QSD) đất nông nghiệp
*Khung giá đất
Hiện nay thành phố Hà Tĩnh nói chung tỉnh Hà Tĩnh nói riêng khi giao dịch mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp tồn tại 2 loại giá là giá thực tế giao dịch mua bán ngoài thị trường và khung giá do nhà nước quy định.
Giá đất trồng lúa theo quy định của khung giá nhà nước là 43.700 đồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 27.042 đồng/m2, chênh lệch 16.658 đồng/m2.
Giá đất trồng cây lâu năm và hoa màu theo quy định của khung giá nhà nước là 40.000 đồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 25.920 đồng/m2, chênh lệch 14.080 đồng/m2.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 80 Giá đất nuôi trồng thủy sản theo quy định của khung giá Nhà nước là 31.000 đồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 23.661 đồng/m2, chênh lệch 7.339 đồng/m2.
Đây là một vấn đề lớn đặt ra, khi khung giá quy định quá cao thì người mua và người bán không đăng ký chuyển nhượng dẫn đến nhà nước không thu được thuế. Khung giá quá thấp thì dẫn đến thị trường bị méo mó rất dễ mất cân bằng thị trường.
*Khung pháp lý, hệ thống pháp luật vềđất đai
Hiện nay, việc thực hiện các giao dịch mua bán đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP, riêng đối với đất trồng lúa theo Khoản 2 Điều 134 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp được quy định theo Khoản 2 Điều 82 nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP.
Thực tế tại địa bàn nghiên cứu, khi tìm hiểu ở góc độ về vấn đề hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường đất đai, có một số vấn đề ảnh hưởng đến các hoạt động giao dịch trên thị trường cũng như tính hiệu quả, công bằng của thị trường như sau:
Thứ nhất, quy định về khung giá đất nông nghiệp. Theo quy định, hàng năm trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, các địa phương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương mình ban hành khung giá đất của địa phương, tuy nhiên việc quy định khung giá đất này nó cứng nhắc không theo kịp thị trường (cụ thểở bảng 4.10 trên chúng ta thấy sự chênh lệch của đơn giá hoạt động mua bán đất nông nghiệp quá lớn giữa giá giao dịch thực tế với giá theo quy định). Chính bởi vậy cần phải ban hành một khung giá đất mềm dẻo, linh hoạt trên cơ sởđiều tiết của thị trường, căn cứ vào sự thỏa thuận của các bên tham gia vào quá trình chuyển nhượng, có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của các bên tham gia mua bán, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai.
Thứ hai, về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Điều 121, Luật đất đai 2013
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 81 nông nghiệp là 50 năm. Như vậy đối với thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 đã tạo động lực cho người sử dụng đầu tư vào đất và đảm bảo sử dụng ổn định trong trường hợp đất đai được nhận từ chuyển nhượng quyền sử dụng.
Thứ ba, về thực hiện thủ tục hành chính trong mua bán đất nông nghiệp. Hình thức pháp lý của mua bán (chuyển nhượng QSD) đất là hợp đồng được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thành phố. Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Cơ chế “một cửa” trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được pháp luật xác lập nhằm tạo điều kiện thuận lợi và nhanh chóng trong quá trình chuyển nhượng. Tuy nhiên trên thực tếđiều tra tại địa bàn nghiên cứu, khi được hỏi người dân về việc đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ, chúng tôi có được kết quảđánh giá của người dân như sau:
+ Về ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp.
Bảng 4.18 Ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra, 2015)
Thực tế có nhiều ý kiến của người dân về thời gian hoàn thành thủ tục mua bán (chuyển nhượng QSD) nông nghiệp, tuy nhiên số ý kiến cho rằng thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp là lâu và phải đi lại nhiều lần chiếm tỷ lệ cao hơn cả (chiếm 40,63% ý kiến). Điều này sẽ là cản trở cho quá trình phát triển thị trường chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp của địa phương. TT Thời gian hoàn thành thủ tục (ý kiSL ến) (%) CC 1 Lâu, đi lại nhiều lần 13 40,63 2 Bình thường 9 28,13 3 Nhanh 7 21,87 4 Không có ý kiến 3 9,375 Tổng 32 100,00
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 82 + Ý kiến của người dân về thái độ làm việc đối với cán bộ thực hiện.
Bảng 4.19 Ý kiến của người dân đối với thái độ làm việc
đối với cán bộ thực hiện TT của cán bThái độộ làm th làm việủc tục (ý kiSL ến) (%) CC 1 Nhiệt tình 8 25,00 2 Kém nhiệt tình 13 40,63 3 Gây phiền hà 5 15,63 4 Không có ý kiến 6 18,75 Tổng 32 100,00 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra, 2015)
Có nhiều ý kiến khác nhau của người dân về thái độ làm việc đối với các cán bộ làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp tại địa bàn nghiên cứu. Số ý kiến cho rằng thái độ của cán bộ là nhiệt tình chiếm tỷ lệ 25,00%; kém nhiệt tình chiếm 40,63%; gây phiền hà chiếm 15,63%; còn lại là không có ý kiến. Qua đây chúng ta thấy rằng vần còn tồn tại vấn đề đối với cán bộ làm thủ tục chuyển nhượng kém nhiệt tình và gây phiền hà đối với người dân trong quá trình thực thi công vụ. Để tìm hiểu rõ vấn đề này chúng tôi đi sâu tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến những tồn tại này. Kết quả chúng tôi tổng hợp theo hai nhóm nguyên nhân chủ yếu. Thứ nhất, nguyên nhân về phía người dân, do trình độ, nhận thức của người dân còn nhiều hạn chế, khả năng tiếp nhận các quy định về thủ tục pháp lý về vấn đề này còn nhiều thiếu sót, hời hợt,… dẫn đến đã không thực hiện đấy đủ các bước, các thủ tục theo quy định, do đó họ phải đi lại nhiều lần để hoàn tất các thủ tục gây lãng phí và tốn thời gian. Thứ hai, nguyên nhân về phía cán bộ làm thủ tục theo quy trình thủ tục về giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSD đất có bước trích sao Hồ sơ địa chính, công việc này là tương đối phức tạp tại địa phương bởi hệ thống thông tin Hồ sơđịa chính chưa đầy đủ và chính xác dẫn đến tốn nhiều thời gian. Bên cạnh đó một nguyên nhân nữa đó là vấn đề trình độ và năng lực thực hiện của một bộ phận cán bộ vẫn còn chưa được chuẩn hóa dẫn đến quá trình thực hiện giải quyết công việc còn nhiều chậm trễ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 83 Do đó để cho quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về mua bán đất nông nghiệp được tốt hơn, cần thiết phải làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về vấn đề này cho người dân để cho người dân nắm rõ và thực hiện. Bên cạnh đó cũng phải thực hiện tốt công tác cán bộ đặc biệt là các cán bộ trực tiếp thực hiện thủ tục; hoàn thiện hệ thống thông tin Hồ sơ địa chính của các địa phương.
*Các thể chế tài chính
Theo quy định của pháp luật thì khi mua bán đất nông nghiệp thì phải nộp thuế, phí và lệ phí, trước đây khi Luật thuế thu nhập cá nhân chưa được ban hành và chưa có hiệu lực thì thuế này thực hiện theo quy định của Luật thuế chuyển QSD đất ban hành ngày 22 tháng 6 năm 1994 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 17/1999/QH10. Thuế suất thuế mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp là 2% giá trị chuyển nhượng, lệ phí trước bạ là 1% giá trị chuyển nhượng.
Tiền thuế phải nộp = (Diện tích đất) X (Giá đất) X (thuế suất)
Trong đó giá đất là giá đất để tính tiền sử dụng do UBND tỉnh, thành phố quy định và thuế suất là 2%; tương tựđối với tiền lệ phí trước bạ cũng áp dụng theo công thức trên, trong đó lệ phí trước bạ là 1%).
Sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân ra đời vào ngày 21 tháng 11 năm 2007 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 đã thay thế cho Luật thuế chuyển QSD đất. Do đó các giao dịch về chuyển nhượng bất động sản nói chung hay giao dịch về mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Nộp thuế nói chung là trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi công dân, nộp thuế khi có giao dịch về mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên vấn đề đặt ra ở đây là phải làm sao cho mọi người hiểu được nghĩa vụ này và trình tự cách tính thuế, nộp thuế cũng phải đơn giản gọn nhẹ. Qua tìm hiểu thực tế tại địa bàn nghiên cứu khi hỏi người dân về nghĩa vụ nộp thuế đối với mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp thì
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 84 hầu hết người dân đều không hiểu kỹ về nghĩa vụ này mà chỉ nói rằng “Nhà nước thu bao nhiêu thì nộp bấy nhiêu chứ biết làm sao!”.
Hộp 4.1 Ý kiến của người dân về thực hiện các quy định về thuế, phí và lệ phí khi thực hiện mua bán đất nông nghiệp.
“Chúng tôi cũng không hiểu biết rõ lắm về khoản thuế phải nộp này mặc
dù cũng được các anh ấy giải thích. Chúng tôi chỉ quan tâm đến khoản tiền
chúng tôi phải nộp là nhiều hay ít và thủ tục nộp như thế nào, còn khoản tiền này
phải nộp được tính toán như thế nào thì chúng tôi cũng không rõ, cái này đã có
các anh ấy tính hộ rồi”.Bác Nguyễn Văn Phương, xã Thạch Hạ
(Nguồn: Kết quả phỏng vấn người dân địa phương)
Bên cạnh đó, như đã trình bày ở phần trên là giá đất quy định của địa phương không sát với giá thị trường (thấp hơn nhiều so với giá thị trường) do đó gây thất thu thuế cho Nhà nước, gây ra những rủi ro cho người dân thực hiện giao dịch chuyển nhượng và làm cho thị trường thiếu lành mạnh.
Do đó đặt ra vấn đề là chính quyền địa phương phải triển khai cụ thể hóa thông tin về nghĩa vụ nộp thuế, biểu tính thuế, trình tự nộp thuế,… để người dân nắm được và thực hiện. Chính quyền địa phương phải xây dựng lại cơ chếđịnh giá đất nông nghiệp khi chuyển nhượng để cho theo sát với thực tế thị trường để không làm thất thu thuế và làm lành mạnh hóa thị trường mua bán đất nông nghiệp.
* Nhận thức của người dân
Đại đa số các hộ dân vẫn còn lo sợ tỉnh rủi ro về thị trường đất đai nên một số bộ phận nông dân họ coi đất như một tài sản không thể thiếu của họ. Vì thế, họ luôn giữđất để canh tác theo tư duy truyền thống của họ. Người nông dân vẫn tin rằng, đất đai là sống còn của gia đình họ, nên không thể mua đứt bán đoạn đất đai. Họ cho rằng bán đất đi là mất kế sinh nhai mặc dù mảnh đất có xấu và khó canh tác đến đâu thì cũng là tài sản của gia đình, họ cố giữ lại cho con cháu. Người dân ngay cả những hộ chuyên làm ngành nghề tuy không trực tiếp sản xuất nhưng vẫn giữ lấy phần đất của mình, họ không muốn tách rời ruộng đất để phòng xa “Nhỡ khi thất bát”, họ chưa tin vào tương lai, cuộc sống, kinh tế của gia đình họ trong tương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 85
“Nhà bác giờ không ai làm nông nghiệp cả, các con bác đứa thì làm công
nhân, đứa thì vào Nam lập nghiệp. Nhưng ruộng đất nhà mình không bán làm chi,
bán đất đi là mất kế sinh nhai nên dù mảnh đất có xấu có khó canh tác hay không
dùng đến thì cũng là tài sản của gia đình, cố mà giữ lại cho con cháu nhỡ sau này
mà có mệnh hệ chi”. Bác Hồng – xã Thạch Hạ -Hà Tĩnh
“Bác có ba mảnh ruộng nhưng thiếu lao động nên chỉ làm trong khoảng hai
mảnh thôi, còn một mảnh bác đang đểđấy. Dự tính có thể bác sẽ cho thuê nếu ai có
nhu cầu, còn bán thì bác không bán đâu. Thứ nhất là bán đất thủ tục, giấy tờ
chuyển nhượng phức tạp lắm. Thứ hai, nhà bác đang ởđây, bán làm gì, trừ trường
hợp bác chuyển đi xa thì bác mới bán thôi”. Nguyễn Thị Hiền- xã Thạch Đồng-
Hà Tĩnh.
lai. Họ vẫn nghĩ cần phải giữ lại đất đai mặc dù gia đình không cần đến nó để canh tác. Rất nhiều hộ ngành nghề của xã Thạch Hạđã thuê hoàn toàn lao động làm thuê cho ruộng của mình. Ngoài ra, họ cho rằng thà bỏ ra một lượng chi phí nhỏ, đều đặn để sau này có một số lúa cho tiêu dùng gia đình mà vẫn giữ được ruộng đất còn ăn chắc hơn là cho thuê ruộng để rồi phải đi đong thóc.
Hộp 4.2 Ý kiến của các hộ nông dân về lý do không cho thuê, bán đất
(Nguồn: Kết quả phỏng vấn người dân địa phương)
* Kết quả sản xuất nông nghiệp
Kết quả sản xuất nông nghiệp bằng giá trị sản xuất trừđi chi phí sản xuất. Khi kết quả sản xuất càng cao thì nhu cầu sản xuất càng lớn và mong muốn mở rộng quy mô sản xuất hơn. Trong nông nghiệp cũng vậy, khi kết quả sản xuất nông nghiệp càng cao thì nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất càng lớn và ngược lại. Kết quả sản xuất nông nghiệp mà thấp ảnh hưởng phần nào đến việc duy trì sản xuất nông nghiệp của hộ, khi sản xuất trong thời gian dài, tốn công lao động cũng như chi phí nhưng lợi nhuận thu về không tương ứng với nguồn lực đã bỏ ra. Điều này khiến cho nhiều hộ không còn thiết tha với việc sản xuất nông nghiệp, họ muốn chuyển đổi sang ngành nghề khác có hiệu quả hơn, từđó họ cho thuê hay bán đi ruộng đất mà mình không sử dụng đến.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 86
Hộp 4.3 Ý kiến của các hộ nông dân về kết quả sản xuất đến việc tham gia thuê và cho thuê đất nông nghiệp
(Nguồn: Kết quả phỏng vấn người dân địa phương)
* Vị trí, diện tích thửa đất
Vị trí diện tích, ô thửa đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc người nông dân có đi đến quyết định mua, thuê thửa đất đó hay không. Người bán tức người (chuyển nhượng) muốn bán, nhưng người mua tức người (nhận chuyển nhượng) có đi đến quyết định mua hay không còn phụ thuộc vào vị trí thửa đất đó có khả năng mở rộng quy mô sản xuất cho họ được hay không và trường hợp thuê – cho thuê đất cũng vậy.
* Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn
Khi nói đến cơ sở hạ tầng nông nghiệp, nông thôn chúng ta thường nhắc tới các hạng mục công trình như: đường giao thông trong đó có giao thông nội đồng, hệ thống thuỷ lợi (các công trình thuỷ nông tưới tiêu nước phục vụ sản xuất nông nghiệp), hệ thống cấp nước sinh hoạt, hệ thống điện, công trình văn hoá thể thao, trạm y tế, trường học, thông tin liên lạc... Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn có ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp cũng như sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, hộ gia đình.
Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn ảnh hưởng tới phát triển thị trường đất nông nghiệp. Ở những nơi có cơ sở hạ tầng nông thôn phát triển
“Tôi thấy sản xuất nông nghiệp ngày càng khó khăn, thời tiết thì thất