Tuyen tap gop y ve sua doi luat kinh doanh bat dong san va luat nha o

CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tơn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Góp ý Dự thảo Luật Nhà Công ty Luật Hợp danh Việt Nam - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014) GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) -CÔNG TY LUẬT HỢP DANH VIỆT NAM (VINALAW FIRM) Công nhận quyền sở hữu nhà ở: Điều 11 Công nhận quyền sở hữu nhà Khoản 1: Nhà nước thực công nhận quyền sở hữu nhà thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Nhà cấp Giấy chứng nhận phải nhà xây dựng xong (nhà có sẵn) Nên bỏ chữ thực quy định cho gọn lại sau: Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật nhà xây dựng xong (nhà có sẵn) Khoản 4: Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê mua theo dự án Nhà nước khơng cấp Giấy chứng nhận nhà cho chủ đầu tư mà thực cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận nhà chưa bán, chưa cho thuê mua Trường hợp đầu tư xây dựng nhà thuê chủ đầu tư cấp Giấy chứng nhận nhà Quy định thừa chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận Họ đưa nhà vào diện chưa bán, chưa cho thuê mua để cấp giấy chứng nhận bán, cho thuê mua Nghĩa vụ chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà ở: Điều 13 Nghĩa vụ chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà Điểm b khoản 1: Chủ sở hữu nhà có nghĩa vụ sau đây: CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tơn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn b) Thực việc sử dụng nhà ở, phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh môi trường, trật tự trị an theo quy định Luật pháp luật có liên quan; Việc sử dụng nhà quyền chủ sở hữu nhà ở, nghĩa vụ Sửa lại cho gọn sau: Thực đầy đủ quy định pháp luật phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh môi trường, trật tự trị an Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Điều 14.Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Khoản 1: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà quy định sau: Trường hợp mua bán, thuê mua nhà cá nhân với cá nhân thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; Quy định gây bất lợi cho bên mua, bên thuê mua Đề nghị bổ sung: Trường hợp mua bán, thuê mua nhà cá nhân với cá nhân thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, thuê mua nhà nhận bàn giao nhà từ bên bán, bên cho thuê mua Kiến trúc nhà Điều 22 Kiến trúc nhà Khoản 1: Kiến trúc nhà phải kết hợp hài hoà kiến trúc đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội dân tộc vùng, miền Cần quy định rõ: - Thế kiến trúc đại CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn - Thế kiến trúc truyền thống - Thế kết hợp hài hòa kiến trúc đại kiến trúc truyền thống Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà Điều 87 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc bảo trì, cải tạo nhà Điểm a khoản 1: Chủ sở hữu nhà có quyền sau việc bảo trì, cải tạo nhà ở: a) Được tự thực việc bảo trì, cải tạo nhà thuê tổ chức, cá nhân có đủ lực hành nghề xây dựng thực Trong trường hợp sửa chữa lớn cải tạo nhà theo quy định phải có Giấy phép xây dựng chủ sở hữu nhà tự thực có đủ lực hành nghề xây dựng; Cần quy định rõ tiêu chí để xác định có đủ lực hành nghề xây dựng Phần sở hữu riêng phần sở hữu chung Điều 98 Phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cư Điểm a khoản 1: Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; Cần giải thích rõ chữ lơgia khu vực hộ (sàn nước nhà bếp, …) Quyền tiếp tục thuê nhà Điều 128 Quyền tiếp tục thuê nhà Khoản 2: Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê nhà cịn bên th nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tơn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Quy định bất lợi cho người chủ sau Vì họ có quyền vào nhà sau nhận chuyển nhượng từ người chủ trước, trường hợp có nhà để Trong không thấy quy định trách nhiệm người chuyển quyền sở hữu Đề nghị sửa lại sau: Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê nhà cịn bên th nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng đồng ý chủ sở hữu nhà Trường hợp chủ sở hữu nhà không đồng ý chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà thuê nhà khác bồi thường cho bên thuê nhà Tặng cho nhà cho thuê Điều 133 Tặng cho nhà cho thuê Khoản khoản 2: Chủ sở hữu nhà cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà biết việc tặng cho nhà Bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng ký với bên tặng cho, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Quy định bất lợi cho người tặng cho Đề nghị sửa lại sau: Chủ sở hữu nhà cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà biết trước 30 ngày việc tặng cho nhà Bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng ký với bên tặng cho đồng ý người tặng cho Trường hợp người tặng cho khơng đồng ý người tặng cho có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà thuê nhà khác bồi thường cho bên thuê nhà Đổi nhà cho thuê Điều 135 Đổi nhà cho thuê Khoản khoản 2: Chủ sở hữu nhà cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê nhà biết trước việc đổi nhà CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng ký với chủ sở hữu nhà cũ, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Quy định bất lợi cho người đổi nhà không cho thuê Đề nghị sửa lại sau: Chủ sở hữu nhà cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê nhà biết trước 30 ngày việc đổi nhà Bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng ký với chủ sở hữu nhà cũ đồng ý người chủ sở hữu Trường hợp người chủ sở hữu không đồng ý người đổi nhà có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà thuê nhà khác bồi thường cho bên thuê nhà 10 Thế chấp nhà cho thuê: Điều 141 Thế chấp nhà cho thuê Đoạn 1: Chủ sở hữu nhà có quyền chấp nhà cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê nhà biết trước việc chấp Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà Quy định bất lợi cho người nhận chấp Đề nghị sửa lại sau: Chủ sở hữu nhà có quyền chấp nhà cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê nhà biết trước 30 ngày việc chấp Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đồng ý người nhận chấp Trường hợp người nhận chấp khơng đồng ý người chấp nhà