5. Bố cục luận văn
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Quyền của bên thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
˗ Quyền giám sát, quản lý và sử dụng tài sản thế chấp
Hình thức thế chấp tài sản thông thƣờng nói chung và thế chấp TSHTTTL nói riêng rất đặc trƣng bởi việc tài sản thế chấp vẫn nằm trong tay bên thế chấp và họ có quyền quản lý, sử dụng, khai thác và hƣởng lợi từ tài sản đó nhƣ thể chƣa có sự ràng
buộc bởi bất cứ nghĩa vụ nào. Tuy nhiên luật cũng quy định một cách dứt khoát về thái độ cần phải có của chủ sở hữu khi quản lý, sử dụng tài sản thế chấp, không đƣợc để tài sản thế chấp bị xuống cấp, giảm sút giá trị.
Cần lƣu ý về việc thế chấp TSHTTTL, bên thế chấp đƣợc quyền cho thuê tài sản sau khi thông báo cho bên thuê về tình trạng pháp lý của tài sản thuê, bên cạnh đó bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết việc mang tài sản thế chấp cho thuê. Việc bên nhận thế chấp có đồng ý cho thuê tài sản thế chấp hay không ảnh hƣởng đến quyền tự quyết của bên thế chấp và hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản cho thuê sẽ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Qua tìm hiểu BLDS năm 2005 và Luật nhà ở không quy định hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản từ việc cho thuê tài sản thế chấp thuộc về tài sản thế chấp. Do vậy để đảm bảo an toàn trong quá trình thế chấp, bên nhận thế chấp TSHTTTL cần thỏa thuận ngay từ đầu với bên thế chấp về hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc cho thuê tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
˗ Quyền định đoạt tài sản thế chấp
Trƣớc đây, pháp luật quy định bên thế chấp không đƣợc chuyển nhƣợng TSHTTTL khi chƣa đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý.
Hiện nay vấn đề này đã đƣợc quy định thông thoáng hơn nhƣ: bên thế chấp đƣợc quyền bán tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản
xuất kinh doanh mà không cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp42, tuy nhiên số tiền thu
đƣợc hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu đƣợc trở thành tài sản thế chấp thay thế cho tài sản đã bán. Điều này là hợp lý, vì hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh là hàng hóa mua bán và để bảo đảm tính nhanh chóng kịp thời trên thị trƣờng thì bên thế chấp phải có toàn quyền quyết định việc mua hay bán loại tài sản này.
Việc mua bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp mà không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, phải đƣợc thông báo cho bên nhận thế chấp biết và cần bên nhận thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, trong một số trƣờng hợp sự đồng ý của bên nhận thế chấp không bảo đảm cho họ đƣợc quyền thu hồi tài sản trọn vẹn.
Trƣờng hợp bên thế chấp hoặc ngƣời thứ ba đầu tƣ vào tài sản thế chấp, nhƣng không dùng phần tài sản tăng thêm do đầu tƣ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì giải quyết nhƣ sau:
Trƣờng hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tƣ có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất hoặc giảm giá trị của tài sản thế chấp, thì khi xử lý tài sản bảo đảm ngƣời đã đầu tƣ vào tài sản thế chấp có quyền tách phần tài sản tăng thêm do đầu tƣ ra khỏi tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.
Trƣờng hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tƣ không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp hoặc nếu tách rời sẽ làm mắt hoặc giảm giá trị của tài sản thế chấp thì ngƣời đã đầu tƣ vào tài sản thế chấp không đƣợc tách phần tài sản tăng thêm do đầu tƣ ra khỏi tài sản thế chấp, nhƣng khi xử lý tài sản thế chấp thì ngƣời đã đầu tƣ vào tài sản thế chấp đƣợc ƣu tiên thanh toán phần giá trị tăng thêm, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.43
Bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản thế chấp do ngƣời thứ ba giữ khi nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc nghĩa vụ đó đƣợc bảo đảm bằng biện pháp bảo đảm khác. Cần lƣu ý rằng, trong trƣờng hợp các bên có tranh chấp về việc nghĩa vụ đã đƣợc thực hiện hay chƣa hoặc đã thực hiện nhƣng không đúng thỏa thuận, thì bên nhận thế chấp có thể chƣa giao lại tài sản thế chấp hoặc giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên thế chấp cho đến khi hai bên đạt đƣợc thƣơng lƣợng hoặc khi có quết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp phải chịu trách nhiệm về việc đó, thậm chí còn phải bồi thƣờng thiệt hại (nếu có) nếu việc giữ lại tài sản đó là sai (ví dụ nhƣ sau đó Tòa án phán quyết định rằng nghĩa vụ đó đã đƣợc thực hiện đúng nhƣ thỏa thuận). Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận về việc bên thế chấp phải giao giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp giữ thì, sau khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, bên thế chấp có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp giao lại giấy tờ về tài sản thế chấp cho mình.44
Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Dƣới góc độ pháp luật, chúng ta không có điều kiện phân tích nghĩa vụ của ngƣời thế chấp TSHTTTL, vì nghĩa vụ này đƣợc áp dụng chung giống nhƣ nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thông thƣờng khác.
Mặc dù đã hết hiệu lƣc pháp luật, nhƣng Nghị định 178/1999/NĐ-CP về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng nhƣng nghị định này đã làm rất tốt khi quy định rõ ràng nghĩa vụ của bên thế chấp TSHTTTL (từ vốn vay). Theo đó, bên thế chấp có nghĩa vụ:
˗ Phải giao cho tổ chức tín dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất
mà tài sản là bất động sản sẽ đƣợc hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
˗ Thông báo cho tổ chức tín dụng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để tổ chức tín dụng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay.
43
Hoàng Thế Liên, Bình luân khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, tập 2, Nxb chính trị quốc gia – sự thật, Hà Nội, 2013, Tr.138-139.
44 Hoàng Thế Liên, Bình luân khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, tập 2, Nxb chính trị quốc gia – sự thật, Hà Nội, 2013, Tr.140.
˗ Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì trƣớc khi đƣa vào sử dụng, phải đăng ký sở hữu tài sản và giao cho tổ chức tín dụng giữ bản chính giấy chứng nhận sở hữu tài sản đó;
˗ Không đƣợc bán, chuyển nhƣợng, tặng, cho, góp vốn liên doanh, hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác khi chƣa trả hết nợ cho tổ chức tín dụng, trừ trƣờng hợp đƣợc tổ chức tín dụng đồng ý cho bán để trả nợ cho
chính khoản vay đƣợc bảo đảm45. Bởi vì, nếu tài sản thế chấp đƣợc phép chuyển dịch cho
bên thứ ba thì tài sản thế chấp không còn, sẽ chấm dứt việc thế chấp tài sản khi ghĩa vụ dân sự của bên thế chấp chƣa hoàn thành. Tuy nhiên, cũng cho phép bên thế chấp đƣợc bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp trong trƣờng hợp bên nhận thế chấp đồng ý và ngƣời mua, ngƣời trao đổi, đƣợc tặng cho đồng ý trở thành ngƣời bảo lãnh bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.
Quy định trên là rất phù hợp với những đặc trƣng của quan hệ thế chấp TSHTTTL và thể hiện đƣợc sự cân bằng giữa quyền và nghĩa vụ đặc trƣng của ngƣời thế chấp và nhất là đối với ngƣời thế chấp TSHTTTL.