1.
1.5.2 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
Ngành Bất động sản là một ngành gắn liền với sự phát triển kinh tế của một quốc gia và có tính chu kì. Sự thay đổi cấu trúc kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa – hiện đại hóa có ảnh hưởng tích cực tới lĩnh vực xây dựng – BĐS như:
Nhu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo nền móng cho quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.
Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng nên sẽ tiếp tục đòi hỏi sự đầu tư cho lĩnh vực xây dựng – BĐS.
Sự dịch chuyển lao động từ khu vực kinh tế nông nghiệp mang lại nguồn nhân lực lớn cho lĩnh vực công nghiệp nói chung cũng như lĩnh vực xây dựng – BĐS nói riêng.
Có thể thấy, quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế của Việt Nam chính là tiền đề cho lĩnh vực Xây dựng – BĐS hình thành và phát triển.
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường Bất Động Sản như: lãi suất, giá nguyên liệu đầu vào (sắt, thép, xi măng), nguồn cung cầu BĐS trên thị trường. Mặt khác, những yếu tố đầu vào của một dự án Bất Động Sản là: quỹ đất, cơ sở hạ tầng và các công trình xây dựng trên đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng,…
Ngành Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, vay nợ cao, giá cả hàng hóa đầu vào như sắt, thép liên tục biến động, nên rủi ro của ngành là rất lớn vì do biến động cùng chiều nên khi nền kinh tế khủng hoảng thì sẽ làm cho các chủ đầu tư cũng như toàn bộ thị trường đóng băng, giá nhà sụt giảm. Bên cạnh đó, cơ cấu ngành Bất Động Sản Việt Nam hầu hết là các khoản đầu cơ và dòng tiền liên tục biến đổi theo thị trường và sản phẩm Bất Động Sản thì chỉ tập trung vào phân khúc như căn hộ cao cấp và khu nghĩ dưỡng cao cấp chứ không tập trung vào phân khúc nhà giá mềm mặc dù phân khúc này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.
1.5.2.2 Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản:
Kể từ khi chính phủ thực hiện chính sách đổi mới và gia nhập và tổ chức thương mại thế giới WTO năm 2006 thì kinh tế Việt Nam đã trở thành một trong những quốc gia phát triển nhanh nhất trong khu vực với tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người hằng năm CAGR là 14.1% từ 2007 – 2011. Bên cạnh đó, Việt Nam với dân số khoảng 90 triệu dân, tốc độ đô thị hóa cao cùng dân số trẻ sẽ là nguồn cầu tiềm năng cho thị trường Bất Động Sản phát triển khi người dân có nhu cầu nhà ở để an cư lạc nghiệp.
Hình: 1.3. Tỷ lệ đô thị hóa
Hình 1.4. Tỷ lệ vốn đầu tư / GDP
Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển
Tỷ lệ vốn đầu tư toàn xã hội (%) là một chỉ tiêu khá quan trọng quyết định đến tăng trưởng GDP. Trung Quốc tăng trưởng thần kì rồi trở thành cường quốc thứ 2 thế giới cũng nhờ vào việc duy trì tỷ lệ vốn đầu tư toàn xã hội ở mức trên 40%. Việt Nam cũng đã từng đạt được tăng trưởng GDP 8.46% năm 2007 khi tỷ lệ này ở mức 46.5%. Nhưng từ 2011 trở đi đã suy giảm mạnh mẽ và giờ chỉ còn 28.5% năm 2012 (GDP năm 2012 là 5.03%). Tỷ lệ đầu tư suy giảm mặc dù năm 2012, chính phủ đã đầu tư vốn ngân sách 195.000 tỷ đồng (tăng 8.4%) nhưng năm 2013, do cắt giảm ngân sách nên dự kiến đầu tư từ ngân sách chỉ còn 175.000 tỷ đồng, cho nên sẽ gây áp lực lên cho tăng trưởng GDP. Chính phủ sẽ phải nhờ cậy vào các nguồn lực tư nhân và vay nợ để có thể duy trì được mức tăng trưởng GDP hơn 5%.
Hình 1.5. GDP 2007 – 2011
Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển
Kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ là một trong những quốc gia có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất ở Châu Á, những yếu tố minh chứng cho điều này đó là:
68% trong tổng số 89 triệu dân của Việt Nam có độ tuổi dưới 40 nên sẽ cung cấp một lực lượng lao động dồi dào và đầy sức trẻ có khả năng cống hiến cao. Dự báo dân số Việt Nam sẽ tăng thêm 16 triệu người từ 2000 đến 2020.
Việt Nam có tốc độ tăng trưởng GDP thực dự kiến cao nhất trong khu vực trong vòng 5 năm tới với mức tăng trưởng bình quân là 7%.
