5. Bố cục luận văn
3.2.5.Việc bán trực tiếp tài sản thế chấp hình thành trong tương lai
Trong các biện pháp xử lý tài sản thế chấp thì các bên có thể thỏa thuận bán trực tiếp tài sản thế chấp mà không cần phải thông qua hình thức bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên đối với biện pháp này tài sản thế chấp có thể sẽ do bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp bán, tùy theo thỏa thuận của các bên.
Đối với bên thế chấp bán tài sản bảo đảm: khi sử dụng phƣơng thức này thì bên các tổ chức tín dụng phải thỏa thuận với bên thế chấp về giá bán của tài sản thế chấp bằng văn
bản59. Đối với tài sản thông thƣờng thì việc bán sẽ có phần dễ dàng hơn, nhƣng đối với
TSHTTTL thì việc bán để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ là một điều khó khăn và phức tạp. Để áp dụng một mức giá phù hợp với một TSHTTTL là rất quan trọng. Nếu nhƣ áp dụng mức giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản làm cho tài sản thế chấp khó có thể bán đƣợc một
59 Điều 10, Khoản 1, Điển a, Thông tƣ 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hƣớng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
cách nhanh chóng, dẫn đến kéo dài thời gian thu nợ của các tổ chức tín dụng và có thể gặp nhiều rủi ro khi không bán đƣợc tài sản. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro có thể xảy ra thì các tổ chức tín dụng cũng có những điều khoản nhất định về giá bán tài sản, thời gian tối đa cho việc xử lý tài sản… Nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho phía tổ chức tín dụng tránh đƣợc tình trạng bên thế chấp cố tình không thực hiện việc xử lý tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.
Đối với bên nhận thế chấp bán tài sản: thì đây là một biện pháp hiệu quả khi xử lý tài sản thế chấp vì ít tốn các chi phí nhƣ biện pháp bán đấu giá tài sản, nhƣng biện pháp này chứa đựng nhiều bất cập trong quá trình áp dụng nhƣ:
Trong quá trình thực hiện các thủ tục xử lý TSHTTTL để thu hồi nợ, một số cơ quan chức năng cho rằng các tổ chức tín dụng không đủ tƣ cách đại diện đƣợc ủy quyền của chủ sở hữu để bán tài sản bảo đảm vì các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành (Pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, ..) quy định bên bán/chuyển nhƣợng tài sản phải là chủ sở hữu hoặc ngƣời đƣợc chủ sở hữu ủy quyền. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng là những tổ chức có tƣ cách pháp nhân theo quy định của pháp luật, nên các tổ chức tín dụng không thuộc đối tƣợng đƣợc ủy quyền theo quy định của BLDS năm 2005. Và giải pháp duy nhất của các ngân hàng trong trƣờng hợp này là thuyết phục khách hàng bán tài sản để sớm thu hồi nợ. Nhƣng theo ông Đinh Hải Sơn - Ban Pháp chế của Agribank, điều đó cũng không hề dễ dàng, bởi khách hàng vay mà có tình trạng nợ xấu, nợ khó đòi thƣờng không hợp tác, không ở một nơi cố định nên rất khó khăn trong việc liên lạc, nhiều trƣờng hợp cán bộ tín dụng xuống làm việc với khách hàng còn bị đe dọa...60 Trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, một số cơ quan chức năng (điển hình là cơ quan công chứng, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản…) không chấp nhận các tổ chức tín dụng là bên đƣợc ủy quyền để bán tài sản bảo đảm cho tổ chức, cá nhân khác. Vì một số cơ quan chức năng cho rằng ngƣời đƣợc ủy quyền để xử lý tài sản bảo đảm chỉ có thể là cá nhân mà không thể là tổ chức. Tuy nhiên, ngƣợc với một số quan điểm nêu trên thì một số chuyên gia cho rằng khái niệm ngƣời trong BLDS năm 2005 cần đƣợc hiểu bao gồm cả cá nhân và pháp nhân. Nhƣng quan điểm này lại thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ vì BLDS và các văn bản hƣớng dẫn đều không quy định hay giải thích rõ từ ngƣời trong trƣờng hợp này.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện
Có thể nói, xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL là một biện pháp nhằm thu hồi các khoản nợ mà khách hàng không có khả năng hoàn trả khi nợ đến hạn. Cho dù xử lý tài sản thế chấp hay xử lý TSHTTTL vẫn luôn là một vấn đề khó
60
Theo thời báo ngân hàng, Xử lý BĐS thế chấp: Cần hành lang pháp lý để bảo vệ các TCTD, Địa ốc Việt nam, 2013,
http://diaocvietnam.org.vn/tu-van/12-phap-ly/12/2013/5438-xu-ly-bds-the-chap-can-hanh-lang-phap-ly-de-bao-ve- cac-tctd.html, [Truy cập ngày 10-10-2014].
khăn và phức tạp, đòi hỏi phải có sự thận trọng lựa chọn chính sách và tạo môi trƣờng cho các giải pháp xử lý. Để bảo đảm tính khả thi cao của giải pháp xử lý, cần bảo đảm các yêu cầu sau:
- Các giải pháp phải có sự thống nhất của pháp luật, cơ chế đến tổ chức thực hiện thu hút đƣợc sự hợp tác của tổ chức tín dụng và khách hàng.
