- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
2.1.6. Quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thị trƣờng bất động sản
Trong những năm qua, cùng với sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục tiêu là tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của kinh tế thị trường nhằm thúc đẩy nền kinh tế phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững, hội nhập kinh tế quốc tế thành công, giữ vững định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện thắng lợi mục
tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh", xây dựng và bảo vệ vững chắc Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa [ 25 ]. Đồng thời Đảng ta đã xác định đất đai vừa là tài nguyên vửa là nguốn vốn và cần thiết xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai được đặt ra nhằm đáp ứng nhiệm vụ xây dựng nền kinh tế thị trường phục vụ phát triển kinh tế xã hội, từ chỗ xác lập quyền sở hữu toàn dân về đất đai và không thừa nhận việc chuyển nhượng đất đai theo Hiến pháp 1980, Luật đất đai năm 1987. Đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời đánh dấu sự hình thành của thị trường quyền sử dụng đất và tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp có 5 quyền pháp lý như là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Đồng thời, xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Mặc dù Luật đ ất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa thị trường quyền sử dụng đất được quy định trong văn bản pháp luật của nhà nước nhưng trong thực tế vẫn diễn ra các giao dịch “ngầm” nhằm đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với Bộ luật dân sự năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2005 đã làm “bệ đỡ” và là hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản có cơ sở hình thành và phát triển. Luật đất đai năm 2003 tiếp tục có quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng tiếp cận các nguyên tắc của thị trường, tạo cơ sở xoá bỏ bao cấp về đất đai. Các quyền đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây là một bước phát triển của pháp luật đất đai Việt Nam góp phần giải phóng nguồn lực để thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội đất nước. Theo
Luật đất đai năm 2003 tại Điều 61quy định các loại đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng;
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.
Người nhận tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61 được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất từ người khác quy định tại khoản 1 Điều điều 61; người nhận tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước từ người khác quy định tại khoản 2, nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì đều được xem xét gia hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 34 của Nghị định này.
Pháp luật đất đai về thị trường bất động sản đối với đất nông nghiệp còn nhiều hạn chế do các quy định của pháp luật đất đai còn chung chung chỉ giới hạn một số đối tượng được tham gia vào thị trường bất động sản. Đồng
thời, đất nông nghiệp tham gia thị trường bất động sản còn có nhiều rào cản. Các chính sách về đảm bảo an ninh lương thực, về cơ chế thu hồi đất còn mang tính hành chính, cơ chế thoả thuận người sử dụng đất với các doanh nghiệp chưa được đảm bảo, các quyền của người sử dụng đất diễn ra khó khăn nhất là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay vì chủ yếu là giành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thực sự có cuộc sống mưu sinh từ đất. Rất nhiều đối tượng có tiền đầu tư vào đất nông nghiệp chỉ để “đón đầu” dự án. Khi đất nông nghiệp được chuyển sang đất phi nông nghiệp - đất đô thị. Hơn nữa, thị trường quyền sử dụng đất chỉ diễn ra chủ yếu đối với đất phi nông nghiệp. Cho nên cần tiếp tục bổ sung các chế định pháp lý tạo ra sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhằm tạo ra môi trường lành mạnh và đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất nông nghiệp là việc làm cần thiết và có ý nghĩa cả về lý luận lẫn thực tiễn.