có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà thuê nhà khác bồi thường cho bên thuê nhà 12 Góp vốn bằng nhà cho thuê: Điều 146 Góp vốn bằng nhà cho thuê Khoản 1: Chủ sở hữu nhà cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà biết trước việc góp vốn nhà Đề nghị bổ sung: CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Chủ sở hữu nhà cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà biết trước 30 ngày việc góp vốn nhà CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Góp ý Dự thảo Luật Nhà Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam - Cty luật TNHH Đất Luật Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014) GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam Cty luật TNHH Đất Luật Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà (Điều 14) Tôi đồng ý với khoản quy định “Trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà chủ đầu tư với người mua, thuê mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ chủ đầu tư bàn giao nhà cho người mua, người thuê mua;” Riêng trường hơp : ü Mua bán, thuê mua nhà cá nhân với cá nhân thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; ü Tặng cho, đổi nhà cá nhân với cá nhân thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà cho bên nhận tặng cho, nhận đổi; ü Thừa kế nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ mở thừa kế theo quy định pháp luật thừa kế Các quy định cần xem xét sửa đổi lại cho phù hợp với Điều 95 Điều 188 Luật đất đai 2013 ( LĐĐ quy định việc đăng ký đất đai, nhà và tài sản khác gắn liền với đất – có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính) Sửa đổi cho phù hợp với quy định Điều 168 Bộ luật Dân (Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.) Sửa đổi cho phù hợp với quy định Điều 16 Dự thảo LKDBĐS (Bên mua nhà, cơng trình xây dựng có quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng kể từ đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quan quản lý nhà nước có thẩm quyền Thời điểm đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thực thời điểm với đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan địa theo quy định pháp luật đất đai ) CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Sửa đổi để tránh mâu thuẫn khơng đáng có luật dẫn đến tranh chấp áp dụng luật giao dịch BĐS ( ví dụ trường hợp giao dịch nhà gắn liền với đất theo quy định PL hành Mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại ( Điều 28 ) : - Tại khoản điểm a quy định chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai “ giải chấp trường hợp chấp nhà ở” điểm dự thảo đáp ứng tình hình thực tế chủ đầu tư người mua nhà chấp tài sản chủ đầu tư khơng có khả tốn khơng biết giải ? Nhưng theo nên quy định giải chấp phần theo tiến độ huy động vốn chủ đầu tư khách hàngtrong trường hợp chấp dự án” sửa quy định Điều 142 dự thảo - Điểm c quy định “Có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ký với tổ chức tài ngân hàng thương mại theo quy định Điều 118 Luật này;” Điều 118 khoản quy định “ Phí bảo đảm giao dịch nhà tính tổng giá bán hộ hình thành tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán Trong trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà thời hạn theo thỏa thuận hợp đồng mua bán giải thể, phá sản triển khai thực dự án bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyền lợi người mua nhà theo quy định sau đây: ü Hoàn lại cho người mua số tiền đóng trước cho chủ đầu tư; ü Thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực dự án để bàn giao nhà ở” Vấn đề đặt khoản phí ? để chủ đầu tư không thực viêc bàn giao nhà thời hạn, giải thể, phá sản… bên nhận bảo đảm có đủ điều kiện để giải quyền lợi cho người mua nhà, quy định có làm cho giá nhà cao lên thêm gánh nặng cho chủ đầu tư người mua nhà - Nên bỏ điểm d khoản điểm c khoản quy định “Đã có văn báo cáo quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà đó.” Vì quan quản lý nhà nước can thiệp sâu CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn vào hoạt động kinh doanh đồng thời kéo dài thủ tục hành làm hội kinh doanh DN - Cần phải xem xét lại quy định Khoản “Chủ đầu tư dự án nhà thương mại không ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai ký hợp đồng đặt cọc thu tiền đặt cọc thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai theo thỏa thuận có đủ điều kiện quy định…” quy định mâu thuẫn với quy định Dự thảo LKDBĐS cho phép chủ đầu tư cho th, cho th mua nhà cơng tình xây dựng hình thành tương lai, quy định nhiều người cho tiến phù hợp với thực tiễn (cùng Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, quy định vấn đề lại không đồng nhất) Quy định vốn huy động từ tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà trả trước người mua, thuê, thuê mua nhà ở.( Điều 66 khoản 3) Trường hợp mua bán nhà xây dựng theo dự án chủ đầu tư nhận tiền mua nhà trả trước khách hàng theo tiến độ xây dựng không vượt 70% giá trị nhà mua bán đến trước bàn giao nhà cho người mua chủ đầu tư tổ chức, cá nhân nước ngồi ứng trước tiền mua nhà khách hàng không vượt 50% giá trị nhà mua bán đến trước bàn giao nhà Tại lại có phân biệt đó, có cần thiết phải phân biệt khơng ? Khi mà phân biệt thật không cần thiết Quyền sở hữu nhà Việt Nam tổ chức cá nhân nước ngồi : - Trong dự thảo luật có nhiều điều khoản dùng cụm từ “Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án…” ( Điều 155, 156,157,158…) với tên gọi dễ hiểu nhầm cá nhân nước ngồi có quyền đầu tư xây dựng nhà để bán… khó phân biệt với đối tượng cá nhân nước có quyền sở hữu nhà Việt Nam Nên trường hợp vào quy định Luật Đầu tư, Luật Đất đai Luật KDBĐS với điều kiện kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để sửa cụm từ thành Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng nhà theo dự án để bán … - Tại khoản điểm a Điều 157 quy định tổ chức , cá nhân nước “chỉ mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu loại nhà thương mạị (bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ) dự án đầu tư xây dựng nhà có giá bán cao mức giá Chính phủ quy định theo khu vực thời kỳ khác nhau;” theo không nên vào mức giá bán mà CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tơn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn quy định vào loại nhà hạng nhà theo cách phân hạng nhà Bộ Xây dựng - Điểm a khoản Điều 158 để giản tiện thủ tục hành nên quy định bắt buộc việc đăng ký cho thuê nhà quan có thẩm quyền thay cho việc “phải có văn thông báo việc cho thuê nhà với quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà để theo dõi, quản lý” Bởi quan cấp GCN quyền sử đất ,quyền sở hữu nhà cho đối tượng UBND cấp huyện nên đăng ký giao dịch quan có thẩm quyền cấp huyện CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 Sau năm thực thi đời sống, Luật đóng góp vai trị quan trọng việc tạo hành lang pháp lí để làm sở thúc đẩy phát triển kinh tế văn hóa xã hội nói chung Trong đó, Luật thực thể chế hóa cụ thể đường lối, chủ trương sách Đảng nhà nước ta việc tạo mơi trường kinh doanh, cạnh tranh thơng thống có mơi trường kinh doanh thuộc lĩnh vực bất động sản Việc kinh doanh bất động sản không trái với quy định pháp luật nguyên tắc chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lời Nhất giai đoạn phân khúc thị trường kèm theo tính cạnh tranh có tính tồn cầu hóa tác động trực tiếp đến hình thành phát triển chung chủ thể kinh doanh Sự tác động không nhỏ ảnh hưởng lớn đến việc phải bảo đảm cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bình đẳng, đơi bên có lợi quốc gia mà Việt nam ngoại lệ Tuy nhiên, từ đến nay, số nội dung Luật thực chưa phù hợp với quy luật chung thị trường bất động sản ngồi nước, việc sửa đổi bổ sung để điều chỉnh tốt điều cần thiết Chúng xin nêu số vấn đề cần thiết phải lưu ý sửa đổi, bổ sung cho dự thảo lần mang tính chất trao đổi, sau: Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Vấn đề quy định Điều 14 dự thảo thể quan điểm Đảng nhà nước ta thống phát triển kinh doanh ngành bất động sản tương xứng với phát triển chung kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội hcur nghĩa nước ta Tuy nhiên với quy định Khoản Điều làm cảm thấy băn khoăn “Khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông qua doanh nghiệp cá nhân môi giới bất động sản” Bản chất vấn đề kinh doanh “việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản” xuất phát từ sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp cá nhân mơi giới hay nói cách khác cơng ty kinh doanh bất động sản thực chất họ sàn giao dịch bất động sản cá nhân mơi giới Quy định nói chủ thể thực chồng chéo không rõ ràng, quy định không khả thi để áp dụng tương lai Hơn quy định ngược lại việc tự kinh doanh doanh nghiệp thương trường Người kinh doanh có quyền lựa chọn mơi trương kinh doanh bất động sản để sinh lời, quyền thể nguyên tắc tự do, bình đẳng kể phương diện thỏa thuận quyền nghĩa vụ tham gia kinh doanh Đứng góc độ khoa học pháp lý thuộc thỏa thuận ngang quyền theo hợp đồng kinh doanh bất động sản thị trường, thị trương phải theo tự nhiên khơng thiết phải khoanh vùng làm cản trở tự mua bán trao đổi hàng hóa Nếu quy định rõ ràng có xu hướng khuyến khích tập trung quyền kinh doanh bất động sản vào tổ chức kinh tế sàn giao dịch Bất động sản môi giới bất động sản Nhưng tiếc, tổ chức kinh doanh bất động sản lại sản giao dịch bất động sản cá nhân làm chủ việc môi giới bất động sản Theo ý kiến nên bỏ quy định khoản Điều 14 dự thảo lần để việc kinh doanh bất động sản không phạm lỗi rào cản hạn chế việc tự kinh doanh chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh thị trường Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Tại Khoản Điều dự thảo quy định “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp kinh CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn doanh bất động sản), phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều này” Đây quy định thiếu tính khoa học, không rõ nghĩa trái với quy định khác có liên quan Với tinh thần nội dung điều luật, hiểu việc kinh doanh bất động sản với việc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức, cá nhân song song thực khơng trái luật hay nói cách khác chủ thể kinh doanh bất động sản phép kinh doanh ngành nghề bất động sản thời điểm gửi hồ sơ thành lập doanh nghiệp Như quy định trái với quy định thành lập doanh nghiệp “Doanh nghiệp hoạt động kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh”[2] Tức doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản mà doanh nghiệp thực trở thành tổ chức kinh tế (được phòng ĐKKD cấp tỉnh thành cấp giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh) sau cấp giấy phép kinh doanh thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản Hơn kinh doanh họ cá nhân mà họ thể nhân (doanh nghiệp tư nhân) tổ chức kinh tế, phải nhân danh tổ chức kinh tế để hoạt động kinh doanh khơng nhân danh cá nhân Theo chúng tôi, để điều luật dễ hiểu áp dụng thống chung thực tiễn, nên sửa lại theo hướng rõ ràng quán điều kiện kinh doanh bất động sản“Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã để trở thành tổ chức kinh tế, phải có vốn pháp định đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều này” Nguyên tắc chuyển nhượng toàn dự án bất động sản Khoản Điều 38, quy định: “Việc chuyển nhượng toàn dự án bất động sản phải quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án đồng ý thông qua định công nhận chủ đầu tư cấp lại giấy chứng nhận đầu tư cho chủ đầu tư mới, đồng thời chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai” Đây quy định không rõ ràng, khơng thống khó thực thi thực tiễn, không hiểu rõ khái niệm “cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án đồng ý” gì? Quy định mâu thuẫn với việc phép tự chuyển nhượng quy định Khoản Điều trái với quyền bên việc chuyển nhượng dự án quy định Điều 40 dự thảo Nếu Khoản mở Khoản trói buộc điều kiện phức tạp, làm hạn chế việc tự chuyển nhượng dự án bất động sản Tại việc chuyển nhượng lại phải đồng ý quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án Có cần thiết không, mà dự án chủ đầu tư dự án? Đã chủ đầu tư tồn quyền định chuyển nhượng hay khơng chuyển nhượng thuộc chủ sở hữu Trong nguyên tắc bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp giấy tờ sau chuyển đổi dự án bất động sản quy phạm pháp luật chưa làm Chúng băn khoăn điều thực tiễn, có nhiều cách hiểu khác nhau, khơng đem lại quyền lợi ích hợp pháp cho bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng toàn dự án Chúng ta thừa hiểu việc chuyển nhượng dự án bất động sản loại quan hệ hai bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận phải thông qua quan quản lí nhà nước dự án bất động sản đầu tư làm thủ tục chuyển nhượng Vì kiến nghị sửa Khoản điều phải có liên kết logic với quy định Khoản 1, cần bổ sung việc khẳng định chuyển từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư dự án bất CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tơn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn động sản ln bảo đảm tính kế thừa quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật, cụ thể sau “Việc chuyển nhượng toàn dự án bất động sản phải quan nhà nước có thẩm quyền thực theo quy định pháp luật Khi cấp lại giấy chứng nhận đầu tư cho chủ đầu tư mới, đồng thời chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai” Nghĩa vụ bên cho th mua nhà, cơng trình xây dựng Vấn đề Nghĩa vụ bên cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng quy định Điều 30 dự thảo rõ ràng nhiều nội dung có giá trị pháp lí tương đối cao ổn định Tuy nhiên nghĩa vụ Khoản Điều chưa phù hợp, khoản định thuộc cam kết hợp đồng cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng bên cho th mua bên th mua xác ”Khơng đơn phương hủy bỏ hợp đồng bên thuê mua thực nghĩa vụ theo hợp đồng” Quy định hiểu trường hợp bên thuê mua thực hợp đồng bên cho thuê mua không phép đơn phương chấm dứt hợp đồng, ngược lại bên thuê mua mà thực nghĩa vụ khơng hợp đồng bên cho th mua đương nhiên quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Với lí giải đó, hiểu quy định nhằm khuyến khích việc đơn phương chấm dứt hợp đồng kinh doanh cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Như chắn việc kinh doanh bất động sản hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng khơng khó khả thi thực tiễn Theo quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh doanh nghiệp thực khơng nghiã vụ nội dung hợp đồng kí kết doanh nghiệp phải chịu hoàn toàn trách nhiệm phạt vi phạm hợp đồng Tức doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm hậu mà gây ”Khơng đơn phương hủy bỏ ” Đây quy phạm pháp luật cấm đoán nằm nội dung quy phạm pháp luật bắt buộc ”nghĩa vụ” Điều 30 được, giảm giá trị quy định, ngồi tạo hiệu lực khác không thuộc nội dung điều chỉnh chủ thể Theo chúng tôi, cần sử dụng lại Khoản Điều 30 dự thảo cụm từ khoa học để làm cho quy phạm pháp luật nghĩa vụ (bắt buộc) trở nên thuyết phục thực tiễn thi hành, cụ thể là: ”Thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng” Ngồi bổ sung cụm từ ”phạt vi phạm” vào Khoản Điều dự thảo ” Bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm (nếu có) lỗi gây ra.” Quyền bên bán nhà, cơng trình xây dựng Quyền bên bán nhà, cơng trình xây dựng quy định Điều 19 dự thảo sau: ”1 Yêu cầu bên mua toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng u cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây Đơn phương chấm dứt hợp đồng bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật Các quyền khác theo quy định pháp luật” Nội dung điều dự thảo khơng có chỉnh sửa, giữ nguyên nội dung luật hành Nghiên cứu sâu hơn, nhận thấy, quy định Khoản lại khó thuyết phục thực tiễn thi hành mà ”điều kiện để đơn phương chấm dứt” không giải thích phần giải thích từ ngữ dự thảo Đây hạn chế lớn việc thống cách hiểu điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn đồng thực tiễn thi hành kể chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng nói riêng quan quản lí nhà nước kinh doanh bất động sản nói chung Ngồi ra, nội dung điều chưa bảo vệ cho bên bán quyền phạt vi phạm bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng vi phạm nội dung hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng cam kết Trong thực tiễn thi hành, tình xẩy tương đối nhiều, phức tạp, xuất phát từ lợi ích từ bên mua mà bên bán phải chịu rủi ro từ việc đơn phương chấm dưt hợp đồng vi phạm nội dung hợp đồng mua bán kí kết làm cho bên bán khơng có hội thực trọn ven việc bán Luật thương mại quy định phạt vi phạm Điều 300 bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng hợp đồng có thỏa thuận, mức phạt bên tự thỏa thuận không 8% giá trị nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm kể tổng mức phạt nhiều hành vi vi phạm Điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng[3] Vấn đề áp dụng việc phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng chế tài phù hợp với kinh tế thị trường, làm cho bên tham gia thực h iện tốt quyền nghiã vụ Theo ý kiến chúng tơi kiến nghị, cần bổ sung khái niệm ”điều kiện để đơn phương chấm dứt” để giải thích cụ thể phần giải thích từ ngữ dự thảo, làm thống chung cách hiểu thực quyền hiệu Bên cạnh đó, quy định cần bổ sung chế tài bên bán nhà có quyền phạt vi phạm hợp đồng theo quy định pháp luật (Luật Thương mại) bên mua vi phạm nội dung cam kết việc giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng Ngun tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tại Khoản Điều 53, quy định: “ Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân có đăng ký kinh doanh” Đây quy định chồng chéo, không khả thi thực tiễn thi hành, làm cho việc xác định tư cách tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh sàn giao dịch bất động sản không thống dễ dàng gây nhầm lẫn Thực chất vấn đề đòi hỏi đặt cần giải quy định tổ chức hoạt động sản giao dịch bất động sản phải đảm bảo pháp nhân thể nhân, phải hoạt động có chức kinh doanh sàn giao dịch bất động sản Những nguyên tắc phù hợp với việc kinh doanh kinh tế thị trường nước ta Dưới góc độ khoa học pháp lí, tổ chức kinh tế gọi pháp nhân phải hội tụ đủ yếu tố quy định Điều 84 Bộ Luật Dân sự, là: phải thành lập hợp pháp; có cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác tự chịu trách nhiệm tài sản đó; Nhân danh tham gia quan hệ pháp luật cách độc lập Như vậy, thân yếu tố thứ “phải thành lập hợp pháp” đương nhiên phải có đăng kí kinh doanh Căn địa vị pháp lý doanh nghiệp theo quy định pháp luật hành tổ chức kinh tế pháp nhân bao gồm Công ty TNHH; Công ty Cổ phần; Công ty Hợp danh; (Luật Doanh nghiệp 2005) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (Luật Hợp tác xã) loại hình doanh nghiệp hoạt động theo Luật doanh nghiệp nhà nước 2003 Doanh nghiệp muốn hoạt động phải đăng kí kinh doanh thành lập doanh nghiệp quan nhà nước có thẩm quyền (Phịng đăng kí kinh doanh cấp Sở Kế hoạch Đầu tư cấp tỉnh thành