Một trong những nước có niềm tin tiêu dùng rất cao với tăng trưởng bán lẻ năm 2011 là 24% và tiêu dùng khu vực tư nhân chiếm tới 68% GDP năm 2011.
Việt Nam có mức độ đầu tư rất cao với việc tỷ lệ đầu tư chiếm tới 38% GDP năm 2011.
Tiếp tục thu hút được ngày càng nhiều vốn FDI giải ngân từ các nhà đầu tư trên thế giới vào Việt Nam.
Hình 1.6. Dòng vốn FDI
Nguồn: Cục thống kê
Nỗ lực tái cấu trúc của Việt Nam đã góp phần nâng cao môi trường đầu tư của quốc gia và được hỗ trợ phát triển từ đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân.
Việt Nam có một nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú và đa dạng bao gồm: dầu mỏ, khoáng sản và đất sản xuất.
Chính trị ổn định cùng những chính sách chào đón đầu tư nước ngoài là những yếu tố tiên quyết giúp cho kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển.
Thủ tướng Chính phủ vừa có Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người (25m2 sàn/người năm 2020). Chính phủ sẽ đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Bên cạnh đó, đáp
ứng nhu cầu nhà ở cho 60% số sinh viên, học sinh và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới. Với những yếu tố như dân số cao và trẻ, thu nhập bình quân đầu người ngày càng được cải thiện thì nhu cầu về nhà ở sẽ không ngừng gia tăng.
1.5.2.3 Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam:
Từ 2010 đến giữa năm 2012:
Ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang trầm lắng kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2007 – 2009. Những chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trường càng thêm khó khăn. Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng đã ban hành Nghị quyếtsố 02/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, kiềm chế lạm phát là ưu tiên số 1. Kể từ sau khi ban hành thì hệ thống tài chính của Việt Nam đã bị ảnh hưởng và gián tiếp gây khó khăn lên tất cả các doanh nghiệp và toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Ngân hàng nhà nước Việt Nam (SBV) cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Theo chỉ thị này, các tổ chức tín dụng sẽ phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011. Điều này, đã giáng thêm một đòn nặng vào các ngành Chứng khoán và Bất Động Sản bên cạnh nghị quyết số 02. Những năm trước, các Công ty Bất Động Sản phát triển nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng tăng liên tục từ 2010 – 2011.
Hình 1.7. Tăng trưởng tín dụng
Nguồn: Cục thống kê
Dựa nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trưởng tín dụng, nên khi các ngân hàng gặp khó khăn buộc phải thắt chặt tăng trưởng tín dụng thì ngành bất động sản cũng bắt đầu chật vật tìm vốn vay. Các ngân hàng lao vào cuộc chạy đua lãi suất huy động trong năm 2011, khi có lúc lãi suất huy động chạm trần 22% và nếu nhìn vào lãi suất theo kì hạn trên bảng niêm yết lãi suất của các ngân hàng và lãi suất trên thị trường liên ngân hàng chúng ta sẽ thấy lãi suất kì hạn ngắn được đẩy lên ngang bằng cả với các kì hạn dài. Lãi suất huy động tăng dẫn tới lãi suất vay tăng, tín dụng thắt chặt đã khiến cho dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản và niềm tin nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng, chi phí tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng tăng đột biến.
Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/ 2011
Nguồn: SBV
Những cụm từ như lạm phát, chạy đua lãi suất huy động, ngân hàng mất thanh khoản xuất hiện nhan nhãn trên các mặt báo và các phương tiện thông tin đại chúng cho thấy một bức tranh u ám của nền kinh tế Việt Nam lúc bấy giờ. Những yếu tố trên cùng với việc tăng giá điện và giá xăng dầu đã làm cho chỉ số giá CPI cả nước năm 2011 lập đỉnh vào tháng 4 với mức tăng 3.32%.
Hình 1.8. CPI các tháng năm 2010 và 2011
Từ nửa cuối 2012 đến đầu 2013:
Sau một khoảng thời gian thực hiện những chính sách thắt chặt mạnh mẽ thì nền kinh tế nói chung và ngành Bất Động Sản nói riêng đã bị rệu rã khi số liệu về nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu Bất Động Sản), lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu,… được công bố.
Theo Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam thì TP.HCM và Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê. Do tồn kho tăng đã kéo theo tỷ lệ nợ xấu Bất Động Sản tại các ngân hàng cũng tăng vọt từ trong năm 2012 với số liệu từ NHNN là 8.6% và Fitch Rating Agency là khoảng 12%. Tuy nhiên, vào quý I/2013 thì NHNN công bố khoảng nợ xấu giảm xuống còn 6% tổng dư nợ.
