2.1.3.1 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường mua bán (chuyển
nhượng QSD) đất nông nghiệp
a. Giá đất
Khi các yếu tố khác không đổi, giá đất nông nghiệp tăng cao làm cho cầu về đất nông nghiệp giảm xuống và ngược lại. Giá đất là biến nội sinh làm di chuyển dọc trên đường cầu. Vậy giá đất là yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường mua bán đất nông nghiệp.
b. Kỳ vọng trên đất
Khi các tác nhân tham gia mua bán trên thị trường đất nông nghiệp, họ đều kỳ vọng mảnh đất sẽ sản xuất hiệu quả, thu được lợi nhuận cao sau mỗi vụ thu hoạch. Những mảnh đất xấu muốn đạt hiệu quả cao cần phải bón nhiều phân đạm, phải thường xuyên chăm sóc trông nom, chi phí bỏ ra cao hơn những ruộng khác và khi thu hoạch do đất trũng không thể gặt bằng máy được lại phải gặt tay, thuê người gặt… Kết quả thu được sau khi đầu tư trên đất là kỳ vọng của mỗi người dân khi tham gia thị trường đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 16
c. Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch, từđó phát huy lợi thế giữa các vùng. Nếu khu vực quy hoạch phát triển kinh tế, cầu về đất sẽ tăng cao. Vì vậy, thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện mở rộng sản xuất, phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất đai.
Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất, Nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất cho các ngành kinh tế quốc dân. Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, các ngành, các địa phương quy hoạch vùng sản xuất cho hợp lý.
Đăng ký khi chuyển nhượng QSD đất và cấp Giấy chứng nhận QSD đất là điều kiện đầu tiên và cần thiết để đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng tham gia vào thị trường một cách có tổ chức, làm cho người tham gia giao dịch yên tâm và tránh được các giao dịch trùng lặp. Tổ chức đăng ký QSD đất ở nước ta là một hoạt động thường xuyên, mang tính chất quản lý của nhà nước, đảm bảo sự an toàn cho các giao dịch chuyển nhượng QSD đất.
d. Công nghệ
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đai hóa trong nông nghiệp nông thôn, những phương thức sản xuất cũ, công nghệ lạc hậu không còn phù hợp với những địa phương phát triển. Những phương thức sản xuất, các thiết bị kỹ thuật, công nghệ không đáp ứng được nhu cầu sản xuất của bà con nông dân dẫn đến họ từ bỏ mảnh ruộng của mình. Vì vậy, các tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệảnh hưởng đến cung cầu thị trường mua bán đất nông nghiệp. Công nghệ phát triển làm cho đường doanh thu sản phẩm biên của đất đai dịch chuyển.
e. Chi phí giao dịch
Chi phí giao dịch là khoản chi phí mà người mua và người bán phải bỏ ra trong quá trình tiến tới giao dịch mua bán đất nông nghiệp với nhau như các khoản phí lệ phí, chi phí thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản chi phí này cao hay thấp ảnh hưởng đến nhu cầu mua đất của hộ, nếu chi phí giao dịch cao dẫn đến cầu về mua đất sẽ giảm và ngược lại.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 17
f. Thị trường lao động
Thị trường lao động phát triển sẽ tác động đến cầu của thị trường đất nông nghiệp. Với những hộ không có khả năng sản xuất nông nghiệp họ đi làm thuê hoặc họ chuyển sang làm dịch vụ nông, lâm, ngư nghiệp thì họ chuyển nhượng lại cho các hộ có khả năng mở rộng sản xuất. Đã đến lúc cần thay đổi quan niệm
“Người cày có ruộng” bằng quan niệm mới “Người lao động có việc làm” (Đỗ
Kim Chung, 2000).
g.Tỷ lệ lao động trong nông nghiệp
Lao động trong nông nghiệp đang xảy ra tình trạng vừa thừa vừa thiếu. Nơi thiếu do người dân bỏ quê ra thành phố kiếm việc làm, người ở lại thì thiếu kỹ năng sản xuất nông nghiệp và trình độ. Nông dân vẫn là người được hưởng thụ thành quảđổi mới ít nhất. Họ luôn bịđộng trước thị trường và giá cả. Vì vậy, tỷ lệ lao động trong nông nghiệp cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường đất nông nghiệp.