theo Luật doanh nghiệp, Phòng ĐKKD cấp quận huyện theo Luật HTX) Sau đăng kí kinh doanh thành lập doanh nghiệp pháp nhân tổ chức kinh tế phải đăng kí hoạt động kinh doanh sàn giao dịch bất động sản quan chuyên ngành quản lí lĩnh vực này Sở Xây dựng quan cấp với quan cấp giấy chứng nhận ĐKKD Sở Kế hoạch đầu tư CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Cơ quan chuyên ngành cấp cho tổ chức pháp nhân quyền hoạt động gọi giấy phép kinh doanh sàn giao dịch bất động sản Trong trường hợp nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản bắt buộc phải có giấy phép quan quản lí chun ngành khơng thể quy định “và có đăng ký kinh doanh” Theo quan điểm chúng tôi, quy định phải rõ ràng, khoa học thống nhất, nên sửa đổi Khoản Điều dự thảo sau: “Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân đăng kí chức hoạt động kinh doanh quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật” Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ bất động sản Nguyên tắc ban soạn thảo đưa Điều 44 phù hợp với nguyên tắc chung quan hệ tài sản kinh tế thị trường phải bảo đảm công khai, trung thực tuân thủ pháp luật Tuy nhiên, quy định Khoản Điều chưa thật toát lên nguyên tắc tự nguyện bên tham gia vào quan hệ theo quy định pháp luật “Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thông qua hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản” Dưới góc độ khoa học pháp lí cụm từ “Hợp đồng” thể đầy đủ ý chí tự nguyện cam kết bên chủ thể tham gia vào quan hệ Do chủ thể bên thực hiện, tức bên tự xác lập quan hệ kinh doanh dịch vụ bất động sản thơng qua hình thức hợp đồng, cịn gọi kí kết hợp đồng, khâu quan trọng khơng thể thiếu để xác định quyền nghĩa vụ Còn “thơng qua” tức bên kí kết hợp đồng phải nhắc lại toàn nội dung hợp đồng thực tế phải đọc lại biên làm việc hay biên gọi thơng qua biên cho bên tham gia rõ Nếu dùng từ “thơng qua” ngun tắc khơng đạt mục đích yêu cầu quy phạm mà nội dung cuả cần diễn tả Sự phiến diện nội hàm quy định tạo nên thiếu thống thực cuối quy định khơng có tính thuyết phục tất giai tầng xã hội Cho nên, kiến nghị nên sửa lại Khoản Điều dự thảo sau: “Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản phải bên tự nguyện thỏa thuận hình thức hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản” Như khoa học, đảm bảo nguyên tắc tự nguyện bên quan hệ kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm mục đích sinh lời “Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thông qua hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản” Với tư cách Luật ngành luật chuyên ngành độc lập, có chức điều chỉnh quan hệ xã hội thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản Chúng tơi kì vọng việc sửa đổi, bổ sung số vấn đề dự thảo luật lần động lực tốt, thổi luồng sinh khí có tính định vào kinh tế thị trường Bên cạnh chứng minh cách cụ thể việc đề chủ trương sách đắn Đảng nhà nước ta việc nhà nước quản lí lĩnh vực kinh doanh bất động sản quy định pháp luật [1] Giảng viên Khoa Luật trường Đại học Sài Gòn [2] Theo Luật doanh nghiệp năm 2005 [3] Điều 301 Luật thương mại 2005 CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tơn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản Ths.Đỗ Thị Kim Ngân – Giảng viên Khoa Luật học Trường Đại học Bình Dương - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014) MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) Ths.Đỗ Thị Kim Ngân – Giảng viên Khoa Luật học Trường Đại học Bình Dương Luật kinh doanh bất động sản hành góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước nhằm phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, phát triển thị trường bất động sản có tham gia nhiều thành phần kinh tế, khuyến khích thành phần kinh tế nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, sau thời gian mang lại hiệu tích cực, có nhiều quy định Luật kinh doanh bất động sản khơng cịn phù hợp thực tiễn Để góp phần hoàn thiện quy định Luật kinh doanh bất động sản, tơi có số góp ý Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau: 1.Quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Điều Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản người Việt Nam định cư nước đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai, thay cho thuê, cho thuê mua bất động sản có sẵn quy định hành Điều nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác phần cơng trình q trình xây dựng, người thuê có điều kiện tham gia với chủ đầu tư dự án việc hoàn thiện thiết kế, giám sát q trình thi cơng xây dựng Thực tế, nguồn vốn nước đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đóng vai trị lớn việc hỗ trợ cho dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Năm 2013, dòng vốn FDI vào Việt Nam lập kỉ lục 22 tỷ USD, giá trị đầu tư vào bất động sản đứng thứ lĩnh vực đầu tư Trước thực tế nguồn vốn cho thị trường bất động sản thiếu yếu nay, quy định Dự thảo luật nhằm mục đích thu hút nguồn lực đầu tư vào thị trường bất động CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn sản nước Tuy nhiên, quy định cần phải có chế kiểm soát lực nhà đầu tư nước ngồi, chẳng hạn cần phải có công ty độc lập làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát tiến độ thực dự án 2.Quy định nguyên tắc kinh doanh bất động sản Khoản Điều 14 Dự thảo quy định chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải ký quỹ cam kết đầu tư thực dự án Tơi hồn toàn thống với quy định nhằm ràng buộc nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư triển khai dự án bất động sản, khắc phục tình trạng chủ dự án triển khai chậm, bỏ dự án chuyển nhượng dự án, không thực thực không đầy đủ, không nghĩa vụ với nhà nước, với khách hàng thời gian qua Đồng thời, quy định ký quỹ bảo đảm tính thống với Luật Đất đai (sửa đổi) Quốc hội thông qua 3.Quy định trả tiền ứng trước đới với bất động sản hình thành tương lai Khoản Điều 16 Dự thảo quy định “Việc toán giao dịch bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng theo hình thức trả lần, trả chậm, trả dần bất động sản có sẵn trả tiền ứng trước bất động sản hình thành tương lai” Dự thảo luật quy định hình thức tốn giao dịch bất động sản việc trả tiền ứng trước bất động sản hình thành tương lai cần thiết việc đầu tư dự án kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có vốn lớn