Hình 1.9. Lượng căn hộ tồn kho
Hình 1.10. Dư nợ BĐS và tỷ lệ nợ xấu BĐS
Nguồn: SBV, Ủy ban giám sát tài chính Quốc Gia
Do lạm phát đã phần nào được kiềm chế ổn định và không còn là mối lo ngại chính nữa mà bấy giờ Chính phủ phải tập trung giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất từ hệ quả của thắt chặt chính sách tiền tệ. Vì đặc điểm của ngành Bất Động Sản Việt Nam là chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên mất đi phân khúc nhà giá rẻ đã khiến cho lượng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp tăng cao khi nền kinh tế và sức mua suy giảm. Trong khi đó, người có nhu cầu thực về nhà ở lại không thể mua được nhà do số lượng nhà vừa túi tiền rất hạn chế trên thị trường. Áp lực trả lãi vay ngân hàng với lãi suất cao đã khiến cho các Công ty BĐS bắt buộc phải giảm giá bán ảnh hưởng đến lợi nhuận và kế hoạch sản xuất kinh doanh.
Chính phủ đã nhận thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loại Bất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và tích cực cho ra đời Công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC (dự kiến vào quý II/2013) với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành Bất Động Sản bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu
xuống dưới 3%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tuyên bố sẽ tung 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Hai chính sách trên tuy không chắc chắn vực dậy được thị trường BĐS Việt Nam vốn đang trầm lắng nhưng sẽ có tác động tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng số lượng giao dịch trong ngành.
Sau khi, thông tin trên được đưa ra thì hàng loạt các doanh nghiệp Bất Động Sản trong ngành thay nhau chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấu dự án sao cho phù hợp với chính sách của chính phủ và cũng có nhiều doanh nghiệp cũng đang xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Năm 2013, được dự báo là năm bùng nổ của nhà giá rẻ khi các chủ đầu tư và các Công ty Bất Động Sản tập trung khai thác phân khúc đầy màu mỡ này mà bấy lâu nay bị bỏ quên, người mua nhà cũng có thể chọn lựa được căn nhà ưng ý vừa với thu nhập của mình.
Do thị trường Bất Động Sản khó khăn, niềm tin của các nhà đầu tư sụt giảm và các chủ đầu tư thiếu vốn do ngân hàng thắt chặt tín dụng nên đã khiến áp lực tài chính của các doanh nghiệp thuộc ngành này phải tìm cách bán tháo dẫn đến giảm giá Bất Động Sản.
Hình 1.11. Giá thị trường thứ cấp
Do cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có sự sụ giảm thì đây là thời điểm để các nhà đầu tư ngoại quan tâm đến M&A trong lĩnh vực Bất Động Sản tại Việt Nam. Theo thống kê, nếu năm 2012 xu hướng nhà đầu tư nội lấn át nhà đầu tư ngoại trong thu gom dự án bất động sản, thì năm 2013 được đánh giá yếu tố ngoại sẽ chi phối chủ yếu hoạt động mua lại trên thị trường Bất Động Sản.
Hình 1.12. Cơ cấu thị trường M&A quý I/1013
Nguồn: Stoxplus
Minh chứng cho điều này thì mới đây Lotte đã công bố việc mua lại 70% cổ phần của Tập đoàn Kotobuki trong liên doanh Hải Thành – Kotobuki, đơn vị sở hữu khách sạn 5 sao Legend Saigon. Ngay lập tức Lotte đã chuyển đổi tên khách sạn thành Lotte Legend Hotel, cho thấy được tham vọng lấn sân của Lotte trong lĩnh vực Hotel và Resort tại Việt Nam. Gemadept mới đây cũng công bố bán tòa tháp Gemadept Tower với gái 45.5 triệu USD hay là việc Tập đoàn Vingroup đã quyết định bán Vincom A Center và CTCP Đầu tư phát triển triển Đô Thị Sông Đà (Sudico) đã bán phần vốn góp trị giá 25 tỷ tại dự án nghỉ dưỡng Cactus Cam Ranh Resort & Spa sau khi Sudico ghi nhận khoản lỗ năm 2012 là 302 tỷ đồng. Một đại gia khác là Vinaconex sau khi lỗ 620 tỷ đồng năm 2012, cũng phải bán bớt vốn trong Công ty con là Vinaconex - Hoàng Thành và Công ty liên doanh đô thị Nam
An Khánh. Trong đó, Vinaconex đã bán hết vốn trong Vinaconex - Hoàng Thành (chủ đầu tư của dự án Khu đô thị Park City) cho Perdana City (Malaysia), qua đó biến dự án này thành dự án 100% vốn nước ngoài. CBRE nhận định rằng các nhà đầu tư nước ngoài đang nhăm nhe thâu tóm các dự án bất động sản tại Việt Nam và họ sẽ tìm các dự án đang hoạt động hoặc đang xây dựng hơn là tìm kiếm các khu đất vàng ở thành phố để xây mới.
1.5.2.4 Đánh giá thị trường năm 2013
Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng