Chỉ tiêu ĐVT Hộ cho thuê đất Tổng Thuần nông Hộ Kiêm Hộ Ngành nghề 1. Số hộ Hộ 5 16 10 31 Tỷ lệ % 10 55,17 90,91 34,44 2. Diện tích cho thuê -Dưới 2 sào Hộ 2 4 3 9 -Từ 2 – 5 sào Hộ 3 9 6 18 -Trên 5 sào Hộ - 3 1 4 3. Số mảnh đất cho thuê Mảnh 6 34 11 50 4. Hình thức thanh toán 4.1. Bằng tiền mặt Hộ 1 7 3 11 Tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt % 9,09 63,64 27,27 35,48 Giá bình quân 1000đ/ sào/năm 170 170 170 170 4.2. Thanh toán bằng thóc Hộ 4 9 7 20 Tỷ lệ thanh toán bằng thóc % 20 45 35 64,52
Giá bình quân Kg/sào/*
năm 150 150 150 150
5. Thời gian cho thuê
1 – 3 năm Hộ 2 7 4 15 3 – 5 năm Hộ 3 8 6 15 Trên 5 năm Hộ 0 1 0 1 6. Chi phí giao dịch 1000đ - Dưới 50.000 đồng Hộ 4 13 9 26 - Từ 60-100.000 đồng Hộ 1 3 1 5 - Trên 100.000 đồng Hộ 0 0 0 0 7. Quan hệ giữa các bên Hộ Anh em Hộ 3 10 6 19 Người ngoài Hộ 2 6 4 12 (Nguồn: Số liệu điều tra hộ, 2015) (*Ghi chú: 1 sào = 500 m2)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 73 Trong 90 hộ được điều tra, có tới 31 hộ tham gia hoạt động cho thuê đất (chiếm 34,44%), hộđi thuê là 24 hộ (chiếm 26,67%). Qua đó cho thấy hoạt động cho thuê phổ biến hơn hoạt động đi thuê. Giao dịch cho thuê đất thường diễn ra ở những hộ thiếu lao động, những hộ ngành nghề, hộ kiêm không có thời gian để sản xuất. Diện tích cho thuê ở mức từ 2 - 5 sào là chủ yếu (có 18/31 hộ), hộ cho thuê quy mô trên 5 sào chỉ có 4/31 hộ, còn 9/31 hộ thuê từ 2 – 5 sào. Tổng số mảnh cho thuê là 50 mảnh.
*Chi phí giao dịch
Chi phí giao dịch cho thuê đất là chi phí để những hộ có nhu cầu cho thuê gặp gỡ và tiến tới cho thuê đất với những hộ muốn thuê. Thực tế, chi phí của mỗi giao dịch trên thị trường không đáng kể.
*Quan hệ giữa các bên tham gia thị trường
Quan hệ giữa các bên tham gia thị trường cho thuê đất là anh em, họ hàng chiếm tỷ lệ 60%. Trường hợp hộ muốn cho thuê nhưng anh em họ hàng không có nhu cầu thuê đất nông nghiệp của họ, sau đó họ mới cho hàng xóm và những người không quen biết thuê đất.
*Phương thức thanh toán và giá cho thuê
Giá cho thuê cũng phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên và mối quan hệ của họ, đa số các hộ cho thuê đều có quan hệ họ hàng huyết thống với người đi thuê. Có hai hình thức thanh toán chủ yếu là thanh toán bằng thóc và thanh toán bằng tiền mặt nhưng thanh toán bằng thóc vẫn là chủ yếu. Thanh toán bằng tiền mặt có 11 hộ (chiếm 35,48%), thanh toán bằng thóc có 20 hộ (chiếm 64,52%). Giá cho thuê họ thường lấy theo quy định Nhà nước, giá cho thuê được trả bằng thóc theo điều tra giá bình quân là 50 kg/sào/năm. Đối với hình thức thanh toán bằng tiền mặt, người cho thuê đất vẫn dựa trên cơ sở thanh toán bằng thóc với giá thóc trên thị trường đểđưa ra mức giá cho thuê bằng tiền mặt, giá cho thuê trong khoảng 150-200.000 đồng/sào/năm, giá bình quân là 170 nghìn đồng/sào/năm. Tùy thuộc vào từng loại đất, thời gian cho thuê mà giá cho thuê khác nhau.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 74
*Thời gian cho thuê
Thời gian cho thuê không hạn chế, khi nào họ cần hoặc Nhà nước đòi thì hộ đi thuê mới phải trả lại đất thuê. Thời gian cho thuê ngắn nhất là 1- 3 năm (chiếm khoảng 48.38% số hộ cho thuê đất); thời gian cho thuê chủ yếu vẫn là từ 3- 5 năm (chiếm khoảng 48.38% số hộ cho thuê đất). Tùy theo thỏa thuận giữa bên thuê và cho thuê mà thời gian ngắn dài khác nhau.
*Diện tích canh tác trước và sau khi các bên tham gia thuê đất
Tổng diện tích canh tác của hộ trước và sau khi cho thuê đất có sự thay đổi đáng kể cụ thể là giảm xuống từ 69.352 m2 giảm xuống còn 29.060 m2 sau khi cho thuê đất tức là giảm 40.292 m2 so với trước khi cho thuê đất.
Bảng 4.16 Diện tích đất canh tác của nhóm hộ tham gia giao dịch cho thuê đất
(Tính cho 31 hộ cho thuê đất)
Chỉ tiêu Diện tích đất canh tác (m2) BQ diện tích canh tác/hộ (m2) Lúa-màu Cây hàng năm khác
Trước sau Trước Sau Trước sau
Tổng số 67.476 27.776 1.876 1.284 2.237,16 937,42 1. Hộ thuần nông 12.624 8.376 1.876 1.284 2.900,00 1.932 2. Hộ kiêm 35.930 9.898 - - 2.245,61 618,63 3. Hộ ngành nghề 18.922 3.540 - - 1.892,2 354,00
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra, 2015)
Diện tích đất trồng cây hàng năm khác của nhóm hộ thuần nông có và không có xu hướng tăng hay giảm. Bình quân diện tích canh tác của hộ trước và sau khi cho thuê đất cũng có sự thay đổi đáng kể lần lượt là 1.683 m2 và 3.038 m2. Bình quân diện tích canh tác của hộ thuần nông, hộ kiêm, hộ NN-DV trước khi cho thuê đất lần lượt là 2.900 m2 và 2.245,61m2, 1.892,2 m2. Sau khi cho thuê đất lần lượt là 1.932m2 và 618,63m2, 354 m2.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 75
*Lý do tham gia cho thuê đất của các hộđiều tra
Những hộ dân từ bỏ ruộng của mình cho các hộ khác thuê ruộng, hầu hết những người mượn đều là những người thân quen, nếu không hàng xóm láng giềng thì cũng là người trong làng trong xã. Nguyên nhân nữa khiến họ cho thuê đất vì họ không muốn bị chính quyền xã, làng, thôn hỏi thăm về tình hình ruộng đất khi mà nhiều vụ liền họ không sản xuất trên mảnh ruộng của mình. Khi có người thuê đất là họ coi như có người đó đến giữđất hộ gia đình mình, tránh tình trạng ruộng đất bỏ hoang ngược lại hàng năm vẫn có người canh tác cải tạo đất cho gia đình và nếu không cho người khác thuê thì hàng năm họ vẫn phải đóng các lệ phí của ruộng đất của mình.
Bảng 4.17 Lý do cho thuê đất của các hộ nông dân
Chỉ tiêu Hộ thuần nông Hộ Kiêm Hộ ngành nghề Tổng SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) Tổng số hộ cho thuê đất 5 100 16 100 10 100 31 100 1.Tuổi tác, sức khỏe, không có lao động 2 40 5 31,25 5 50 12 38,71 2.Thu nhập từ SXNN thấp, đi làm việc khác 3 60 10 62,5 8 80 21 67,74 3. Đất xấu, điều kiện tự
nhiên không thuận lợi 1 20 4 25 4 40 9 29,03
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra, 2015)
Thứ nhất là tuổi tác, sức khỏe và gia đình không có lao động (12 ý kiến,
tương ứng 38,71% hộ tham gia cho thuê đất). Nghề nông là một nghề lao động nặng nhọc, đòi hỏi phải có sức khỏe nên những hộ có người lớn tuổi, sức khỏe kém thì không thể lao động, những hộ này sức khỏe kém, không có lao động vì vậy ruộng đất của họ cho người khác thuê.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 76
Thứ hai là thu nhập từ nghề trồng lúa thấp từ ngành nghề khác cao hơn (có 21 ý kiến, chiếm 67,74% hộ tham gia cho thuê đất). Hiện nay, chi phí các nguồn lực để phục vụ sản xuất nông nghiệp ngày càng cao, chi phí phân bón thuốc bảo vệ thực vật và tiền công thuê lao động ngày một lớn, thời gian làm nông nghiệp dài trong khi đó phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết nên dễ rủi ro làm cho hiệu quả kinh tế thu được từ sản xuất nông nghiệp thấp hơn nhiều so với các ngành sản xuất phi nông nghiệp, nên họ muốn cho thuê đất để tập trung vào các ngành khác.