quy định cho phép nhà đầu tư huy động nguồn vốn dân để đầu tư Tuy nhiên, luật chưa quy định chặt chẽ tiến độ huy động, sử dụng vốn từ tiền ứng trước khách hàng phải mục đích, hiệu dẫn đến việc chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào dự án khác dẫn đến chậm triển khai, dừng triển khai, chí khơng cịn khả tiếp tục thực dự án, vi phạm hợp đồng, giao nhà chậm cho khách hàng… gây bất ổn, làm niềm tin khách hàng vào thị trường bất động sản Vì vậy, luật cần quy định chặt chẽ việc ứng trước vốn phải thực theo tiến độ dự án phê duyệt Khoản Điều 16 Dự thảo Luật sửa đổi quy định việc tốn theo hình thức ứng tiền trước nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải đảm bảo nguyên tắc luật định nhằm trọng đến trách nhiệm chủ đầu tư tiền ứng trước khách hàng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn khách hàng để sử dụng sai mục đích Theo tơi, luật quy định hợp lý 4.Quy định việc bảo lãnh để đảm bảo thực giao dịch bất động sản Khoản Điều 16 quy định bảo lãnh để thực giao dịch bất động sản, có việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai Quy định nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng sử dụng không mục đích, đầu tư dàn trải vào nhiều dự án khác, sau khơng triển khai dự án triển khai cầm chừng, không bàn giao nhà theo tiến độ hợp đồng cho khách CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn hàng Tuy nhiên, theo tôi, luật cần quy định chủ đầu tư trước tổ chức bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải mua bảo hiểm ký quỹ tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, cơng trình xây dựng ứng trước khách hàng tổ chức tín dụng Việt Nam để tránh rủi ro cho khách hàng thay quy định phải có bảo lãnh Dự thảo Quy định hoạt động sàn giao dịch bất động sản Điều 53 Dự thảo có thay đổi sửa đổi, quy định không bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng phải thực thơng qua sàn giao dịch bất động sản mà Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Mục đích Luật hành quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn nhằm giúp cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch Tuy nhiên, điều phát sinh thêm thủ tục chi phí mà người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản phải gánh chịu Vào thời điểm bất động sản khó khăn việc bắt buộc giao dịch phải thơng qua sàn giao dịch làm trở ngại cho hồi phục thị trường bất động sản Do đó, tơi đồng ý với quy định Dự thảo 6.Quy định điều kiện cấp chứng môi giới bất động sản đối với nhân viên môi giới bất động sản Điều 52 Dự thảo quy định điều kiện cấp chứng môi giới bất động sản đới với cá nhân phải có trình độ từ đại học trở lên Theo Bộ Xây dựng, quy định điều kiện thủ tục cấp chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản Luật hành đơn giản, dễ dàng, khơng quy định trình độ học vấn đối với người cấp chứng môi giới bất động sản qua sát hạch làm giảm chất lượng, tính chun nghiệp nghề mơi giới, định giá bất động sản Tuy nhiên, lập luận rằng người có bằng đại học có trình độ cao làm môi giới tốt để tránh rủi ro cho khách hàng không thuyết phục Với nhiệm vụ nhân viên môi giới bất động sản am hiểu lĩnh vực bất động sản mà không có bằng đại học làm tốt người có bằng đại học lĩnh vực chuyên môn không liên quan đến bất động sản, không am hiểu lĩnh vực bất động sản Do đó, theo tơi Dự thảo quy định điều kiện để cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản phải có trình độ đại học trở lên địi hỏi cao so với cơng việc người làm môi giới bất động sản Trên số ý kiến Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản nhằm góp phần để nhà làm luật xây dựng Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung hoàn thiện mang tính khả thi áp dụng vào thực tiễn Những hội trong nước kinh doanh bất động sản - Góp ý ơng Nguyễn Việt Khoa - Giảng viên Khoa Luật- Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, Giám đốc trung tâm tư vấn bồi dưỡng pháp luật kinh doanh- Hội thảo VCCI (Tp.HCM 21/3/2014) CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN- NHỮNG CƠ HỘI MỚI DOANH TRONG TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Việt Khoa Giảng viên Khoa Luật- Trường đại học Kinh tế TP.HCM Giám đốc trung tâm tư vấn bồi dưỡng pháp luật kinh doanh vietkhoa@ueh.edu.vn/ 09 88 026 027 / www.phapluatkinhdoanh.edu.vn Với biến động thị trường bất động sản nay, Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản xây dựng theo hướng tích cực thơng thống, mở rộng chủ thể phép kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng bất động sản Dự thảo Luật sửa đổi tinh thần tạo môi trường kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch cho người kinh doanh bất động sản Trong lần góp ý Dự thảo Luật lần này, tơi xin trình bày quan điểm Dự thảo luật sau: Về Đối tượng điều chỉnh, Luật 2006 quy định tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam, Dự thảo Luật lần này, Bộ Xây dựng đề xuất quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước (gọi tắt Việt kiều) Có thể nói điểm sáng dự án Luật kinh doanh bất động sản lần này, đồng thời góp phần giải đóng băng thị trường bất động sản Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản theo hình thức: (1) đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) th nhà, cơng trình xây dựng th lại; (3) đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật đất thuê thuê lại đất có hạ tầng kỹ thuật; (4) thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật thuê lại Đây điểm nhấn cho Luật dự thảo luật tơi hồn tồn ủng hộ quan điểm này, phù hợp với xu hướng sửa đổi Luật Đầu tư tới Điều nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác phần cơng trình q trình xây dựng; đồng thời người th có điều kiện tham gia với chủ đầu tư dự án việc hồn thiện thiết kế, giám sát q trình thi công xây dựng Với lần sửa đổi này, quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản bỏ Lý đưa nhằm khắc phục tồn tại, bất cập, tác động tiêu cực tổ chức trung gian thị trường bất động sản, hạn chế chi phí trung gian giao dịch bất động sản Tôi cho điều không hợp lý bất động sản trở thành loại hàng hóa thơng thường giao dịch thoải mái thị trường việc giám sát quản lý trở thành tốn khó cho quan nhà nước có thẩm quyền, thân giao dịch bất động sản có nhiều rủi ro nên việc giao dịch qua sàn giao dịch hạn