hiểm theo pháp luật quy định.
- Kiểm tra tính dễ chuyển nhượng của TSHTTTL: tài sản hình thành trong tƣơng lai
dùng để thế chấp phải là loại tài sản dễ chuyển nhƣợng trên thị trƣờng. Ngân hàng không chấp nhận các loại tài sản thuộc loại ứ đọng, kém chất lƣợng, hàng hóa thuộc chủng loại dễ bị hƣ hỏng … làm tài sản thế chấp. Cán bộ tín dụng phải có nghĩa vụ, trách nhiệm khảo sát, nghiên cứu kỹ lƣỡng thị trƣờng về các loại TSHTTTL dùng để thế chấp để kết luận về tính dễ tiêu thụ của hàng hóa.
- Định giá tài sản: Việc định giá TSHTTTL do cán bộ tín dụng chuyên trách về
định giá tài sản thế chấp tiến hành. Với TSHTTTL là nhà cửa, công trình xây dựng thì giá trị tài sản đƣợc xác định căn cứ vào dự toán chi phí xây dựng do bên thế chấp cung cấp trên cơ sở các quy định hiện hành và phải phù hợp với mức giá thị trƣờng. Với TSHTTTL là máy móc, thiết bị, phƣơng tiện vận tải, tàu biển, máy bay, … thì giá trị của tài sản đƣợc xác định căn cứ vào mức giá ghi trên chứng từ hoặc hợp đồng mua bán giữa bên thế chấp với bên cung cấp máy móc, thiết bị, phƣơng tiện vận tải. Sau đó kiểm tra, đối chiếu với mức giá thị trƣờng của tài sản cùng loại. Với hàng hóa nhập khẩu, giá trị tài sản thế chấp đƣợc xác định căn cứ vào giá trị ghi trên hóa đơn chứng từ hàng hóa nhập khẩu nếu tiền vay dùng để thanh toán tiền mua hàng nhập khẩu và nộp tiền thuế nhập khẩu.
- Định mức vay dựa vào tài sản thế chấp là TSHTTTL: sau khi đã xác định đƣợc
giá trị TSHTTTL thì ngân hàng xác định mức cho vay dựa vào TSHTTTL. Một trong những nhân tố quan trọng bảo đảm an toàn tín dụng thế chấp là tỷ lệ giữa giá trị khoản vay và giá thị trƣờng của tài sản thế chấp là TSHTTTL. Nói chung thì tỷ lệ giá trị khoản vay trong giá trị tài sản thế chấp là TSHTTTL càng lớn thì khả năng vi phạm các cam kết của ngƣời vay càng lớn vì phần tài sản bỏ ra của ngƣời vay trong giá trị tài sản dùng làm thế chấp càng nhỏ. Tuy nhiên, giá trị tài sản thƣờng xuyên biến động theo thị trƣờng nên tùy theo mức độ biến động của từng loại tài sản mà ấn định tỷ lệ vay thích hơp. Loại tài sản ít biến động giá, mức cho vay có thể là 50% so với giá trị của tài sản. Ngoài ra việc quy định tỷ lệ cho vay phụ thuộc vào từng ngân hàng và quan trọng là phải phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế.
Kết quả của việc định giá tài sản đƣợc sử dụng để làm cơ sở cho vay của ngân hàng chứ không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo đó, ngân hàng sẽ cấp
lƣợng vốn căn cứ trên tỷ lệ của kết quả định giá đó. Mặc dù việc định giá tài sản chỉ mang tính chất tham khảo nhƣng lại chi phối rất lớn đến thành công của quá trình thực hiện hợp đồng vay. Bởi vì, nếu định giá tài sản cao hơn giá thị trƣờng có thể dẫn tới trƣờng hợp khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm do khách hàng không trả đƣợc nợ thì số tiền thu đƣợc sẽ không đủ để ngân hàng thu hồi nợ gốc, lãi và các chi phí phát sinh khi tiến hành xử lý tài sản. Ngƣợc lại nếu định giá thấp hơn giá thị trƣờng thì sẽ ảnh hƣởng tới việc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, từ đó làm giảm khả năng thu hút khách hàng, giảm tính cạnh tranh của ngân hàng. Bởi trong thực tế, với cùng một tài sản bảo đảm nhƣng kết quả định giá của các ngân hàng khác nhau thƣờng rất chênh lệch. Thƣờng thì các ngân hàng mới thành lập định giá rất cao tài sản bảo đảm nhằm lôi kéo khách hàng. Điều này cho thấy, thẩm định giá cũng là một phƣơng thức cạnh tranh trong hoạt động tín dụng.
Nguyên tắc định giá là xác định thị trƣờng của tài sản bảo đảm, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận việc xác định giá trị tài sản bảo đảm để làm căn cứ cho ngân hàng ra quyết định cho vay. Tuy nhiên, đây chính là điểm yếu nhất của quy trình định giá tài sản. Chính sự thỏa thuận này đã tạo cơ sở cho nhiều thỏa thuận ngầm giữa những cán bộ ngân hàng, đôi khi chính những ngƣời quản lý, quản trị ngân hàng đó xuất phát từ mục đích cá nhân để định giá cao hơn giá thực tế của tài sản bảo đảm. Từ đây xuất hiện quy trình định giá ngƣợc đang diễn ra rất phổ biến tại hầu hết các ngân hàng. Thay vì quy trình “kiểm tra tài sản bảo đảm – định giá – xác định hạn mức tín dụng” thì nay là “xác định hạn mức tín dụng (nhu cầu khách hàng) – định giá – kiểm tra tài sản bảo đảm”.
Tại các ngân hàng thực hiện nghiêm chỉnh quy trình định giá tài sản thì cũng tồn tại nhiều vấn đề. Định giá tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề vô cùng phức tạp, do vậy để xác định chính xác đòi hỏi ngƣời định giá phải có kiến thức chuyên môn sâu, có khả năng phân tích, tổng hợp và cập nhật liên tục các thông tin và yêu cầu quan trọng là phải nắm vững diễn biến thị trƣờng. Trong khi đó phần lớn cán bộ thẩm định giá tại các ngân hàng là cán bộ kiêm nhiệm, trừ các trƣờng hợp với khối tài sản lớn thì sẽ chuyển hồ sơ định giá và thuê các tổ chức giám định độc lập. Do hạn chế về chuyên môn nghiệp vụ, việc đầu tiên khi định giá tài sản là tra cứu thông tin trên Internet và các phƣơng tiện truyền thông, sau đó tiến hàng khảo sát tại nơi có tài sản bảo đảm, tuy nhiên tại đây cán bộ ngân hàng chủ yếu là trao đổi với khách hàng về dự án đầu tƣ, nguồn trả nợ còn việc kiểm tra tài sản bảo đảm thực hiện qua loa và giai đoạn cuối cùng là đƣa ra kết quả định giá. Quá trình định giá tài sản trên là rất chủ quan, không dựa trên bất kỳ tiêu chí khoa học nào. Việc làm này là chứng minh cho sự thiếu chuyên nghiệp của cán bộ định giá, bởi lẽ giá thị trƣờng là giá bên mua đƣa ra và bên bán có thể chấp nhận đƣợc.
Việc kiêm nghiệm cũng gây ra không ít bất cập trong quá trình định giá tài sản bảo đảm của cán bộ tín dụng. Mô hình truyền thống của nhiều ngân hàng là cán bộ tín dụng tự
thẩm định giá, trong khi việc thẩm định giá là một trong những nội dung của thẩm định tín dụng nói chung. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây thì nhiều ngân hàng đã có những giải pháp nhằm khắc phục những nhƣợc điểm của sự kiêm nhiệm đó. Có thể lấy ví dụ nhƣ mô hình tách cán bộ định giá với cán bộ thẩm định tín dụng hoặc cán bộ định giá nằm trong bộ phận tái thẩm định hoặc thành lập tổ định giá tài sản bảo đảm nhƣ một cấp của bộ phận kinh doanh trong tổ chức tín dụng.
Đây là những bất cập thƣờng thấy trong quá trình định giá tài sản bảo đảm nói chung, và đƣơng nhiên việc định giá tài sản bảo đảm là TSHTTTL cũng rơi vào hoàn cảnh tƣơng tự, tình trạng đánh giá ngƣợc, kiêm nghiệm của cán bộ tín dụng là một thực trạng chung cho việc định giá TSHTTTL. Bên cạnh đó, do tính đặc thù nên việc định giá TSHTTTL gặp phải những vấn đề của riêng nó. Nếu TSHTTTL đã tồn tại tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhƣng bên bảo đảm chƣa xác lập đầy đủ quyền sở hữu thì việc định giá có vẻ thuận lợi, vì lúc này tài sản đã hiện hữu có thị trƣờng để tiến hành định giá. Thƣờng thì cán bộ sẽ xem hợp đồng mua bán là nguồn tham khảo quan trọng trong quá trình định giá vì nhiều ngƣời còn quan niệm việc hai bên thỏa thuận đƣợc giá cả mua bán chính là dựa trên giá thị trƣờng.
