- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
2.1.5. Các quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có thể nói, đất nông nghiệp trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội nông thôn, là sự liên kết cuộc sống của họ qua nhiều thế hệ. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là vấn đề hết sức nhạy cảm và ảnh hưởng rất lớn đến bộ phận lớn của các hộ nông dân. Luật đất đai năm 2003 đã quy định rõ nhằm đảm bảo việc chuyển mục đích đất nông nghiệp
sang phi nông nghiệp không tuỳ tiện và đảm bảo diện tích đất nông nghiệp để phát triển bền vững ổn định và đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.
Theo Luật đất đai năm 2003 tại Điều 31, căn cứ để chuyển mục đích đất nông nghiệp sang các mục đích khác phải dựa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dựa vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích đất nông nghiệp được thực hiện theo các quy định tại các khoản a, b, c Điều 36 Luật đất đai năm 2003 và Điều 3,4,5,13 Nghị dịnh 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004. Theo đó, chuyển mục đích sử dụng đất có hai trường hợp:
Một là, chuyển mục đích phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm các loại đất: Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Hai là, chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền: Đó là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 36 Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất chuyển mục đích.
Hiện nay, vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được quan tâm đúng mức trong các quy định của pháp luật đất đai. Dù các quy định này có
nhiều điểm tạo ra thuận lợi nhằm khai thác và sử dụng hợp lý đất đai phục vụ các mục đích kinh tế nhưng cũng không khỏi có những bất cập để việc lợi dụng các quy định này mang lại lợi nhuận to lớn cho những người có các điều kiện để thực hiện chuyển mục đích một cách nhanh chóng và dễ dàng để trục lợi dựa vào các quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật như đã nói trên, đối với các trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất, quy định này còn có kẽ hở là người sử dụng đất lợi dụng trốn tránh xin phép chuyển mục đích sử dụng đất khi trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích trường hợp không phải xin phép phải tiến hành đăng ký với cơ quan tài nguyên môi trường để chỉnh lý biến động thay đổi mục đích theo yêu cầu của người sử dụng đât. Việc chuyển mục đích sử dụng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Điều 31 Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, theo Điều 36 đối với trường hợp phải xin phép thì việc chuyển mục đích sử dụng đất mới phải kiểm tra xem có phù hợp với quy hoạch hay không (Điều 134 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004). Đối với những trường hợp không phải xin phép nhưng không phù hợp với quy hoạch thì sao.
Đồng thời, Khoản 2 quy định các trường hợp không thuộc quy định khoản 1 thì chỉ cần đăng ký với cơ quan có thẩm quyền. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm nhưng không muốn làm thủ tục xin phép theo khoản 1, họ sẽ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất 2 lần như sau: Đầu tiên họ sẽ thực hiện chuyển đất lúa sang đất hàng năm khác thì họ phải thực hiện đăng ký và xong họ tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm. Với cách thức này người sử dụng đất đã đạt được mục đích của mình không phải xin phép dù có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương hay không. Nên quy
định lại điểm này là tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Quy định này mặc dù đã đưa ra mang tính nguyên tắc là hạn chế việc chuyển mục đích nhưng chưa có quy định về các hình thức sử lý mạnh tay với việc chuyển đất lúa sang các mục đích khác nhằm bảo vệ đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp khác. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp hiện nay phục vụ các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng đến đời sống của nông dân khi thu hồi đất. Bởi vì các dự án này mang tính siêu lợi nhuận khi nhu cầu về nhà ở và đầu cơ đất đai trong những năm gần đây đang tạo “cơn sốt” trong thị trường bất động sản nước ta nhất là ở các khu đô thị lớn vì trên thực tế, chưa cần có một sự đầu tư gì, chỉ cần một quyết định chuyển đất nông nghiệp sang mục đích xây dựng thì giá trị đất đó tự nhiên đã tăng vọt nhưng khoản lợi nhuận này lại không thuộc về người nông dân có đất bị thu hồi. Do vậy cần nghiên cứu tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm bảo vệ lợi ích của người nông dân vốn giữ mảnh ruộng từ nhiều năm nay trong việc bảo vệ và bồi bổ đất đai, cũng như đảm bảo quyền bình đẳng tài nguyên đất đai vốn được coi là sở hữu toàn dân nhưng các quy định thiếu chặt chẽ về chuyển mục đích sử dụng đất đang làm cho một bộ phận tầng lớp trong xã hội giàu lên nhanh chóng nhờ vào việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp khác không vì mục đích sản xuất kinh doanh tạo ra các sản phẩm cho xã hội mà do đầu cơ trục lợi từ các quy định thiếu chặt chẽ của pháp luật đất đai.
Trước thực trạng đó, vấn đề hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác là cần thiết. Cho đến ngày 01/12/2010, Bộ Tài nguyên môi trường với chức năng là cơ quan chuyên môn thuộc chính phủ giúp Chính phủ quản lý đất đai trên toàn quốc đã ban hành Chỉ thị số 03/CT- BTNMT về chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Điều này xuất phát từ thực tế chuyển nhượng và chuyển mục đích đất nông nghiệp sang các mục đích khác đã khiến cho diện tích đất nông nghiệp, nhất là diện tích đất trồng lúa ngày càng suy ngiảm nghiêm trọng đe doạ an ninh lương thực quốc gia làm cho cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai phải lo ngại. Theo đó, việc chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước thì Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo trực tiếp Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã và các ban, ngành tại địa phương quản lý chặt chẽ, không cho phép chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước trong các trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước; Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; Không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với các khu vực đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm thì Ủy ban nhân dân các cấp phải có biện pháp xử lý thích hợp, trường hợp nghiêm trọng, cố ý làm trái thì xem xét chuyển cơ quan pháp luật xử lý theo quy định.