chế phần nào, đồng thời nhà nước gặp khó khăn việc thực sách thuế cho doanh nghề kinh doanh CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn lĩnh vực vốn phức tạp nhạy cảm Và việc tạo cho tranh chấp bất động sản vốn nhiều lại trở nên phức tạp khó giải Tuy nhiên, tơi đặt vấn đề không giao dịch qua sàn có nên bắt buộc giao dịch qua nhà môi giới không? Điểm theo quy định khoản Điều 23 Dự thảo Luật bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm nhà, cơng trình xây dựng có sẵn hình thành tương lai, thay cho thuê, cho thuê mua bất động sản có sẵn quy định hành Quy định nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác phần cơng trình q trình xây dựng; đồng thời người th có điều kiện tham gia với chủ đầu tư dự án việc hồn thiện thiết kế, giám sát q trình thi cơng xây dựng, hồn thiện bất động sản, tránh tình trạng người thuê phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với cơng năng, mục đích, u cầu sử dụng mình, gây tốn kém, lãng phí.Điều nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác phần công trình trình xây dựng; đồng thời người thuê có điều kiện tham gia với chủ đầu tư dự án việc hoàn thiện thiết kế, giám sát q trình thi cơng xây dựng Dự thảo luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định Chính phủ quy định không thấp 50 tỷ đồng Tôi ủng hộ dự thảo vấn đề này, quy định vốn pháp định kiểm soát việc đăng ký vốn pháp định gây khó khăn phần cho doanh nghiệp, nhiên quy định góp phần sàn lọc nhằm tìm nhà đầu tư có lực, khả thức Hiện nay, việc hoạt động kinh doanh lĩnh vực không cần vốn pháp định, nên nhiều doanh nghiệp thành lập ạt hoạt động theo kiểu “tay không bắt giặc”, khiến thị trường diễn biến bất thường, khơng kiểm sốt Các doanh nghiệp hoạt động khơng cần vốn ảnh hưởnh làm niềm tin khách hàng Với lĩnh vực đầy nhạy cảm này, đặc biệt lĩnh vực đầu tư dự án, doanh nghiệp phải có vốn lớn cần thiết, quan quản lý cần thực hiện, giám sát chuyện khác Thứ năm, việc huy động vốn kinh doanh bất động sản có ý kiến cho nên huy động vốn từ trực tiếp khách hàng đồng ý với ý kiến phải kiếm sốt số tiền huy động vốn cơng ty bất động sản để bắt buộc số tiền sử dụng vào mục đích triển khai dự án án, nhiên cho điều khó khăn Việc huy động vốn cơng việc phiêu lưu khơng có tính đảm bảo đẩy rủi ro cho người mua nhà Trong đó, người bán nhận tiền họ đem tiền làm việc khác khơng kiểm sốt Huy động vốn thường dựa vào cam kết, hứa hẹn chủ đầu tư để mua nhà “trừu tượng” Quan điểm cho rằng, ngân hàng mạo hiểm việc cho vay lĩnh vực bất động sản, điều rủi ro, ngân hàng vừa cho Công ty bất động sản chấp dự án để vay vừa cho khách hàng chấp bất động sản hình thành tương lai để vay, dự án bế tắc bên ơm mà khóc chẳng biết giải Nhà soạn luật đưa cách thức để huy động vốn cần ban hành để thực tế, câu chuyện huy động diễn phù hợp với quy định pháp luật CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn người tiêu dùng cần có nhìn thận trọng vấn đề Tuy nhiên, dù cho phải giới hạn mức huy động vốn nên có ân định rõ lộ trình huy động vốn Luật Kinh doanh bất động sản hành phù hợp Dự thảo luật có quy định lại tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản: cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện: có lực hành vi dân đầy đủ, có trình độ từ đại học trở lên qua sát hạch trình độ môi giới bất động sản Tuy nhiên theo điều kiện tốt nghiệp Đại học điều kiện không hợp lý, làm môi giời cần“miệng dẻo, nói hay”là rồi, kinh nghiệm cho thấy nhiều người làm môi giới giỏi chẳng cần phải qua trường lớp nào.Luật nên quy định tốt nghiệp trung học phổ thông; không nên quy định, cần bắt buộc qua đào tạo sát hạch kiến thức môi giới bất động sản Bằng đại học để làm nhiều ngành điều bắt buộc muốn làm phải tốt nghiệp đại học, quy định góp phần vào tương cấp tràn lan nước ta Tuy nhiên, cần xem xét lại chương trình đào tạo mơi giới bất động sản cho phù hợp với thực tiễn, tránh tình trạng đào tạo tràn lan Việc sát hạch cấp chứng môi giới bất động sản nên Bộ Xây dựng tổ chức, chứng môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng năm Theo với nội dung bổ sung khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản, nhà ở, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu Hy vọng rằng, Dự thảo luật tạo môi trường pháp lý thông thống, bình đẳng để huy động nguồn lực xã hội tham gia vào thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư, DN người dân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS, đồng thời tăng cường tạo hội nhập, thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đồng thời hoàn thiện cấu chủ thể tham gia thị trường BĐS, tăng cường lực trách nhiệm DN kinh doanh BĐS, nâng cao chất lượng tính chun nghiệp nhà mơi giới, quản lý BĐS để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, cơng khai minh bạch, đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia thị trường BĐS Trân trọng, Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam - Cty luật TNHH Đất Luật - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014) MỘT SỐ GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT KDBĐS Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam Cty luật TNHH Đất Luật I – Một vài nhận xét chung dự thảo Luật KDBĐS : CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Dự thảo có nhiều quy định giải vướng mắc, bất cập áp dụng luật vào thực tế (do luật chưa có quy định quy định khơng phù hợp) Ví dụ : - Việc phân định đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản Quy định giải tình trạng nhiều cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, hợp tác xã có đầu tư xây dựng, mua bán bất động sản để sử dụng, để tránh lãng phí, giải tài sản dư thừa… (khơng nhằm mục đích kinh doanh), phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định bán, cho thuê nhà ở, bất động sản thuộc quyền sở hữu ( Điều 9) - Quy định bên mua nhà, cơng trình xây dựng có quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng kể từ đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quan quản lý nhà nước có thẩm quyền Thời điểm đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thực thời điểm với đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan địa theo quy định pháp luật đất đai Quy định bổ sung cho quy định thiếu pháp luật giúp cho việc áp dụng luật thuận