Thực tiễn cho thấy, phần lớn TSHTTTL là tài sản chƣa hiện hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Việc định giá TSHTTTL trong trƣờng hợp này là rất khó khăn… Bởi vì, muốn định giá tài sản thì ít nhất cán bộ tín dụng phải nắm đƣợc tài sản, biết đƣợc tài sản nhƣ thế nào. Ở đây tài sản chƣa hiện hữu trên thực tế nên cán bộ tín dụng không biết phải căn cứ vào tiêu chí nào để tiến hành định giá theo thị trƣờng. Việc định giá tài sản cho vay thế chấp từ trƣớc tới nay là chuyện nội bộ của các ngân hàng. Tuy nhiên, việc thẩm định giá nội bộ của ngân hàng chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu của thị trƣờng do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp. Việc tồn tại bộ phận định giá của ngân hàng từ trƣớc tới nay chủ yếu nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản đảm bảo của ngân hàng. Ngân hàng vẫn “độc quyền” trong dịch vụ thẩm định giá, chƣa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp. Ứng phó với tình trạng này, phần lớn ngân hàng dựa vào tài sản tƣơng tự, ở một vị trí tƣơng tự để tiến hành việc định giá. Tuy vậy cách làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là khi có sự biến động về tài sản. Vì trong quá trình hình thành tài sản, sẽ không có gì bảo đảm rằng tài sản sẽ hình thành đúng nhƣ thỏa thuận, hình dung của các bên khi ký kết giao dịch bảo đảm.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện
Có nhiều rào cản để định giá chính xác tài sản hình thành trong tƣơng lai. Việc định giá nếu không bị biến tƣớng bởi cách làm không khoa học thì cũng gặp rắc rối vì tính đặc thù của tài sản. Để hạn chế những bất cập này ngƣời viết có một số kiến nghị nhằm hoàn
thiện những hạn chế đó nhƣ sau:
- Do sự khác biệt về tính chất của TSHTTTL so với các loại tài sản thông thƣờng khác nên không thể áp dụng những quy định chung cho các loại tài sản thông thƣờng khác mà nên có một quy định riêng về điều kiện, trình tự thủ tục, … cho các loại TSHTTTL trong giao dịch thế chấp tài sản. Và các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền có liên quan cần hợp tác và thống nhất với nhau về các quy định về TSHTTTL dùng trong giao dịch bảo đảm nói chung và trong giao dịch thế chấp TSHTTTL nói riêng, trong đó các quy trình thủ tục tiến hành phải thống nhất tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên.
Đồng thời quy định cụ thể trong luật và các văn bản chuyên ngành có liên quan phải tách biệt chức năng cho vay với thẩm định tín dụng, tách biệt chức năng thẩm định tín dụng với định giá tài sản bảo đảm, không để các cán bộ lãnh đạo phòng ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại các hội đồng tín dụng. Từ đó có thể khắc phục đƣợc tình trạng kiêm nghiệm nhƣ hiện nay.
- Về phía các tổ chức tín dụng cần nâng cao chất lƣợng trình độ nguồn nhân lực của các cán bộ tín dụng và cần quy trách nhiệm cho cán bộ tín dụng thực hiện công tác định giá nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ tín dụng. Đƣa ra một quy trình bắt buộc đối với công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng cần xây dựng phòng quản lý rủi ro và pháp chế vững mạnh nhất là đối với loại tài sản là TSHTTTL cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể thiết lập đầy đủ quyền sở hữu, quyền sử dụng của bên thế chấp.
Các ngân hàng thƣơng mại cần hệ thống hóa các loại tài sản hữu hình, tài sản vô hình của ngân hàng đồng thời lựa chọn phƣơng pháp định giá tài sản phù hợp với đặc điểm tài sản của ngân hàng mình nhằm đánh giá đúng trị giá tài sản hoặc giá trị chung của ngân hàng.