1.
2.4.2 Điểm yếu và nguyên nhân
Qua phân tích báo cáo tài chính và tìm hiểu về Trùng Dương – Thái Sơn tác giả nhận thấy các điểm yếu trong công tác huy động vốn như sau:
Thứ nhất, Doanh nghiệp Trùng Dương – Thái sơn chưa tận dụng triệt để nguồn vốn tín dụng thương mại từ nhà cung cấp vật luệ xây dựng và từ khách hàng. Công ty có dự án xây dựng khu nhà ở The Gardens, vậy Công ty nên tận dụng ngay nguồn vốn từ những khách hàng đặt hàng trước.
Thứ hai, Doanh nghiệp chưa tận dụng nguồn vốn từ ngân hàng, lượng vốn ngân hàng còn rất thấp so với cơ cấu tổng vốn của doanh nghiệp. Tuy là trong điều kiện kinh tế khó khăn như những năm qua việc vay vốn từ ngân hàng ảnh hưởng đến chi phí vốn.
Thứ ba, việc sử dụng nguồn vốn huy động của Trùng Dương –Thái Sơn chưa thực sự hiệu quả. ROA chỉ ở mức 2,19% cho ba năm từ năm 2010 đến 2012. Như vậy với vốn huy động trên thị trường khoảng hơn 10% thì việc kinh doanh mang lại của Trùng Dương – Thái Sơn ở năm 2011 là 3,19% và năm 2012 là 3,13% là không hiệu quả.
2.4.2.2 Nguyên nhân
Ảnh hưởng của nền kinh tế
Kinh tế từ năm 2010 đến 2012 hết sức ảm đạm và khó khăn, và đặc biệt lại rất khó khăn với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Với tình hình kinh tế không có gì khả quan thì rõ ràng Trùng Dương – Thái Sơn cũng phải chịu ảnh hưởng chung. Với kinh tế thời gian này, hàng loạt doanh nghiệp phá sản, có khoảng 70000 doanh nghiệp phá sản mỗi năm và BĐS đóng băng từ năm 2010 cho đến nay đã ảnh hưởng sâu sắc đến tình hình kinh doanh và tình hình huy động vốn của Trùng Dương – Thái Sơn.
Lãi suất ngân hàng
Nguyên nhân phải kể đến là trong những năm từ 2010 đến năm 2012 các doanh nghiệp khi huy động nguồn vốn tại ngân hàng lại phải trả chi phí lãi vay rất lớn khoảng tương tự theo các năm như sau, năm 2010 khoảng 20%, năm 2011 khoảng 18% và năm 2012 tuy đã giảm xuống nhưng cũng phải ở mức trên dưới 14% cho vốn huy động từ ngân hàng. Như vậy với đà kinh doanh của Trùng Dương – Thái Sơn thì lợi nhuận mang lại không thể đủ chi trả cho các khoản vay ngân hàng.
Với lãi suất cao như thế đã làm cho doanh nghiệp khó tiếp cận với nguồn vốn này vì lợi nhuận không cân xứng.
Các lĩnh vực hoạt động hiện tại thu được giá trị thặng dư thấp
Mặc dù đang mở rộng đầu tư vào rất nhiều lĩnh vực, nhưng doanh thu chủ yếu của Công ty hiện nay được mang lại từ việc nuôi và chế biến yến sào và xí nghiệp xây dựng. Chế biến yến sào xuất khẩu sử dụng rất nhiều nhân công, luôn chiếm tới khoảng 85% tổng lượng lao động, nhưng mang lại doanh thu không lớn và rất ít lợi nhuận, điều đó được thể hiện qua bảng 2.22.
Năm Doanh thu ( đồng) Lợi nhuận ( đồng) Lợi nhuận / Doanh thu 2010 3,395,156,000 10,501,000 0.31 2011 15,254,041,000 325,364,000 2.13 2012 20,149,855,000 651,406,000 3.23
Bảng 2.22. Doanh thu và lợi nhuận từ chế biến yến sào
Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán
Trong lĩnh vực thi công xây dựng, mặc dù doanh thu đang tăng lên, nhưng vẫn còn ở mức thấp, do chưa được chú trọng đầu tư về nhân lực và máy móc thiết bị nên Công ty mới chỉ nhận thầu các công trình nhỏ, giá trị thấp và lợi nhuận thấp.
Đồng thời từ năm 2010 đến nay BĐS đóng băng lợi nhuận từ lĩnh vực này không có, khu nhà ở The Gadens của Doanh nghiệp đang tiến hành cũng gặp khó khăn trong kinh doanh.
Đang trong quá trình đầu tư
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc lợi nhuận mang lại cho các cổ đông thấp là do Công ty đang trong quá trình đầu tư: đầu tư thành lập các Công ty trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, chăn nuôi thủy sản và chim yến, các dự án bất động sản. Việc đầu tư này đòi hỏi một lượng vốn lớn, nhưng không mang lại lợi nhuận tức thì, mà đó là các lợi ích thu được trong tương lai. Bên cạnh đó, do thủ tục chuẩn bị đầu tư tại Việt Nam rất phức tạp, mất nhiều thời gian, các công chức tại các Sở ngành chức năng quan liêu, tham nhũng dẫn đến việc triển khai các dự án chậm và tốn kém.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CÔNG TY
Là Công ty hoạt động đa ngành, với định hướng trở thành một Công ty đầu tư: đầu tư sản xuất, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi khai thác chim yến, bất động sản, tài chính… nên nhu cầu vốn của Công ty trong thời gian tới là rất lớn. Lượng vốn đó có thể được huy động từ phát hành cổ phần, vay các tổ chức tín dụng, bổ sung từ lợi nhuận… Trong lần nghiên cứu này, phạm vi của Luận văn chỉ giới hạn trong việc đánh giá nhu cầu vốn và đề xuất một số giải pháp để huy động vốn đầu tư cho các dự bất động sản mà Công ty đang triển khai sao cho hiệu quả.
3.1.1 Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản
Thời điểm hiện tại, Công ty đang triển khai các dự án bất động sản lớn đó là Dự án nhà ở The Gardens để bán cho các đối tượng là cán bộ của các cơ quan nhà nước, cũng như dân tái định cư và người thu nhập thấp và Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal tại khu vực núi Nhỏ, phường 2, Thành phố Vũng Tàu . Bên cạnh đó Công ty đã góp vốn đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte tại góc đường Thi sách và đường 3/2, phường 8, Thành phố Vũng Tàu. Tổng lượng vốn Công ty đã huy động và cần phải huy động trong thời gian tới cho các dự án bất động sản cụ thể như sau:
3.1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal.
Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự có diện tích 15.347 m2 đất. Theo quy hoạch được duyệt, dự án gồm 1 chung cư cao 8 tầng và 26 căn biệt thự sườn núi . Theo dự án đầu tư đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, dự án có tổng mức đầu tư 584.004.275.000 đồng. Cụ thể như bảng sau:
STT Khoản mục chi phí Giá trị (vnđ)
1 Chi phí xây dựng 291,240,620,000
1.1 Chung cư 119,000,000,000
1.2 San gạt và hạ tầng 89,651,100,000 1.3 Khu biệt thự sườn núi 82,589,520,000
2 Chi phí thiết bị 16,990,609,000
2.1 Chung cư 12,560,301,000
2.2 Khu biệt thự sườn núi 4,430,308,000
3 Chi phí GPMB 7,673,500,000 4 Chi phí hạ tầng kỹ thuật 23,020,500,000 5 Tiền sử dụng đất 167,150,200,000 6 Chi phí khác 40,953,988,000 7 Dự phòng phí 36,974,860,000 584,004,277,000
Bảng 3.1. Tổng mức đầu tư dự án The Regal
Tổng mức đầu tư
Nguồn: Phòng phát triển dự án
Nhìn vào bảng dữ liệu 3.1 chúng ta thấy rằng hạn mục Chí phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn dự án huy động, với đóng góp 50% trên tổng vốn dự án. Tiếp đến là chi phí cho sử dụng đất cũng chiếm tỷ trọng không nhở, đó là 28% tổng nguồn vốn. Với chi phí sử dụng đất thì doanh nghiệp phải cần huy động nhanh, còn chi phí xây dựng doanh nghiệp có thể huy động theo từng giai đoạn của dự án đầu tư cho phù hợp.
3.1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens
Khu nhà ở The Gardens, phường 9, thành phố Vũng Tàu có diện tích 110.000 m2. Khu nhà ở trên chủ yếu được xây dựng nhà để bán cho các đối tượng là cán bộ của các cơ quan nhà nước, cũng như dân tái định cư, và người có thu nhập thấp. Trong đó, Công ty được UBND Thành phố Vũng Tàu giao 19.805 m2 đất đã có hạ tầng để xây dựng khu nhà ở chung cư và biệt thự. Theo quy hoạch Tổng mặt bằng 1/500 đã được phê duyệt thì dự án gồm có 2 toà nhà chung cư gồm Nhà A1 cao 17 tầng và Nhà A2 cao 15 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 39.000
m2 và 32 biệt thự nhà vườn cao 3 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 7.160 m2. Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 285.613.208.000 đồng.
STT Khoản mục chi phí Giá trị (vnđ)
1 Chi phí xây dựng 190,337,510,000 1.1 Nhà A1 cao 17 tầng 86,496,960,000 1.2 Nhà A1 cao 15 tầng 90,442,000,000 1.3 Khu thấp tầng 13,398,550,000 2 Chi phí thiết bị 13,310,000,000 3 Chi phí GPMB 14,980,000,000 4 Chi phí hạ tầng kỹ thuật 5,318,500,000 5 Tiền sử dụng đất 24,228,000,000 6 Chi phí khác 15,196,028,000 7 Dự phòng phí 22,243,170,000 285,613,208,000
Bảng 3.2. Tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở The Gardens
Tổng mức đầu tư
Nguồn: Phòng phát triển dự án
Với bảng 3.2 chúng ta thấy lượng vốn trong dự án này nhỏ, trong đó chi phí sử dụng cho xây dựng là khoảng 190 tỷ đồng. Nhưng với dự án này lại có lợi thế là chi phí cho sử dụng đất nhỏ , chiếm khoảng 8,4% trong tổng nguồn vốn của dự án. Tuy là dự án nhỏ như so với vốn hiện tại của doanh nghiệp thì dự án này có vốn gấp 5,5 lầ so với vốn chủ đầu tư hiện có như phân tích năm 2012.
3.1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte
Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte được thực hiện trên khu đất 10.500 m2 tại góc đường Thi sách và đường 3/2, phường 8, Thành phố Vũng Tàu. Theo quy hoạch Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc đã được Sở Xây Dựng phê duyệt, thì dự án có quy mô cao 5 tầng nổi và 1 tầng hầm, tổng diện tích sàn phần nổi khoảng 34.125 m2, diện tích phần hầm khoảng 11.200 m2. Dự kiến, khi đi vào hoạt động, diện tích tòa nhà sẽ chủ yếu sử dụng cho các mục đích bán lẻ hàng tiêu dùng, vui chơi giải trí.
Để tập hợp được nguồn lực đầu tư, Công ty góp vốn đã thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương – Lotte gồm các cổ đông pháp nhân là Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn chiếm 54% vốn điều lệ; phần vốn góp còn lại được nắm giữ bởi Công ty trách nhiệm hữu hạn Lotte Hàn Quốc. Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 436.164.938.000 đồng.
STT Khoản mục chi phí Giá trị (vnđ)
1 Chi phí xây dựng 318,829,720,000 2 Chi phí thiết bị 44,163,900,000 3 Chi phí khác 33,519,960,000 4 Dự phòng phí 39,651,358,000 436,164,938,000
Bảng 3.3. Tổng mức đầu tư dự án Trung Tâm Thương Mại Lotte
Tổng mức đầu tư
Nguồn: Phòng phát triển dự án
Tại dự án này, Hội đồng quản trị Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte, dự kiến sẽ huy động vốn góp từ các cổ đông chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư của dự án, tương đương với 88.000.000.000 đồng. Số vốn trên sẽ được góp theo phân kỳ đầu tư - tiến độ của dự án, được huy động thông qua các lần tăng vốn điều lệ. Theo đó, Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn sẽ phải góp khoảng 47,25 tỷ đồng.
Tóm lại, với tổng nguồn vốn lên đến 1305 tỷ của 3 dự án BĐS của Trùng Dương – Thái Sơn, với nguồn vốn này so với những dự án BĐS thì cũng không phải là lớn. Nhưng thật sự với nguồn vốn của Doanh nghiệp hiện có ở năm 2012 là 50 tỷ thì rõ ràng đây là một vấn đề rất kho khăn cho doanh nghiệp.
Với nguồn vốn lớn với doanh nghiệp như vậy quả là khó khăn, nhưng kế hoạch giải ngân như thế nào lại là vấn đề quan trong không kém.
3.1.2 Kế hoạch giải ngân
Sau khi kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư, các dự án sẽ bước vào giai đoạn thực hiện đầu tư, có nghĩa là sẽ thực hiện công việc thiết kế kỹ thuật thi công, giao đất, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng… Vốn giải ngân cho các dự án phụ
thuộc vào tiến độ triển khai công việc, để xác định cụ thể nhu cầu vốn cho từng năm, ta sẽ tiến hành xem xét tiến độ của các dự án.
3.1.2.1 Tiến độ giải ngân theo dự án
Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal
Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án xây dựng khu biệt thựThe Regal như sau:
Đvt: 1.000đ TT Nội dung T1/2010 T12/2012 T1/2013 T12/2013 T1/2014 T12/2014 T1/2015 T12/2015 1 Giai đoạn
chuẩn bị đầu tư 1.464.664
1.1 Lập dự án đầu tư 649.664 1.2 Khảo sát địa chất 815.000
2 Giai đoạn
thực hiện đầu tư 246.375.214 134.660.238 201.504.159
2.1 Thiết kế KT, lập TDT 7.167.851 2.2 Tiền sử dụng đất 167.150.200 2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng 30.694.000
2.4 Xây dựng + Thiết bị 20.865.537 127.450.840 159.914.850 2.5 Chi phí tư vấn, QLDA 1.007.949 4.614.449 4.614.449 2.6 Các chi phí khác 19.489.677 2.594.949
2.7 Dự phòng phí 36.974.860
1.464.664
246.375.214 134.660.238 201.504.159
Bảng 3.4. Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal
Tổng
Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án
Nhìn vào kế hoạch giải ngân của dự án The Regal, ta thấy nguồn vốn cần huy động trong năm 2013 rất lớn so với năm 2012. Đây quả là một vấn đề khó khăn mà doanh nghiệp phải đối dầu. Nếu trường hợp giải ngân ở năm 2013 đã đúng tiến độ và số lượng thì doanh nghiệp dễ dàng cho các năm sau.
Dự án Khu nhà ở The Gardens
Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở The Gardens để bán như sau: Đvt: 1.000đ TT Nội dung T1/2010 T12/2012 T1/2013 T12/2013 T1/2014 T12/2014 T1/2015 T12/2015 1 Giai đoạn
chuẩn bị đầu tư 461.434
2 Giai đoạn
thực hiện đầu tư 35.687.492 146.724.096 92.254.186
2.1 Thiết kế KT, lập TDT 4.586.966 2.2 Tiền sử dụng đất 24.228.000 2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng 4.494.000 2.4 Xây dựng + Thiết bị 131.717.960 77.248.050 2.5 Các chi phí khác 2.378.526 3.884.551 3.884.551 2.6 Dự phòng phí 11.121.585 11.121.585 461.434 35.687.492 146.724.096 92.254.186
Bảng 3.5. Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens
Tổng
Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án
Với dự án The Gardens, thì năm 2013 doanh nghiệp chỉ cần nguồn vốn tương đối chỉ chiếm 38% tương ứng với 35 tỷ đồng. Tiến độ của dự án này cho thấy năm 2015 doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn lớn đến 92 tỷ đồng.
Dự án trung tâm thương mại Lotte
Tiến độ góp vốn từng năm của dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte như 3.6.
Nhìn bảng 3.6 cho ta thấy rằng vốn chủ sở hữu góp vào cho dự án Trung Tâm Thương mai Lotte rất nhỏ. Với tổng nguồn vốn cho dự án đến hơn 400 tỷ đồng mà huy động vốn trung bình từ năm 2013 đến năm 2016 chỉ 9 tỷ đồng/ năm và tích lũy từ năm 2013 đến 2016 chỉ 45 tỷ đồng hơn 10% so với tổng nguồn vốn cần cho dự án. Chính vì thể vấn đề còn lại là doanh nghiệp phải huy động nguồn lớn từ vốn tín dụng lên đến 90% tổng vốn.
Năm Số tiền ( đồng) 2011 500.000.000 2012 1.500.000.000 2013 5.000.000.000 2014 15.000.000.000 2015 15.000.000.000 2016 10.250.000.000 Tổng 47.250.000.000 Bảng 3.6. Tiến độ góp vốn vào
Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte
Nguồn: Phòng phát triển dự án
3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân từng năm
Từ việc xem xét chi tiết tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn của dự án The Regal, dự án The Gardens, dự án trung tâm thương mại Lotte ta tổng hợp lại để nắm được nhu cầu vốn cần thu xếp từng năm cho các dự án. Cụ thể như sau:
Đvt: vnđ Năm Dự án The Regal Dự án The Gardens Dự án
Lotte Lượng tiền
2013 246.375.214 35.687.492 5.000.000 287.062.706 2014 134.660.238 146.724.096 15.000.000 296.384.334 2015 201.504.159 92.254.186 15.000.000 308.758.345
2016 10.250.000 10.250.000
Tổng 582.539.611 274.665.774 45.250.000 902.455.385
Bảng 3.7. Lượng vốn cần thu xếp từng năm
Như vậy, tổng khối lượng vốn cần huy động cho các dự án bất động sản từ năm 2013 đến năm 2016 là 902.455.385.000 đồng. Nhìn vào bảng số liệu 3.7, cho thấy nhu cầu vốn của Trùng Dương – Thái Sơn năm 2013 là 287 tỷ, năm 2014 là