lợi văn luật không đồng (Điều 16) - Quy định cho thuê, cho th mua nhà cơng tình xây dựng hình thành tương lai, giải vấn đề huy động vốn , khai thác cơng trình chủ đầu tư, chủ đầu tư xây dựng dự án hỗn hợp ( Điều 23) Ngoài ưu điểm đề cập trên, dự thảo Luật KDBĐS số bật cập : Một số quy định dự thảo chưa tương đồng phù hợp với Luật Đất đai 2013, pháp luật nhà Việc quy định không bắt buộc giao dịch BĐS phải qua Sàn giao dịch bất động sản theo phù hợp với tình hình thực tế nay, dự thảo cho phép “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu thành lập sàn giao dịch bất động sản” Luật KDBĐS hành cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS lấy tư cách pháp nhân doanh nghiệp BĐS, cần phải xem xét lại Nếu coi việc môi giới BĐS trung gian , cầu nối người mua người bán , bảo đảm lợi ích bên tham gia giao dịch doanh nghiệp kinh doanh BĐS vừa bên bán hàng vừa làm chức nhà mơi giới II – Một số góp ý cụ thể nội dung dự thảo Luật KDBĐS CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Điều khoản 1cần bổ sung thêm cụm từ (chuyển nhượng, cho thuê , cho thuê lại quyền sử dụng đất, áp dụng quy định pháp luật pháp luật đất đai ) chuyển quyền sử dụng đất có tính dặc thù quy định LĐĐ “ Hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh Luật phải tuân thủ quy định Luật Các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhà ở; chuyển nhượng, cho thuê , cho thuê lại quyền sử dụng đất, áp dụng quy định pháp luật nhà pháp luật đất đai ” Điều Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh bổ sung thêm vào điểm e, có hồ sơ bao gồm cụm từ (hoàn thành xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng nhà ở) quy định phù hợp với pháp luật nhà hành Dự thảo Luật nhà “Đối với nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng xong phần móng ,cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản theo quy định pháp luật xây dựng nhà ở.” Điều Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Theo dự thảo Điều chia làm làm hai nhóm đối tượng khác Tổ chức, cá nhân nước ,người Việt Nam định cư nước Tổ chức, cá nhân nước ngồi, phạm vi KDBĐS nhóm khác nhau, dự thảo mở rộng quyền cho đối tượng người nước ngồi Theo tơi quy định không phù hợp với nội Luật KDBĐS dễ gây hiểu lầm (cá nhân có quyền KDBĐS) khơng phù hợp với Luật Đất đai 2013 cụ thể : - Tại Điều dự thảo quy định Điều kiện để kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã – Như chủ thể kinh doanh BĐS xác định ( khơng cịn cá nhân nữa) CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn - Luật Đất đai 2013 quy định sử dụng đất vào mục đích kinh doanh nhà ở, kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê (kinh doanh lĩnh vực BĐS) khơng cịn vào chủ thể sử dụng đất (trong nước hay người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ) để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất mà vào mục đích sử dụng Vì cần phải thay đổi tên gọi, cấu lại điều luật theo hướng mở rộng quyền cho đối tượng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước (Điều 8: Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp , hợp tác xã ( nêu vắn tắt : Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản) Các nội dung cụ thể phạm vi kinh doanh bất động sản nên quy định giống ( trường hợp muốn phân biệt dự thảo , nên gộp hai điều khoản khác biệt dự thảo thành thêm cụm từ theo quy định pháp luật Đất đai ,Nhà ) Điều 16 khoản : Việc quy định trường hợp mua bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai mà bên khơng có thỏa thuận hợp đồng việc phạt chậm tiến độ bàn giao nhà, cơng trình xây dựng chậm nộp tiền ứng trước xử lý cách tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại bên thỏa thuận lựa chọn, trường hợp khơng thỏa thuận lấy theo lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng cơng bố thời điểm tốn Theo tơi quy định dễ dẫn đến tranh chấp áp dụng việc xử phạt, ngân hàng thương mại lãi suất cho vay cho đối tượng không giống (ngân hàng không công khai thông tin lãi suất huy động), việc khác biệt lãi suất cho vay ngân hàng thương mại điều không tránh khỏi, bên biết để xác định ? bên khơng thỏa thuận áp dụng lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng công bố thời điểm toán, lãi suất lại qua thấp so với lãi suất cho vay Các bên lợi ích khoản tiền xử phạt áp dụng theo lãi suất có lợi cho khó đến thống Nên trường hợp Luật quy định tỷ lệ phần trăm (%) tiền phạt cố định số tiền chậm nộp/tháng, số tiền nhận/ tháng(tính đến thời điểm chậm bàn giao) vừa đơn giản dễ áp dụng Điều 21 (khoản 1) Quyền bên mua nhà, cơng trình xây dựng CƠNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN Địa chỉ: 702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099 Email: info@fdvn.vn Website: www.fdvn.vn Việc quy định bên mua “Yêu cầu bên bán nhà giao nhà, cơng trình xây dựng theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thoả thuận hợp đồng.” Đây quy định thiếu thực tế, không phù hợp với quy định pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Dự thảo nên quy định bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhà giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thời hạn theo quy định pháp luật ( theo quy định hành thời hạn cấp GCN tối đa không 50 ngày làm việc, kể từ thời điểm nhận đủ hồ sơ thực tế khác quy định bàn giao nhà cơng trình xây dựng kèm theo GCN thực ) Điều 52 chứng môi giới bất động sản : Điều kiện để cấp chứng môi giới bất động sản trình độ nên quy định tốt nghiệp trung học phổ thông ; bổ sung thêm qua đào tạo sát hạch kiến thức môi giới bất động sản ( điểm c) Tp Hồ Chí Minh 20 /3/2014 Nguồn: http://www.vibonline.com.vn/Forum/Topic.aspx?ForumID=362 ... bàn giao nhà, công dự án khơng ? ?y trình x? ?y dựng bán, cho thuê, cho quyền cho bên tham gia liên thuê mua cho khách hàng v? ?o sử doanh, liên kết, hợp tác kinh dụng hoàn thành xong việc x? ?y doanh, ... giao dịch doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo y? ?u cầu bên Bộ X? ?y dựng quy định cụ thể nội dung loại hợp đồng kinh doanh bất động sản Khoản Điều Khoản Điều 67 (Luật kinh. .. nghề” - Về quy định khoản Điều 14 Dự án luật ? ?Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải b? ?o đảm nguồn tài để thực dự án theo tiến độ phê duyệt; liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn