1.
3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng
Huy động vốn từ khách hàng là việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hoặc cho thuê mặt bằng thương mại, văn phòng dài hạn với khách hàng, trong đó quy định các lần tạm ứng tiền theo tiến độ của dự án kể từ khi dự án khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thiện toà nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng.
Theo quy định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, thì Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ người mua nhà sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình. Tuỳ vào tiến độ, quy mô, tính chất mà Công ty có thể phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, đối với các căn hộ chung cư, Công ty nên phân thành 5 đợt thu tiền như sau:
Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà ngay sau khi hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình.
Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau 6 tháng kể từ lần thu tiền thứ nhất.
Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau khi xây xong phần thô.
Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau khi hoàn thiện toà nhà và bàn giao cho khách hàng.
Lần 5: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ.
Đối với căn hộ nhà vườn, biệt thự, nhà liền kế, nên thu tiền thành 3 đợt: Lần 1: Thu toàn bộ tiền bán đất và 50% tiền xây dựng phần thô.
Lần 2: Thu tiếp 45% giá trị xây dựng phần thô khi bàn giao nhà.
Lần 3: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ.
Trong dự án Nhà ở Công ty có thể áp dụng phương thức trên để thu tiền của người mua nhà với tiến độ và số lượng cụ thể như sau:
Lần 1 Lần 2 Lần 3 Lần 4 Lần 5 Thời gian Hoàn thiện
phần móng Sau 6 tháng từ lần 1 Hoàn thiện phần thô Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng 25% 25% 25% 20% 5% Giá trị (ngđ ) 133,781,250 133,781,250 133,781,250 107,025,000 26,756,250 Lần 1 Lần 2 Lần 3
Thời gian Hoàn thiện
phần móng Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Tiền đất và 50% tiền xây dựng 45% 5% Giá trị (ngđ ) 74,547,750 36,741,375 4,082,375 Tổng DT (ngđ ) 208,329,000 170,522,625 137,863,625 107,025,000 26,756,250 Lần 1 Lần 2 Lần 3 Lần 4 Lần 5
Thời gian Hoàn thiện
phần móng Sau 6 tháng từ lần 1 Hoàn thiện phần thô Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng 25% 25% 25% 20% 5% Giá trị (ngđ ) 90,174,000 90,174,000 90,174,000 72,139,200 18,034,800 Lần 1 Lần 2 Lần 3
Thời gian Hoàn thiện
phần móng Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Tiền đất và 50% tiền xây dựng 45% 5% Giá trị (ngđ ) 67,100,000 34,596,000 3,844,000 Tổng DT (ngđ ) 157,274,000 124,770,000 94,018,000 72,139,200 18,034,800 Nhà chung cư Nhà thấp tầng
3.11. Tiến độ thu tiền và doanh thu từ các dự án nhà ở để bán
I. Dự án The Regal
II. Dự án The Gardens Nhà chung cư
Nhà thấp tầng
Đối với các dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, thì việc huy động vốn từ khách hàng có thể sẽ khó hơn, do tính chất không ổn định của khách hàng, họ có thể thay đổi mặt bằng thương mại văn phòng bất kỳ lúc
nào do việc kinh doanh không thuận lợi bị phá sản, kết thúc dự án, chuyển văn phòng đến nơi khác... Tuy nhiên, Công ty vẫn có thể thu được một lần tiền thuê của khách hàng trong cả thời gian thuê theo cách thức sau đây: Công ty tìm kiếm một số khách hàng lớn, cần trụ sở ổn định như: Ngân hàng, Công ty tài chính, Công ty chứng khoán, Công ty kinh doanh bất động sản… muốn thuê lâu dài cả toà nhà, hoặc một phần toà nhà trong thời gian dài (10 năm, 20 năm… hoặc cả đời dự án) để làm trụ sở hoặc cải tạo cho thuê lại. Công ty tính toán giá cho thuê, thu tiền một lần trong cả thời gian thuê với mức hợp lý đảm bảo lợi nhuận, đồng thời đảm bảo cho khách hàng thấy được lợi ích lớn của việc thuê dài hạn này, như: không mất thời gian chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, toà nhà có vị trí đẹp, giá rẻ hơn trả tiền hằng năm…