h. Quản lý của Nhà nước đối với thị trường đất nông nghiệp
Thị trường đất nông nghiệp là một tất yếu của quá trình đổi mới theo cơ chế thị trường. Các hoạt động thị trường đất nông nghiệp rất đa dạng và phong phú, khác nhau theo các địa phương và ứng xử của từng loại hộ nông dân. Do đó, cần thiết phải có một lực lượng trung tâm đóng vai trò điều phối, tác động tích cực đồng thời tạo ra các chính sách, quy tắc hoạt động triệt tiêu những tiêu cực phát sinh trong quá trình hoạt động của thị trường. Với những công cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ thể duy nhất có thể tác động và điều tiết đến thị trường đất nông nghiệp một cách tích cực nhất.
Việc quản lý đất đai cũng như quản lý thị trường đất đai được điều tiết bởi Luật đất đai (1993, 1998, 2001, 2003) đến nay là Luật đất đai năm 2013 và các quan hệ vềđất đai trong giao dịch dân sựđược điều tiết bởi Bộ luật dân sự.
Thứ nhất, về chế độ sở hữu, Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (điều 17), đến Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 18
Thứ hai, về chế độ quản lý, Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy định
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể chếđộ quản lý đất đai: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thẩm quyền giao đất cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi; thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất; đăng ký đất đai; quản lý tài chính về đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại vềđất đai.
Thứ ba, về chế độ sử dụng đất. Thứ nhất, phân loại đất, luật đất đai năm 2013 được phân thành 3 nhóm là nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất
chưa sử dụng. Thứ hai, thời hạn sử dụng đất, luật đất đai quy định cụ thể các
trường hợp sử dụng ổn định, lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993. Thứ ba, hạn mức giao đất, hạn mức mua và bán, chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp: Luật đất đai năm 2013 quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không phải thu tiền, nếu vượt hạn mức giao đất thì phải chuyển sang thuê đất. Để đảm bảo công bằng đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp, Luật đất đai quy định hạn mức giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng nhiều loại đất nông nghiệp.
Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật đất đai năm 2013 quy định các doanh nghiệp nhà nước được thuê đất để sản xuất nông nghiệp. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật đất đai quy định chủ các trang trại được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai, mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa.
Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đăng ký QSD đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 19 nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
Để phát triển lành mạnh thị trường chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp thì không thể thiếu vai trò của nhà nước. Nhà nước đối với thị trường cung như chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:
* Tổ chức hệ thống dịch vụ cho thị trường
Nhà nước thành lập và hướng dẫn thành lập các tổ chức dịch vụ (như các trung tâm khai thác quỹđất, các trung tâm môi giới đất đai...) nhằm cung cấp các thông tin vềđất đai cho các đối tượng.
Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường đất đai. Tổ chức này có chức năng tư vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch như tính hợp pháp của đất đai, các quyền và lợi ích khi sở hữu QSD đất...
* Tổ chức định giá và điều tiết giá đất
Trên thế giới, việc xác định giá đất có các nguyên tắc cơ bản như phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp phân tích hồi quy...
Tuy nhiên, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như tính khu vực, vị trí đất, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lời... Vì vậy việc xác định đúng giá trị của đất đai là rất phức tạp.
* Thực hiện các chính sách khác
Nhà nước ban hành và hoàn thiện các chính sách vĩ mô để khuyến khích đầu tư phải khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng, coi đây là một ngành kinh tế quan trọng khai thác nguồn tài nguyên đất đai.
Nhà nước có chính sách khuyến khích việc tích tụ ruộng đất của các hộ, các nông trại cùng Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật vềđất đai,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 20 về giao dịch dân sự, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường... về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển hoạt động mua bán đất đai.
* Quản lý nhà nước đối với mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Về điều kiện mua bán (chuyển nhượng đất), theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổđịa chính.
Sơđồ 2.1 Mối quan hệ giữa các tác nhân tham gia thị trường
đất nông nghiệp
. Bên nhận chuyển nhượng (người mua) chủ động tìm kiếm thông tin, lựa chọn mảnh đất rồi thỏa thuận với người chuyển nhượng (người bán).
. Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải ký hợp đồng mua bán trên cơ sở hồ sơ pháp lý và thanh toán tiền theo hợp đồng.
. Bên nhận chuyển nhượng và cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện nghĩa vụ tái chính.
. Bên chuyển nhượng và cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện nghĩa vụ tài chính cùng bên nhận chuyển nhượng giao đất tại thực địa.
Cơ quan quản lý nhà nước
Người nhận chuyển nhượng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 21 - Trình tự thực hiện đăng ký mua và bán đất nông nghiệp.
a. Trình tự thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại Tổ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ (thuộc UBND cấp huyện). Bước 2: Thời gian trả kết quả vào thời gian hành chính trong tuần. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, tổ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ sẽ chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSD đất. Văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thẩm tra, xử lý và giải quyết hồ sơ, trích sao hồ sơđịa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuếđể xác định nghĩa vụ tài chính. Trường hợp không đủđiều kiện chuyển nhượng thì Văn phòng đăng ký QSD đất trả lại Tổ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ sau 05 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ chuyển lên.
b. Cách thức thực hiện: trực tiếp tại cơ quan hành chính Nhà nước.
c. Thành phần, số lượng hồ sơ: Giấy chứng nhận QSD đất hoặc có một
trong các giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai (nếu có): 01 bản chính, 01 bản photo công chứng; hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đã được chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (theo mẫu Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006) gồm 04 bản; bảng kê khai toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng của bên nhận chuyển nhượng được xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn (nếu chuyển nhượng đất nông nghiệp) gồm 01 bản; CMND, hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSD đất (phôtô chứng thực) gồm 01 bản; hồ sơ thuế gồm tờ khai thuế thu nhập, lệ phí trước bạ (theo mẫu quy định của Chi cục thuế); các giấy tờ khác (nếu cần) Giấy đăng ký kết hôn trong trường hợp vợ, chồng không cùng chung hộ khẩu gia đình; xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp người độc thân); Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
d. Thời hạn giải quyết: 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ
(không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).
đ. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Văn Phòng đăng ký QSD đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 22
Sơđồ 2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường Hà Tĩnh)
2.1.3.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường thuê và cho thuê đất
nông nghiệp
* Giá thuê đất
Giá thuê đất là yếu tố làm di chuyển đường cầu. Khi các yếu tố khác không đổi, giá thuê đất tăng thì cầu về thuê đất sẽ giảm. Vì nguồn cung là cố định nên tiền thuê đất thực chất chỉ do cầu quyết định. Khi nhu cầu thuê đất tăng cao, giá thuê đất sẽ tăng nhanh và ngược lại. Khi nguồn cung là cốđịnh, nếu cầu thay đổi thì sự thay đổi giá là cách duy nhất để tái lập trạng thái cân bằng cung, cầu. Vì thế, với cùng một sự thay đổi về cầu là như nhau, giá cân bằng trên một thị trường có nguồn cung ứng cốđịnh sẽ phải thay đổi mạnh hơn. Đó chính là lý do khiến giá thuê đất thường dao động mạnh và ảnh hưởng đến thị trường thuê và cho thuê đất nông nghiệp.
* Giá nông sản hàng hóa
Khi giá nông sản hàng hóa tăng kích thích nhu cầu sản xuất để cung ứng nông sản cho thị trường nhiều hơn, nhu cầu cần thêm đất để sản xuất cũng tăng theo, hoạt động thuê đất và cho thuê đất phát triển hơn, và ngược lại.
UBND xã
(chứng thực, chứng nhận)
Văn phòng Đăng ký QSD đất (thẩm định hồ sơ) Người chuyển nhượng
(Người bán) Nhận chuyển nhượng (Người mua) Cơ quan Thuế (xác định thuế, lệ phí) Bước 1 Bước 2 Bước 4 Bước 3
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 23