- Nâng cao trình độ thẩm định giá trị tài sản của cán bộ tín dụng, đặc biệt là thẩm định tƣ cách của khách hàng vì điều này có ảnh hƣởng rất lớn đến thiện chí hoàn trả tiền vay của khách hàng.
- Các giải pháp phải mang tính đa dạng, khả năng kết nối, tôn trọng quyền lựa chọn của các bên và xử lý đƣợc nhiều tình huống.
- Các giải pháp phải hƣớng tới việc tăng cƣờng hiệu lực quản lý Nhà nƣớc, đặc biệt là của ngân hàng Nhà nƣớc, quy định các điều kiện bảo đảm tính an toàn các nghiệp vụ và ổn định toàn hệ thống, khung giám sát và luật lệ cần đƣợc củng cố lại.
- Đối với trƣờng hợp khách hàng không trả đƣợc nợ đúng hạn, ngân hàng nên tiếp tục xem xét khả năng trả nợ của khách hàng và cho gia hạn nếu xét thấy khách hàng vẫn còn khả năng thanh toán. Mục tiêu của ngân hàng không phải là bắt nợ khách hàng mà cố gắng tối đa để giúp khách hàng trả đƣợc nợ. Ngân hàng có thể cấp thêm vốn cho khách hàng nếu dự án còn khả thi và nguyên nhân không trả nợ đƣợc của khách hàng là thiếu vốn để sản xuất kinh doanh.
- Chính vì vậy, việc xử lý tài sản thế chấp chỉ nên áp dụng sau khi đã thẩm định, phân tích kỹ khả năng tồn tại để tiếp tục sản xuất, kinh doanh của khách hàng vay. Nếu xét thấy nhu cầu thị trƣờng vẫn chấp nhận đƣợc các sản phẩm dịch vụ mà khách hàng vay cung ứng giá bảo đảm kinh doanh thì tốt hơn hết là ngân hàng không nên xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, nên tiếp tục gia hạn, hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ…
Bên cạnh đó, pháp luật cần điều chỉnh theo hƣớng tạo điều kiện cho các ngân hàng có quyền trong xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, thuận lợi, giảm bớt chi phí về nhận lực, thời gian nhƣng vẫn bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan. Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng cũng giảm bớt chi phí trích lập dự phòng rủi ro và tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các ngân hàng.
KẾT LUẬN
Qua tìm hiểu và phân tích ta có thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong tƣơng lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Trong những năm qua, tài sản hình thành trong tƣơng lai đã dần trở thành một loại tài sản phổ biến trong các giao dịch thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, do đó trong những năm gần đây Chính phủ đã liên tục ban hành những quy định điều chỉnh về quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai. Chính vì điều đó, cho thấy tầm quan trọng của giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai trong xã hội hiện nay.
Trong khi đó, những quy định điều chỉnh những quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai vẫn còn chồng tréo, chƣa thống nhất, chƣa phù hợp từ khâu xác định tài sản hình thành trong tƣơng lai, công chứng chứng thực hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền hay việc xử lý tài sản hình thành trong tƣơng lai vẫn chƣa đồng nhất giữa các cơ quan tổ chức. Những quy định của pháp luật dân sự cho phép tài sản hình thành trong tƣơng lai tham gia vào giao dịch thế chấp nhƣng trong khi đó những quy định của pháp luật chuyên ngành lại cản trở việc thực hiện các thủ tục hợp thức hóa giao dịch. Từ những lý do đó đã tạo nên nhiều bất cập và vƣớng mắc cho các bên tham gia giao dịch.
Qua những bất cập đó ngƣời viết đã đƣa ra những định hƣớng cũng nhƣ giải pháp nhằm hạn chế những bất cập và nhằm hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật trong tƣơng lai. Và điều quan trọng là cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Các quy định này phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định TSHTTTL, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản. Các qui định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phải nêu đƣợc các đặc thù của việc giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này.
Một khi các trình tự, thủ tục đƣợc qui định cụ thể và chặt chẽ thì sẽ hạn chế đƣợc các cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thông suốt, kiểm soát và giảm thiểu đƣợc các rủi ro, đảm bảo đƣợc mục đích của giao dịch bảo đảm là thu hồi đƣợc nợ khi phải xử lý tài sản.
Bài viết đã có những nghiên cứu sâu về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai và đƣa ra hƣớng hoàn thiện. Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu còn nhiều điểm thiếu sót và hạn chế. Ngƣời viết rất mong nhận đƣợc sự đóng góp quý báu của giảng viên hƣớng dẫn và cũng nhƣ hội đồng phản biện.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1. Bộ luật Dân sự năm 1995
2. Bộ luật Dân sự năm 2005
3. Luật các tổ chức tín dụng năm 1997
4. Luật kinh doanh bảo hiểm năm 2000
5. Luật nhà ở năm 2005
6. Luật công chứng năm 2006
7. Luật thi hành án Dân sự năm 2008
8. Luật các tổ chức tín dụng năm 2010
9. Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức
tín dụng
10. Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (thay thế Nghị định
165/1999/NĐ-CP)
11. Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm
12. Nghị định 11/2012/NĐ-CP về việc sửa đổi bổ sung một số điều của nghị
định163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
13. Thông tƣ liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do Bộ Tƣ pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành
14. Thông tƣ 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hƣớng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản bảo đảm
15. Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 về việc ban
hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng và đƣợc sủa đổi bổ sung bởi Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03 tháng 02 năm 2005
16. Công văn số 12/ĐKGDBĐ-NV của Bộ Tƣ Pháp năm 2006 về giải đáp một số
vƣớng mắc khi đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tƣơng lai
17. Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09 tháng 5 năm 2007 về việc công chứng hợp
Danh mục sách, báo, tạp chí
18. Bùi Đăng Hiếu, Đại học Luật Hà Nội, Tiền – Một loại tài sản trong quan hệ pháp
luật dân sự - Tạp chí Luật học số 1/2005
19. Bộ tƣ pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý, Bình luận khoa học một số vấn đề
Bộ luật Dân sự năm 1995, NXB Chính trị quốc gia năm 1997
20. Đoàn Phƣơng Diệp, Tài sản thế chấp, Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Khoa luật Đại (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
học Cần Thơ
21. Hoàng Thế Liên, Bình luân khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, tập 2, Nxb chính
trị quốc gia – sự thật, Hà Nội, 2013
22. Lê Thị Thu Thủy, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín
dụng, NXB Tƣ pháp, năm 2006
23. Phần hoa lợi, lợi tức, Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học bộ luật Dân sự
2005, NXB Tƣ Pháp năm 2008
24. Bùi Đăng Hiếu – Đại học Luật hà Nội, Tiền – Một loại tài sản trong quan hệ pháp
luật dân sự, Tạp chí Luật học số 1/2005
25. Vấn đề về tài sản, Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm
2005, NXB Tƣ Pháp năm 2008
26. Về vi phạm hình thức hợp đồng, TS. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam bản án
và bình luận, NXB Chính trị quốc gia năm 2008
Danh mục trang thông tin điện tử
27. Công an nhân dân online, Thông báo đấu giá, 2014, http://www.cand.com.vn/vi-
VN/kinhte/2014/10/245827.cand, [Truy cập ngày 10-10-2014]
28. Đỗ Hồng Thái, Thế chấp – bảo lãnh hiểu thế nào cho đúng, Thời báo ngân hàng,
2012, http://thoibaonganhang.vn/tin-tuc/8-the-chap---bao-lanh--hieu-the-nao-cho- dung-3713.html, [Truy cập ngày 13-8-2014]
29. Luật đấu thầu, Tài sản hình thành trong tương lai, Bắc Việt luật, 2011, http://luatdauthau.net/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html, [Truy cập ngày 27- 7-2014]
30. Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng bảo
đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng số 7 năm 2006,
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/06/21/2106008/, [Truy cập ngày 27-7- 2014]
31. DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG, Vƣớng mắc trong hoạt động cho vay mua nhà,
tuc/thi-truong-dia-oc-c18/vuong-mac-trong-hoat-dong-cho-vay-mua-nha-i14652, [Truy cập ngày 12-08-2014]
32. Theo thời báo ngân hàng, Xử lý BĐS thế chấp: Cần hành lang pháp lý để bảo vệ
các TCTD, Địa ốc Việt nam, 2013, http://diaocvietnam.org.vn/tu-van/12-phap-
ly/12/2013/5438-xu-ly-bds-the-chap-can-hanh-lang-phap-ly-de-bao-ve-cac- tctd.html, [Truy cập ngày 10-10-2014]
33. Trƣơng Thanh Đức, Thế chấp nhà ở tƣơng lai – mập mờ giữa sai và đúng, Thông
tin pháp luật dân sự, 2010, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/07/03/4915/ , [Truy cập ngày 11-11-2014]
PHỤ LỤC (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1. Mẫu đơn yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 2. Mẫu đơn yêu cầu thay đổi nội dung đăng ký thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai
3. Mẫu đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 4. Mẫu hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đấthình thành trong tƣơng lai
Phụ lục 1.
Mẫu số 01/ĐKTC-NTL
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---
………, ngày … tháng … năm ………..
ĐƠN YÊU CẦU ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Kính gửi: ………
………
PHẦN GHI CỦA CÁN BỘ TIẾP NHẬN Thời điểm nhận hồ sơ: ___ giờ ___ phút, ngày ___/___/___ Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ: Quyển số _____ Số vào sổ _______ Cán bộ tiếp nhận (ký và ghi rõ họ, tên) PHẦN KÊ KHAI CỦA CÁC BÊN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP 1. Bên thế chấp 1.1. Tên đầy đủ của tổ chức, cá nhân: (viết chữ IN HOA) ...
...
1.2. Địa chỉ liên hệ: ...
...
1.3. Số điện thoại (nếu có) ……… Fax (nếu có) ...
Địa chỉ email (nếu có)... ………