Khi không làm nghề nông nữa, họ có thể làm các ngành nghề như buôn bán, mở các dịch vụ, đi làm thuê cho các chủ xưởng. Công việc nhàn hạ nhất là làm thợ may trong một số xưởng may tư nhân , những người làm công việc này chủ yếu là phụ nữ, những người tỉ mỉ, 1 ngày công cho những người này cũng khoảng từ 80 - 90 nghìn đồng và thu nhập hàng tháng của họ cũng từ 2,4 – 2,7 triệu đồng. Đối với nam giới làm công cho các chủ xưởng, biết hàn thì 1 ngày công của họ cũng từ 120 - 130 nghìn đồng 1 ngày, tính ra thì 1 tháng thu nhập của họ cũng từ 3,6 – 3,9 triệu cao hơn rất nhiều so với làm nông nghiệp. Ngoài làm cho các xưởng ra thì những hộ không làm ruộng nữa cũng có thể làm các ngành nghề dịch vụ khác. Những người đã có tuổi hoặc sức khỏe giảm sút thì mở các cửa hàng tạp hóa buôn bán nhỏ thu nhập của họ cũng được khoảng 50 - 60 nghìn đồng 1 ngày tính ra thì thu nhập một tháng cũng được khoảng 1,5- 1,8 triệu đồng. Những gia đình có điều kiện kinh tế, có vốn lập các cửa hàng kinh doanh buôn bán vật liệu xây dựng, buôn bán đồ ghỗ mỹ nghệ, nhập gỗ về bán cho các xưởng sản xuất… thu nhập của những hộ này thậm chí lên đến hàng trăm triệu mỗi tháng.
Thứ ba là ruộng đất xấu. Ngoài các tính chất của đất như đất kém màu
mỡ, độ phì của đất không đảm bảo, đất ở các khu vực đất trũng, khu vực đất chua... thì bên cạnh đó những ý kiến đưa ra còn có ý kiến về chuột, sâu bọ phá dẫn đến không thể canh tác được, nếu có canh tác thì hiệu quả thu được cũng rất thấp thậm chí là thua lỗ cho nên những mảnh ruộng này thường là những mảnh ruộng bỏ hoang không được cấy hái. Vì cấy không thu được hiệu quả cho nên những mảnh ruộng này cũng không có ai mượn hay thuê.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 77
4.1.4 Những thuận lợi và rào cản gia nhập thị trường đất nông nghiệp
4.1.4.1 Thuận lợi
* Đối với thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Pháp luật công nhận và không hạn chế việc mua bán (chuyển nhượng QSD) đất, chỉ hạn chế trong một số trường hợp đặc biệt; việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất về cơ bản đã hoàn thành, đây là điều kiện cơ bản cho việc chuyển nhượng hợp pháp. Số ít diện tích còn lại đang tiếp tục hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất; các trình tự thủ tục được cải tiến theo hướng đơn giản, thuận tiện hơn đặc biệt sau khi thực hiện cơ chế “một cửa”, đã hạn chế việc cán bộ gây phiền hà nhũng nhiễu cho nhân dân; thuế chuyển QSD đất, lệ phí... đã giảm xuống, người dân có thể chấp nhận được; đại đa số người dân thấy được vai trò quan trọng, tính hợp pháp của việc mua bán (chuyển nhượng QSD) đất. Người mua (nhận chuyển nhượng QSD) đất, họ cần được chính quyền công nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng này, vì sau đó họ được pháp luật bảo vệ quyền lợi của mình nếu sau này có tranh chấp xảy ra...
* Đối với thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
Cả hai bên tham gia đều tình nguyện thỏa thuận để thiết lập nên quan hệ thuê và cho thuê đất nên họ đều tạo điều kiện thuận lợi cho nhau. Hiện nay nhu cầu thuê và cho thuê diện tích đất không chênh lệch nhiều. Vì vậy sau khi cho thuê đất sản xuất của hộ cũng không thay đổi nhiều. Cho thuê đất sẽđem lại cho hộ rất nhiều thuận lợi như những hộ có đất nhưng không còn mặn mà với nghề trồng lúa nữa mà muốn làm ngành nghề khác có thể cho thuê tránh tình trạng đất bỏ hoang mà vẫn phải đóng các khoản lệ phí cho nhà nước, các phí của làng xã kể cả khi mình không cấy thì vẫn phải đóng hay những ruộng ở vùng trũng sản xuất thường không hiệu quả hoặc được rất ít thì có thể cho người khác làm, cho người khác thuê cũng là cách nhờ người ta giữ hộ ruộng cho mình.
4.1.4.2 Rào cản gia nhập thị trường đất nông nghiệp
* Đối với thị trường mua bán (chuyển nhượng QSD) đất nông nghiệp
Thứ nhất, thủ tục hành chính trong hoạt động mua bán đất nông nghiệp chưa hiệu quả, người bán (chuyển nhượng QSD) và người mua (nhận chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 78 nhượng QSD) phải đi lại nhiều lần, thời gian thực hiện lâu. Nguyên nhân là theo quy trình thủ tục về giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSD đất có bước trích sao Hồ sơđịa chính, công việc này là tương đối phức tạp tại địa phương bởi hệ thống thông tin Hồ sơ địa chính chưa đầy đủ và chính xác dẫn đến tốn nhiều thời gian. Bên cạnh đó một nguyên nhân nữa đó là vấn đề trình độ và năng lực thực hiện của một bộ phận cán bộ vẫn còn chưa được chuẩn hóa dẫn đến quá trình thực hiện giải quyết công việc còn nhiều chậm trễ.
Thứ hai, khung giá đất chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp còn cứng
nhắc, thiếu linh hoạt, không theo kịp cơ chế điều tiết của thị trường. Vẫn còn có sự chênh lệch của đơn giá hoạt động chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp giữa giá giao dịch thực tế với giá theo quy định. Giá đất quy định của địa phương không sát với giá thị trường (thấp hơn nhiều so với giá thị trường) do đó gây thất thu thuế cho Nhà nước, gây ra những rủi ro cho người dân thực hiện giao dịch chuyển nhượng và làm cho thị trường thiếu lành mạnh.
Thứ ba, trình độ và nhận thức của người dân còn nhiều hạn chế, khả năng
tiếp nhận các quy định về thủ tục pháp lý về vấn đề này còn nhiều thiếu sót, hời hợt,… dẫn đến đã không thực hiện đấy đủ các bước, các thủ tục theo quy định, do đó họ phải đi lại nhiều lần để hoàn tất các thủ tục gây lãng phí và tốn thời gian.
Thứ tư, một số nơi còn xảy ra tình trạng chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước một cách tràn lan mang tính đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi “ôm đất” chờ quy hoạch để nhằm mục đích kiếm lời, hưởng lợi trong chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, làm cho tình hình quản lý đất đai tại các địa phương diễn biến phức tạp, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có đất bị thu hồi.
Thứ năm, thực tế tại địa phương thì hầu hết các cán bộ quản lý về đất đai từ thành phố xuống đến xã đều không được đào tạo chuyên môn về kinh tế thị trường, các hiểu biết và tiếp cận về thị trường còn rất mơ hồ, đặc biệt là kiến thức về thuế, tài chính.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 79
Thứ sáu, cơ sở hạ tầng cho thị trường mua bán (chuyển nhượng quyền sử
dụng) đất nông nghiệp ở đây là địa điểm giao dịch, hệ thống cung cấp thông tin, hệ thống niêm yết các thông tin, trang thiết bị hỗ trợ,...chưa tốt và thuận lợi để cho người dân dễ dàng tiếp cận khi có nhu cầu giao dịch.
* Đối với thị trường thuê – cho thuê đất nông nghiệp
Thứ nhất, hiện nay quan hệ thuê và cho thuê ruộng đất chủ yếu diễn ra dưới hình thức đôi bên tự nguyện thỏa thuận bằng miệng với nhau, giao dịch còn mang tính tự phát, chính quyền hầu như không can thiệp và cũng như chưa có chính sách nào của địa phương nói về vấn đề này. Tuy đến nay chưa gặp rắc rối gì nhưng trong trong tương lai rất có thể sẽ gặp khó khăn trong vấn đề quyền sử dụng đất.
Thứ hai, vai trò lãnh đạo của các cấp uỷĐảng, chính quyền từ xã đến thôn
có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, là yếu tố quyết định thành công nhưng hầu như các cấp lãnh đạo địa phương chưa thực sự có các chính sách cũng như tạo môi trường, điều kiện cho các hộ dân tham gia gặp gỡ và giao dịch trên thị trường, chưa thực sựđi sâu đi sát, nắm bắt nhu cầu thuê, cho thuê, mua và bán đất ởđịa