Chỉ tiêu Hộ thuần nông Hộ Kiêm Hộ ngành nghề Tổng SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) Tổng số hộ cho thuê đất 5 100 16 100 10 100 31 100 1.Tuổi tác, sức khỏe, không có lao động 2 40 5 31,25 5 50 12 38,71 2.Thu nhập từ SXNN thấp, đi làm việc khác 3 60 10 62,5 8 80 21 67,74 3. Đất xấu, điều kiện tự
nhiên không thuận lợi 1 20 4 25 4 40 9 29,03
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra, 2015)
Thứ nhất là tuổi tác, sức khỏe và gia đình không có lao động (12 ý kiến,
tương ứng 38,71% hộ tham gia cho thuê đất). Nghề nông là một nghề lao động nặng nhọc, đòi hỏi phải có sức khỏe nên những hộ có người lớn tuổi, sức khỏe kém thì không thể lao động, những hộ này sức khỏe kém, không có lao động vì vậy ruộng đất của họ cho người khác thuê.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 76
Thứ hai là thu nhập từ nghề trồng lúa thấp từ ngành nghề khác cao hơn (có 21 ý kiến, chiếm 67,74% hộ tham gia cho thuê đất). Hiện nay, chi phí các nguồn lực để phục vụ sản xuất nông nghiệp ngày càng cao, chi phí phân bón thuốc bảo vệ thực vật và tiền công thuê lao động ngày một lớn, thời gian làm nông nghiệp dài trong khi đó phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết nên dễ rủi ro làm cho hiệu quả kinh tế thu được từ sản xuất nông nghiệp thấp hơn nhiều so với các ngành sản xuất phi nông nghiệp, nên họ muốn cho thuê đất để tập trung vào các ngành khác.
Khi không làm nghề nông nữa, họ có thể làm các ngành nghề như buôn bán, mở các dịch vụ, đi làm thuê cho các chủ xưởng. Công việc nhàn hạ nhất là làm thợ may trong một số xưởng may tư nhân , những người làm công việc này chủ yếu là phụ nữ, những người tỉ mỉ, 1 ngày công cho những người này cũng khoảng từ 80 - 90 nghìn đồng và thu nhập hàng tháng của họ cũng từ 2,4 – 2,7 triệu đồng. Đối với nam giới làm công cho các chủ xưởng, biết hàn thì 1 ngày công của họ cũng từ 120 - 130 nghìn đồng 1 ngày, tính ra thì 1 tháng thu nhập của họ cũng từ 3,6 – 3,9 triệu cao hơn rất nhiều so với làm nông nghiệp. Ngoài làm cho các xưởng ra thì những hộ không làm ruộng nữa cũng có thể làm các ngành nghề dịch vụ khác. Những người đã có tuổi hoặc sức khỏe giảm sút thì mở các cửa hàng tạp hóa buôn bán nhỏ thu nhập của họ cũng được khoảng 50 - 60 nghìn đồng 1 ngày tính ra thì thu nhập một tháng cũng được khoảng 1,5- 1,8 triệu đồng. Những gia đình có điều kiện kinh tế, có vốn lập các cửa hàng kinh doanh buôn bán vật liệu xây dựng, buôn bán đồ ghỗ mỹ nghệ, nhập gỗ về bán cho các xưởng sản xuất… thu nhập của những hộ này thậm chí lên đến hàng trăm triệu mỗi tháng.
Thứ ba là ruộng đất xấu. Ngoài các tính chất của đất như đất kém màu
mỡ, độ phì của đất không đảm bảo, đất ở các khu vực đất trũng, khu vực đất chua... thì bên cạnh đó những ý kiến đưa ra còn có ý kiến về chuột, sâu bọ phá dẫn đến không thể canh tác được, nếu có canh tác thì hiệu quả thu được cũng rất thấp thậm chí là thua lỗ cho nên những mảnh ruộng này thường là những mảnh ruộng bỏ hoang không được cấy hái. Vì cấy không thu được hiệu quả cho nên những mảnh ruộng này cũng không có ai mượn hay thuê.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 77
4.1.4 Những thuận lợi và rào cản gia nhập thị trường đất nông nghiệp
4.1.4.1 Thuận lợi
* Đối với thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Pháp luật công nhận và không hạn chế việc mua bán (chuyển nhượng QSD) đất, chỉ hạn chế trong một số trường hợp đặc biệt; việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất về cơ bản đã hoàn thành, đây là điều kiện cơ bản cho việc chuyển nhượng hợp pháp. Số ít diện tích còn lại đang tiếp tục hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất; các trình tự thủ tục được cải tiến theo hướng đơn giản, thuận tiện hơn đặc biệt sau khi thực hiện cơ chế “một cửa”, đã hạn chế việc cán bộ gây phiền hà nhũng nhiễu cho nhân dân; thuế chuyển QSD đất, lệ phí... đã giảm xuống, người dân có thể chấp nhận được; đại đa số người dân thấy được vai trò quan trọng, tính hợp pháp của việc mua bán (chuyển nhượng QSD) đất. Người mua (nhận chuyển nhượng QSD) đất, họ cần được chính quyền công nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng này, vì sau đó họ được pháp luật bảo vệ quyền lợi của mình nếu sau này có tranh chấp xảy ra...
* Đối với thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
Cả hai bên tham gia đều tình nguyện thỏa thuận để thiết lập nên quan hệ thuê và cho thuê đất nên họ đều tạo điều kiện thuận lợi cho nhau. Hiện nay nhu cầu thuê và cho thuê diện tích đất không chênh lệch nhiều. Vì vậy sau khi cho thuê đất sản xuất của hộ cũng không thay đổi nhiều. Cho thuê đất sẽđem lại cho hộ rất nhiều thuận lợi như những hộ có đất nhưng không còn mặn mà với nghề trồng lúa nữa mà muốn làm ngành nghề khác có thể cho thuê tránh tình trạng đất bỏ hoang mà vẫn phải đóng các khoản lệ phí cho nhà nước, các phí của làng xã kể cả khi mình không cấy thì vẫn phải đóng hay những ruộng ở vùng trũng sản xuất thường không hiệu quả hoặc được rất ít thì có thể cho người khác làm, cho người khác thuê cũng là cách nhờ người ta giữ hộ ruộng cho mình.
4.1.4.2 Rào cản gia nhập thị trường đất nông nghiệp
* Đối với thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Thứ nhất, thủ tục hành chính trong hoạt động mua bán đất nông nghiệp chưa hiệu quả, người bán (chuyển nhượng QSD) và người mua (nhận chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 78 nhượng QSD) phải đi lại nhiều lần, thời gian thực hiện lâu. Nguyên nhân là theo quy trình thủ tục về giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSD đất có bước trích sao Hồ sơđịa chính, công việc này là tương đối phức tạp tại địa phương bởi hệ thống thông tin Hồ sơ địa chính chưa đầy đủ và chính xác dẫn đến tốn nhiều thời gian. Bên cạnh đó một nguyên nhân nữa đó là vấn đề trình độ và năng lực thực hiện của một bộ phận cán bộ vẫn còn chưa được chuẩn hóa dẫn đến quá trình thực hiện giải quyết công việc còn nhiều chậm trễ.
Thứ hai, khung giá đất chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp còn cứng
nhắc, thiếu linh hoạt, không theo kịp cơ chế điều tiết của thị trường. Vẫn còn có sự chênh lệch của đơn giá hoạt động chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp giữa giá giao dịch thực tế với giá theo quy định. Giá đất quy định của địa phương không sát với giá thị trường (thấp hơn nhiều so với giá thị trường) do đó gây thất thu thuế cho Nhà nước, gây ra những rủi ro cho người dân thực hiện giao dịch chuyển nhượng và làm cho thị trường thiếu lành mạnh.
Thứ ba, trình độ và nhận thức của người dân còn nhiều hạn chế, khả năng
tiếp nhận các quy định về thủ tục pháp lý về vấn đề này còn nhiều thiếu sót, hời hợt,… dẫn đến đã không thực hiện đấy đủ các bước, các thủ tục theo quy định, do đó họ phải đi lại nhiều lần để hoàn tất các thủ tục gây lãng phí và tốn thời gian.
Thứ tư, một số nơi còn xảy ra tình trạng chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước một cách tràn lan mang tính đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi “ôm đất” chờ quy hoạch để nhằm mục đích kiếm lời, hưởng lợi trong chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, làm cho tình hình quản lý đất đai tại các địa phương diễn biến phức tạp, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có đất bị thu hồi.
Thứ năm, thực tế tại địa phương thì hầu hết các cán bộ quản lý về đất đai từ thành phố xuống đến xã đều không được đào tạo chuyên môn về kinh tế thị trường, các hiểu biết và tiếp cận về thị trường còn rất mơ hồ, đặc biệt là kiến thức về thuế, tài chính.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 79
Thứ sáu, cơ sở hạ tầng cho thị trường mua bán (chuyển nhượng quyền sử
dụng) đất nông nghiệp ở đây là địa điểm giao dịch, hệ thống cung cấp thông tin, hệ thống niêm yết các thông tin, trang thiết bị hỗ trợ,...chưa tốt và thuận lợi để cho người dân dễ dàng tiếp cận khi có nhu cầu giao dịch.
* Đối với thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
Thứ nhất, hiện nay quan hệ thuê và cho thuê ruộng đất chủ yếu diễn ra dưới hình thức đôi bên tự nguyện thỏa thuận bằng miệng với nhau, giao dịch còn mang tính tự phát, chính quyền hầu như không can thiệp và cũng như chưa có chính sách nào của địa phương nói về vấn đề này. Tuy đến nay chưa gặp rắc rối gì nhưng trong trong tương lai rất có thể sẽ gặp khó khăn trong vấn đề quyền sử dụng đất.
Thứ hai, vai trò lãnh đạo của các cấp uỷĐảng, chính quyền từ xã đến thôn
có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, là yếu tố quyết định thành công nhưng hầu như các cấp lãnh đạo địa phương chưa thực sự có các chính sách cũng như tạo môi trường, điều kiện cho các hộ dân tham gia gặp gỡ và giao dịch trên thị trường, chưa thực sựđi sâu đi sát, nắm bắt nhu cầu thuê, cho thuê, mua và bán đất ởđịa phương. Các hoạt động giao dịch chủ yếu còn xuất phát từ các hộ dân với các hộ dân với nhau.
4.2 Các nhân tốảnh hưởng đến thị trường đất nông nghiệp ở TP. Hà Tĩnh
4.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường mua và bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp QSD) đất nông nghiệp
*Khung giá đất
Hiện nay thành phố Hà Tĩnh nói chung tỉnh Hà Tĩnh nói riêng khi giao dịch mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp tồn tại 2 loại giá là giá thực tế giao dịch mua bán ngoài thị trường và khung giá do nhà nước quy định.
Giá đất trồng lúa theo quy định của khung giá nhà nước là 43.700 đồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 27.042 đồng/m2, chênh lệch 16.658 đồng/m2.
Giá đất trồng cây lâu năm và hoa màu theo quy định của khung giá nhà nước là 40.000 đồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 25.920 đồng/m2, chênh lệch 14.080 đồng/m2.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 80 Giá đất nuôi trồng thủy sản theo quy định của khung giá Nhà nước là 31.000 đồng/m2 nhưng giá thực tế ngoài thị trường là 23.661 đồng/m2, chênh lệch 7.339 đồng/m2.
Đây là một vấn đề lớn đặt ra, khi khung giá quy định quá cao thì người mua và người bán không đăng ký chuyển nhượng dẫn đến nhà nước không thu được thuế. Khung giá quá thấp thì dẫn đến thị trường bị méo mó rất dễ mất cân bằng thị trường.
*Khung pháp lý, hệ thống pháp luật vềđất đai
Hiện nay, việc thực hiện các giao dịch mua bán đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP, riêng đối với đất trồng lúa theo Khoản 2 Điều 134 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp được quy định theo Khoản 2 Điều 82 nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP.
Thực tế tại địa bàn nghiên cứu, khi tìm hiểu ở góc độ về vấn đề hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường đất đai, có một số vấn đề ảnh hưởng đến các hoạt động giao dịch trên thị trường cũng như tính hiệu quả, công bằng của thị trường như sau:
Thứ nhất, quy định về khung giá đất nông nghiệp. Theo quy định, hàng năm trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, các địa phương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương mình ban hành khung giá đất của địa phương, tuy nhiên việc quy định khung giá đất này nó cứng nhắc không theo kịp thị trường (cụ thểở bảng 4.10 trên chúng ta thấy sự chênh lệch của đơn giá hoạt động mua bán đất nông nghiệp quá lớn giữa giá giao dịch thực tế với giá theo quy định). Chính bởi vậy cần phải ban hành một khung giá đất mềm dẻo, linh hoạt trên cơ sởđiều tiết của thị trường, căn cứ vào sự thỏa thuận của các bên tham gia vào quá trình chuyển nhượng, có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của các bên tham gia mua bán, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai.
Thứ hai, về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Điều 121, Luật đất đai 2013
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 81 nông nghiệp là 50 năm. Như vậy đối với thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 đã tạo động lực cho người sử dụng đầu tư vào đất và đảm bảo sử dụng ổn định trong trường hợp đất đai được nhận từ chuyển nhượng quyền sử dụng.
Thứ ba, về thực hiện thủ tục hành chính trong mua bán đất nông nghiệp. Hình thức pháp lý của mua bán (chuyển nhượng QSD) đất là hợp đồng được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thành phố. Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Cơ chế “một cửa” trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được pháp luật xác lập nhằm tạo điều kiện thuận lợi và nhanh chóng trong quá trình chuyển nhượng. Tuy nhiên trên thực tếđiều tra tại địa bàn nghiên cứu, khi được hỏi người dân về việc đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ, chúng tôi có được kết quảđánh giá của người dân như sau:
+ Về ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp.