STT Diễn giải Chung các hộ Theo xã Số ý kiến (%) CC Thạch Môn Thạch Đồng Thạch Hạ Số ý kiến (%) CC Skiốế ý n (%) CC Skiốế ý n (%) CC 1 Trong gia đình 7 21,87 3 42,86 2 28,57 2 28,57 2 Hàng xóm, láng giềng 15 46,87 9 60,00 3 20,00 3 20,00 3 Người ngoài địa phương 10 31,25 4 40,00 3 30,00 4 40,00
4 Khác 0 0 0 0,00 0 0,00 0 0,00
Tổng 32 100 15 46,88 8 25,00 9 28,13
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra, 2015)
Mối quan hệ giữa người mua và người bán đất nông nghiệp cũng rất đa dạng, tuy nhiên tập trung chủ yếu vào ba dạng chính đó là quan hệ trong gia đình; quan hệ hàng xóm, láng giềng và quan hệ người ngoài địa phương. Điều này cũng phản ánh xu hướng hội nhập kinh tế của đất nước nói chung và của thành phố nói riêng, với xu thế này con người có thể tự quyết định việc di chuyển của mình để sinh sống và làm kinh tế ở các vùng khác nhau trên cả nước. Do đó mà mối quan hệ này không chỉ dừng lại ở trong gia đình, cộng đồng làng xã mà còn với cả người ngoài địa phương.
4.1.2.5 Địa điểm và thời gian giao dịch
Từ khi có Luật đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác ban hành, hiện tượng mua bán đất nông nghiệp không làm các thủ tục theo quy định có xu hướng giảm dần, hầu hết các giao dịch đều làm thủ tục chuyển nhượng QSD đất ở Trụ sở UBND xã (chiếm 62,5%); ở Văn phòng đăng ký QSD đất (chiếm 31,25%). Hiện tượng tự trao đổi thoả thuận và thanh toán với nhau tại nhà riêng chỉ còn lại rất ít, chỉ có 6,25%.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 62 Bảng 4.9 Địa điểm và thời gian giao dịch Địa điểm, thời gian Chung các hộđịa bàn nghiên cứu Số ý kiến CC (%) Địa điểm GD 32 100,00 Tại nhà riêng 2 6,25 Trụ sở UBND xã 20 62,50 Nơi khác 0 0,00 Tại văn phòng ĐK 10 31,25 Thời gian GD 32 100,00 Một tuần 21 65,63 Hai tuần 10 31,25 Trên 2 tuần 1 3,13 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra, 2015)
Đến nay hiện tượng mua bán (chuyển nhượng QSD) đất “ngầm”, không khai báo với chính quyền đang giảm dần, chỉ còn rất ít, do rất nhiều nguyên nhân. Theo ý kiến của đa số các hộ dân và cán bộ làm công tác quản lý thì đó là những nguyên nhân cơ bản như: pháp luật công nhận và không hạn chế việc chuyển nhượng QSD đất, chỉ hạn chế trong một số trường hợp đặc biệt; việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất về cơ bản đã hoàn thành; các trình tự thủ tục được cải tiến theo hướng đơn giản, thuận tiện hơn; thuế chuyển QSD đất, lệ phí... đã giảm xuống, người dân có thể chấp nhận được; đại đa số người dân thấy được vai trò quan trọng, tính hợp pháp của việc chuyển nhượng QSD đất. Người mua đất cần được chính quyền công nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng này, vì sau đó họ được pháp luật bảo vệ quyền lợi của mình nếu sau này có tranh chấp xảy ra...
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 63
4.1.2.6 Giá cả và phương thức thanh toán
* Giá cả thanh toán
Bảng 4.10 Bảng tổng hợp giá cả thanh toán hoạt động mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Đơn vị tính: (đ/m2)
Loại đất Giá thực tế Giá quy định Chênh lệch
1. Đất trồng lúa 27.042 43.700 16.658
2. Đất trồng cây lâu năm và hoa màu 25.920 40.000 14.080 3. Đất nuôi trồng thủy sản 23.661 31.000 7.339
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra, 2015)
Hiện nay đang tồn tại một thực tế tại địa phương là các hoạt động mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp đang có hai loại giá đó là giá theo quy định của nhà nước và giá tự thỏa thuận. Hai giá này đang có khoảng chênh lệch về giá trị tuyệt đối (loại đất trồng lúa chênh lệch 16.658đ/m2; tương tựđối với đất trồng cây lâu năm là 14.080đ/m2; và đất nuôi trồng thủy sản là 7.339đ/m2). Đây là một vấn đề lớn đặt ra đối với các cấp chính quyền và các cơ quan thực thi chính sách và pháp luật, cần thiết phải có những điều chỉnh nhất định tránh tình trạng thất thu ngân sách của Nhà nước.
* Phương thức thanh toán
Thứ nhất, về thời gian thanh toán. Hầu hết các hợp đồng mua bán đất nông nghiệp đều được thanh toán tương đối gọn, thỏa thuận trả một lần sau giao dịch (chiếm bình quân chung là 56,25%). Ngoài ra còn có một số các hợp đồng chuyển nhượng đã chọn hình thức thanh toán trả nhiều lần và hình thức khác, tuy nhiên tỷ lệ phần trăm của hai hình thức này chiếm thấp hơn so với hình thức trên. Qua đây chúng ta có nhận xét rằng hoạt động giao dịch mua bán đất nông nghiệp ởđịa bàn nghiên cứu là khá nhanh gọn, đây là những tín hiệu tốt của thị trường, nó phản ánh tốt các nhu cầu thực của người bán và người mua dẫn đến kết quả giao dịch cũng rất nhanh gọn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 64
Bảng 4.11 Thời gian và hình thức thanh toán Thời gian, Thời gian,
hình thức thanh toán
Chung các hộđịa bàn nghiên cứu Số ý kiến CC (%)
Thời gian thanh toán 32 100,00
Trả 1 lần sau giao dịch 18 56,25 Trả nhiều lần 13 40,63 Hình thức khác 1 3,13 Hình thức thanh toán 32 100,00 Bằng tiền mặt 24 75,00 Bằng vàng, ngoại tệ 8 25,00 Hình thức khác 0 0,00 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra 2015)
Thứ hai, về hình thức thanh toán. Hình thức thanh toán bằng tiền mặt diễn ra phổ biến hơn (chiếm tỷ lệ bình quân chung là 75%), điều này cũng phản ánh tâm lý của người Việt Nam nói chung và đối với người nông dân là muốn thực hiện các giao dịch bằng tiền mặt, tâm lý quen sử dụng tiền mặt đã tồn tại từ xưa đến nay; bên cạnh đó thì còn một số các giao dịch là thực hiện thanh toán bằng vàng, ngoại tệ và hình thức khác, điều này cũng phản ánh sựđa dạng về hình thức thanh toán của thị trường, của nền kinh tế nước ta đang trong thời kỳ hội nhập.
4.1.3 Hoạt động trên thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
4.1.3.1 Khái quát thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp của hộ
Hoạt động của thị trường thuê và cho thuê đất nông nghiệp ngày càng trở nên phổ biến. Khi một số hộ cần thêm đất sản xuất còn một số hộ muốn giảm bớt đất sản xất nông nghiệp, những hộ có nhu cầu thuê thêm đất nông nghiệp đã đến đặt vấn đề và tiến tới thuê đất của các hộ nói trên. Ban đầu chỉ có một số hộđi làm ăn xa không thể canh tác thì ruộng đất của họ cho anh em, họ hàng làm. Dần dần, ngày càng nhiều hộ chuyển sang làm việc khác do hiệu quả từ sản xuất nông nghiệp thấp nên quan hệ thuê và cho thuê lại ruộng đất không chỉ dừng lại ở những
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 65 người thân trong gia đình mà diễn ra thường xuyên giữa những người hàng xóm với nhau với những người có nhu cầu thuê đất nông nghiệp để canh tác.
Cho thuê đất nhằm đáp ứng mong muốn giảm bớt diện tích sản xuất nông nghiệp của các nhóm hộ chuyển sang nghành nghề khác, các nhóm hộ không mặn mà với sản xuất nông nghiệp nữa ... Thuê đất nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp của các nhóm hộ canh tác tại xã. Thuê đất là một trong những biện pháp hiệu quả để tránh tình trạng đất bỏ hoang không có người làm. Mặc dù tầm quan trọng như vậy nhưng thị trường thuê và cho thuê ruộng đất vẫn còn tiềm ẩn nhiều khó khăn, do hoạt động thuê, cho thuê còn mang tính tự phát, người dân tự tiến hành thỏa thuận với nhau, chính quyền hầu như không can thiệp đến và cũng chưa có chính sách nào của địa phương nói về vấn đề này.
4.1.3.2 Cầu thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
Đối với hộ có điều kiện về nguồn lực vốn, kỹ thuật, kinh nghiệm sản xuất hay lao động nông nghiệp, … Họ có mong muốn mở rộng quy mô sản xuất nên hộ sẽ tiến hành thuê thêm diện tích đất để canh tác.
Thuê đất không những đáp ứng nhu cầu mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp của các nhóm hộ canh tác tại xã mà còn là một trong những biện pháp hiệu quảđể tránh tình trạng đất bỏ hoang không có người làm. Trong 90 hộđiều tra có 24 hộ đi thuê thêm đất chiếm 26,67%. Tỷ lệ hộ thuê dưới quy mô 2 sào chiếm cao nhất là 14/24 hộ, hộ thuê quy mô trên 5 sào chỉ có 2/24 hộ, còn 8/24 hộ thuê từ 2 - 5 sào. Những hộ này thuộc nhóm thuần nông, các hộ kiêm và hộ ngành nghề không thuê thêm đất. Hộ thuần nông có thu nhập chính từ lúa màu, mọi khoản chi tiêu của họđều phụ thuộc vào nông nghiệp nên sau khi được giao đất bình quân theo nhân khẩu và lao động do không tham gia các nghề phụ nhằm nâng cao thu nhập và tận dụng nguồn lao động của gia đình các hộ tiến hành thuê thêm đất để tiến hành sản xuất nông nghiệp. Họ thuê thêm những thửa đất của người khác liền với thửa của mình hoặc không liền thửa nhưng cùng cánh đồng. Vì vậy, các hộ thuần nông có kỹ thuật, có kinh nghiệm, có đông lao động hoặc những hộ có con cái học ở các trường gần nhà có thể tham gia phụ giúp gia đình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 66 trong việc cấy, gặt đều thuê thêm đất để tăng diện tích đất canh tác, thuận tiện cho việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng và áp dụng các tiến bộ khoa học vào sản xuất đồng thời sản xuất ra nhiều sản phẩm tăng thu nhập cho gia đình.
Bảng 4.12 Tham gia hoạt động giao dịch thuê đất của nhóm hộđiều tra
Chỉ tiêu ĐVT Hộđi thuê đất Tổng Thuần nông Hộ Kiêm Hộ NN- DV 1. Số hộ Hộ 20 4 - 24 Tỷ lệ % 40,00 13,79 - 26,67 2. Diện tích thuê thêm -Dưới 2 sào Hộ 11 3 - 14 -Từ 2-5 sào Hộ 7 1 - 8 -Trên 5 sào Hộ 2 - - 2 3. Số mảnh đất NN thuê thêm Mảnh 33 6 - 39 4. Hình thức thanh toán 4.1.Thanh toán bằng tiền mặt Hộ 11 3 - 14 Tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt % 55 75 - 58,33 Giá bình quân 1000đ/ sào/năm 200 200 - 200 4.2. Thanh toán bằng thóc Hộ 9 1 - 10 Tỷ lệ thanh toán bằng thóc % 45 25 - 41,67
Giá bình quân Kg/sào/*
năm 50 50 - 50 5. Thời gian thuê 1 – 3 năm Hộ 12 3 - 15 3 – 5 năm Hộ 8 1 - 9 Trên 5 năm Hộ 0 0 - 0 6. Chi phí giao dịch 1.000đ - Dưới 50.000 đồng Hộ 14 4 - 18 - Từ 60-100.000 đồng Hộ 6 0 - 6 - Trên 100.000 đồng Hộ - - -
7. Quan hệ giữa các bên tham gia
Anh em Hộ 12 3 - 15
Người ngoài Hộ 8 1 - 9
(Nguồn số liệu điều tra, 2015)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 67
* Chi phí giao dịch
Chi phí giao dịch thuê đất là chi phí để những hộ có nhu cầu thuê đất đến đặt vấn đề và tiến tới thuê đất của các hộ cho thuê. Thực tế, chi phí của mỗi giao dịch không nhiều, chi phí giao dịch là không đồng nếu quá trình thỏa thuận diễn ra ngay trên đường, trên cánh đồng, họ gặp nhau và thiết lập luôn quan hệ thuê và cho thuê. Vì vậy, chi phí giao dịch thuê đất nhiều nhất là 50.000 – 100.000 đồng, thấp nhất là không đồng.
*Phương thức thanh toán và giá thuê
Việc thanh toán chi phí cho thuê chủ yếu dựa vào thỏa thuận của hai bên, có thể bằng thóc hoặc bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng hộ. Mức thu còn phụ thuộc vào thửa đất đó tốt hay xấu, mối quan hệ giữa người thuê và người cho thuê. Tỷ lệ thanh toán bằng thóc chiếm 41,67% với mức trả cao nhất với đất thuộc loại 1: 60kg/sào/năm là những mảnh đất được đánh giá là đẹp là tốt, thuận tiện đi lại, giá thấp nhất với đất loại 3: 40kg/sào/năm đối với những mảnh đất được coi là xấu mang lại hiệu quả sản xuất không cao theo điều tra thì giá bình quân hiện nay là 50kg/sào/năm. Tuy nhiên, khi gặp thời tiết xấu, mất mùa hai bên thuê và cho thuê có thể thoả thuận lại với nhau về mức giá này. Nếu trả bằng tiền, họ sẽ tính ra từ giá trị số sản phẩm với giá bán trên thị trường ra số tiền phải thanh toán, mức thu tiền trung bình khoảng 180.000đ/sào/năm. Người đi thuê phải chi trả các khoản lệ phí đi kèm đất thuê như trả sản cho hợp tác, đóng phí thủy lợi...
*Thời điểm, thời gian thuê
Qua điều tra cho thấy thời điểm thuê đất nông nghiệp của các hộ chủ yếu diễn ra trước vụ thu hoạch, các hộ có nhu cầu thuê đất sẽ tìm đến gặp và thỏa thuận thuê đất với các chủ hộ có đất cho thuê. Thời gian thuê phụ thuộc vào nhu cầu và thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê. Thời gian thuê của hoạt động thuê đất thường ngắn chủ yếu từ 1- 3 năm chiếm 60%, không có hộ nào thuê trên 5 năm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 68
*Đầu tư trên đất
Đầu tư trên đất đi thuê của các hộ nông dân thường phụ thuộc nhiều vào thời gian hộ thuê đất. Đối với những hộ thuê đất trong thời gian thuê ngắn (từ 1-3 năm) có ảnh hưởng rất lớn tới mức đầu tư cho phát triển hiện tại và tương lai của nông hộ vào ruộng đi thuê thêm do tâm lý của hộ sợ bón nhiều phân cây trồng hấp thụ sẽ không hết, lượng phân đó sẽ bị giữ lại trong đất họ sợ nếu vụ sau mà họ không thuê được mảnh đất đó nữa thì họ sẽ bị lãng phí mất số phân vẫn còn tồn tại trong đất kia. Do tâm lý đó nên một số hộ chỉ bón đủ lượng phân cần thiết để cây sinh trưởng và phát triển nếu cây trồng có dấu hiệu xấu như xấu cây mềm cây thì họ mới bỏ thêm phân cung cấp cho cây. Đối với những hộ thuê đất trong khoảng thời gian dài (từ 3 -5 năm), những hộ này mạnh dạn đầu tư trên đất nhiều hơn, nhằm nâng cao năng suất cây trồng cũng như nâng cao hiệu quả sản xuất của hộ.
*Phương thức thỏa thuận trong thuê đất
Khi hộ nông dân có nhu cầu mở rộng quy mô đất sản xuất nông nghiệp, họ chủđộng đến thương lượng với chủ hộ có mảnh đất họđang hướng tới, trình bày nhu cầu với hộ đó và tiến tới thỏa thuận sao cho cả hai bên đều có lợi. Qua điều tra cho thấy 100% hộ đều tham gia thỏa thuận bằng miệng, không có hợp đồng hay văn bản pháp quy nào, tất cả đều xuất phát từ niềm tin của người cùng xóm, làng, xã. Hiện nay chưa xảy ra bất kỳ một hiện tượng tranh chấp đất đai nào nhưng trong tương lai không có gì đảm bảo tranh chấp sẽ không xảy ra. Phương thức thỏa thuận bằng miệng trong thuê đất là tiện ích, nhanh, gọn và tiết kiệm nhưng rất dễ gặp rủi ro, gặp vấn đề nảy sinh khó giải quyết vì không hề có bất kỳ một cơ sở pháp lý nào.
*Quan hệ giữa các bên tham gia
Quan hệ giữa các bên tham gia thuê đất phần lớn là anh, em, hàng xóm của họ (chiếm 62,5%) hoặc họ sẽ thuê thêm đất của những hộ họ không quen biết (chiếm 37,5%) nếu họ nhận thấy mảnh ruộng mà họ định thuê mang lại lợi ích cho họ hoặc gần ruộng họđang canh tác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 69
*Diện tích đất canh tác trước và sau khi các bên tham gia thuê đất
Bảng 4.13 Tình hình đất đai của hộ trước và sau khi thuê đất
Chỉ tiêu