4.1.4.1 Thuận lợi
* Đối với thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Pháp luật công nhận và không hạn chế việc mua bán (chuyển nhượng QSD) đất, chỉ hạn chế trong một số trường hợp đặc biệt; việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất về cơ bản đã hoàn thành, đây là điều kiện cơ bản cho việc chuyển nhượng hợp pháp. Số ít diện tích còn lại đang tiếp tục hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất; các trình tự thủ tục được cải tiến theo hướng đơn giản, thuận tiện hơn đặc biệt sau khi thực hiện cơ chế “một cửa”, đã hạn chế việc cán bộ gây phiền hà nhũng nhiễu cho nhân dân; thuế chuyển QSD đất, lệ phí... đã giảm xuống, người dân có thể chấp nhận được; đại đa số người dân thấy được vai trò quan trọng, tính hợp pháp của việc mua bán (chuyển nhượng QSD) đất. Người mua (nhận chuyển nhượng QSD) đất, họ cần được chính quyền công nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng này, vì sau đó họ được pháp luật bảo vệ quyền lợi của mình nếu sau này có tranh chấp xảy ra...
* Đối với thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
Cả hai bên tham gia đều tình nguyện thỏa thuận để thiết lập nên quan hệ thuê và cho thuê đất nên họ đều tạo điều kiện thuận lợi cho nhau. Hiện nay nhu cầu thuê và cho thuê diện tích đất không chênh lệch nhiều. Vì vậy sau khi cho thuê đất sản xuất của hộ cũng không thay đổi nhiều. Cho thuê đất sẽđem lại cho hộ rất nhiều thuận lợi như những hộ có đất nhưng không còn mặn mà với nghề trồng lúa nữa mà muốn làm ngành nghề khác có thể cho thuê tránh tình trạng đất bỏ hoang mà vẫn phải đóng các khoản lệ phí cho nhà nước, các phí của làng xã kể cả khi mình không cấy thì vẫn phải đóng hay những ruộng ở vùng trũng sản xuất thường không hiệu quả hoặc được rất ít thì có thể cho người khác làm, cho người khác thuê cũng là cách nhờ người ta giữ hộ ruộng cho mình.
4.1.4.2 Rào cản gia nhập thị trường đất nông nghiệp
* Đối với thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Thứ nhất, thủ tục hành chính trong hoạt động mua bán đất nông nghiệp chưa hiệu quả, người bán (chuyển nhượng QSD) và người mua (nhận chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 78 nhượng QSD) phải đi lại nhiều lần, thời gian thực hiện lâu. Nguyên nhân là theo quy trình thủ tục về giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSD đất có bước trích sao Hồ sơđịa chính, công việc này là tương đối phức tạp tại địa phương bởi hệ thống thông tin Hồ sơ địa chính chưa đầy đủ và chính xác dẫn đến tốn nhiều thời gian. Bên cạnh đó một nguyên nhân nữa đó là vấn đề trình độ và năng lực thực hiện của một bộ phận cán bộ vẫn còn chưa được chuẩn hóa dẫn đến quá trình thực hiện giải quyết công việc còn nhiều chậm trễ.
Thứ hai, khung giá đất chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp còn cứng
nhắc, thiếu linh hoạt, không theo kịp cơ chế điều tiết của thị trường. Vẫn còn có sự chênh lệch của đơn giá hoạt động chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp giữa giá giao dịch thực tế với giá theo quy định. Giá đất quy định của địa phương không sát với giá thị trường (thấp hơn nhiều so với giá thị trường) do đó gây thất thu thuế cho Nhà nước, gây ra những rủi ro cho người dân thực hiện giao dịch chuyển nhượng và làm cho thị trường thiếu lành mạnh.
Thứ ba, trình độ và nhận thức của người dân còn nhiều hạn chế, khả năng
tiếp nhận các quy định về thủ tục pháp lý về vấn đề này còn nhiều thiếu sót, hời hợt,… dẫn đến đã không thực hiện đấy đủ các bước, các thủ tục theo quy định, do đó họ phải đi lại nhiều lần để hoàn tất các thủ tục gây lãng phí và tốn thời gian.
Thứ tư, một số nơi còn xảy ra tình trạng chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước một cách tràn lan mang tính đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi “ôm đất” chờ quy hoạch để nhằm mục đích kiếm lời, hưởng lợi trong chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, làm cho tình hình quản lý đất đai tại các địa phương diễn biến phức tạp, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có đất bị thu hồi.
Thứ năm, thực tế tại địa phương thì hầu hết các cán bộ quản lý về đất đai từ thành phố xuống đến xã đều không được đào tạo chuyên môn về kinh tế thị trường, các hiểu biết và tiếp cận về thị trường còn rất mơ hồ, đặc biệt là kiến thức về thuế, tài chính.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 79
Thứ sáu, cơ sở hạ tầng cho thị trường mua bán (chuyển nhượng quyền sử
dụng) đất nông nghiệp ở đây là địa điểm giao dịch, hệ thống cung cấp thông tin, hệ thống niêm yết các thông tin, trang thiết bị hỗ trợ,...chưa tốt và thuận lợi để cho người dân dễ dàng tiếp cận khi có nhu cầu giao dịch.
* Đối với thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
Thứ nhất, hiện nay quan hệ thuê và cho thuê ruộng đất chủ yếu diễn ra dưới hình thức đôi bên tự nguyện thỏa thuận bằng miệng với nhau, giao dịch còn mang tính tự phát, chính quyền hầu như không can thiệp và cũng như chưa có chính sách nào của địa phương nói về vấn đề này. Tuy đến nay chưa gặp rắc rối gì nhưng trong trong tương lai rất có thể sẽ gặp khó khăn trong vấn đề quyền sử dụng đất.
Thứ hai, vai trò lãnh đạo của các cấp uỷĐảng, chính quyền từ xã đến thôn
có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, là yếu tố quyết định thành công nhưng hầu như các cấp lãnh đạo địa phương chưa thực sự có các chính sách cũng như tạo môi trường, điều kiện cho các hộ dân tham gia gặp gỡ và giao dịch trên thị trường, chưa thực sựđi sâu đi sát, nắm bắt nhu cầu thuê, cho thuê, mua và bán đất ởđịa phương. Các hoạt động giao dịch chủ yếu còn xuất phát từ các hộ dân với các hộ dân với nhau.